[摘要] 央行、银监会放松限贷，鼓励刚需和改善型需求，正式从“行政调节”向“市场调节”回归，政策拐点显现，这将对未来楼市产生深远影响。这样的变化，也许意味着刚需购房者可以考虑择机入市，改善需求者可以巧妙换购。
库存压力缓解
新政对缓解当前过高的库存压力，也在开始发挥作用。
数据表明，截至2014年10月19日，中指研究院监测的包括北京、上海、南京、苏州等在内的17个主要城市，库存总量较一周之前（10月12日）环比下降了0.49%，幅度虽然不大，但其积极的一面，就是库存已经达到顶部并出现回落趋势。
其实，在9月底之前，楼市库存压力处于持续上升过程中。某房地产研究院跟踪监测结果显示，截至9 月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794、20167 和4052 万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势（如下图）。
图 一、二、三线35个城市新建商品住宅库存量变化情况
分析人士指出，9月份库存的持续上升，跟市场供应增加与需求并无明显改善有着极大的关系。某房地产研究院研究员严跃进表示，进入8月份以来，二线城市纷纷跟进限购政策松绑，同时还出台各类刺激消费的做法，这调动了当地开发商的推盘积极性，导致供应量增长。但9月份的交易量却并未出现明显回升，因此库存量进一步抬升。
而在10月份前三周，开发商推盘速度并未减慢，在这种情况下，库存出现回落，表明市场人气已在慢慢攀升。
至于库存过高问题是否就此迎刃而解，专家表示还需进一步观察。数据表明，截止到9月底，包括北京、上海在内的35个新建商品住宅存销比为17.7个月，这也意味着市场需要用17.7个月的时间才能完全消化现有库存。该数值已经超过了15个月的警戒线，处于库存高压阶段。目前房贷新政在悄然改变这种现状，但能否一举扭转当前局面？广州知名房地产专家韩世同在接受本刊采访时表示，这还要看银行支持力度的大小。他指出，当前银行利率已经实行市场化，再要求银行给予房贷利率折扣，已经有些勉为其难了。在这种情况下，银行会不会持续支持，很难下结论。
投资热情回升
新政的实施，也刺激了开发商的投资热情。
就在房贷新政出台半个月后，北京出让了两幅地块，其一是门头沟区永定镇（南区066号）地块，起始价25亿元，成交价达33.8亿元，溢价率为35.2%；其二是门头沟区永定镇（北区066号）地块，起始价为43.5亿元，成交价达59.7亿元，溢价率为37.2%。在此前长达半年已习惯于底价成交的土地市场上，这样的表现显得有些突兀。此外，上海挂出“董家渡地块”，起始价高达248亿元，对于这幅有望冲击国内“地王”的地块推出，其时机选择也颇有讲究。
其实，我国房地产开发投资在今年2月份经历“断崖式”下跌之后，虽然在恢复过程中，但幅度不大。前三季度，房地产开发企业房屋新开工面积131411万平方米，同比下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。9月份，房屋新开工面积同比下降0.2%，其中，住宅新开工面积同比下降6.2%。此外，前三季度，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1~8月份扩大1.4个百分点。
严跃进表示，从房地产投资同比增幅走势看，虽然目前在持续走低，但预计在第四季度，随着市场信心的提振和房企资金面的改善，房企投资热情将逐渐恢复。所以基本可以判断，随着第四季度成交水平的逐渐抬升和去库存压力的减缓，房企的投资热情会加大。对于部分重点房企来说，今年整个销售业绩并没有一落千丈，那么最有可能在土地市场、资本市场上谋求新的扩张动作。
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