[摘要] 央行、银监会放松限贷，鼓励刚需和改善型需求，正式从“行政调节”向“市场调节”回归，政策拐点显现，这将对未来楼市产生深远影响。这样的变化，也许意味着刚需购房者可以考虑择机入市，改善需求者可以巧妙换购。
房价难以上涨
新政不会促使房价反弹，更不会导致房价大涨。
近日，青岛绿城项目6.5折打折促销，引发万科、中海等房企跟风降价。其实，从目前来看，降价打折已经不再是秘密。从记者掌握的一份资料显示，近几个月以来，范围内降价楼盘数量在持续增加，同时降价幅度也在震荡上行。根据世联行房地产研究机构对包括“北上广深”等一线城市在内的24个重点城市监测结果表明，截止到9月26日，共有525个楼盘降价，较8月底增加了两成多。此外，大幅降价的楼盘数量也明显增加，结果显示，截止到9月底，共有123个楼盘降价幅度超过15%，较8月底增加了27个。
专家分析指出，当前“以价换量”已经成为市场共识。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，持续低迷的市场态势，让开发商意识到，“以价换量”成为目前最为务实的选择，加快产品去化速度以回笼资金，成为今后一段时间房企的要务。目前市场交易活跃程度虽然有所提高，但在库存压力并未减轻的前提下，开发商不敢轻易涨价。
而现实情况也确实如此，从目前各开发商销售任务完成情况来看，除了恒大、万科、中海、融创等之外，大多数还需为完成目标而竭尽全力。数据表明，目前包括绿地、保利、碧桂园“千亿级”企业，目标完成率不到70%；龙湖、金地、远洋、首创等企业，目标完成率才刚刚超过50%。面临这种情况，利润显然已在其次，完成业绩指标才是主要任务，所以可以初步判定，开发商在短期内并不具备调高房价的动力。
改善型需求可以出手
文/本刊记者 甄爱军
房贷新政鼓励自住型消费，刚需和改善型需求都将因此而获益。相比较而言，改善型需求获利更多，故可以考虑在现阶段换房，改善居住条件。而对于投资者来说，也可以在市场好转之际抛出房产，优化资产结构。
改善需求受益颇多
房贷新政调整为“认贷不认房”，明显有利于改善型需求。
文件第二条重新强调了此前首套房贷款政策，即首付比例30%，下限为基准利率的0.7 倍。而对于已有一套住房，但已结清贷款的家庭，再贷款购房按首套房政策执行，相比调整前“认房又认贷”政策，首付比例限从六成下调至三成。
对于这样的变化，其直接作用就是使得购房门槛大幅降低。尤其是对于之前买过房的人来说，意味着重新获得了购房机会。此次的调整已突破2011 年“国八条”二套房首付比例限为六成的政策。卫民不动产营销智库总经理蔡为民表示，此前房贷政策，要求买过房的人再次购房时，首付比例达到六成，这对大多数人来说，难以实现，因此导致大多数改善型需求被硬生生排除在市场之外。
表 信贷政策调整前后对比
新房帮成为售楼法宝 10.31培训重磅出击(图)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
