[摘要] “一线城市还是供小于求，二线城市有去库存的压力但也有增长的需求，三、四线城市房价下降的压力，去存货的压力都存在”，4月21日，保利地产董事长宋广菊在2013年股东大会上表示，今年整体房地产市场是可预期的，但局部波动和观望必然存在。
现场提问：去年毛利润是32.2%，净利润是27.4%增长率，在今年能不能保持毛利率的水平？
宋广菊：这个是肯定的，而且今年比去年可能还会略有增长。
现场提问：你们存货占营收比例比万科、招商都要高，已购入没开发的土地占比多少？
张曦：现在没有动工的未开发的土地价值是1300亿。我们的土地价值是按历史成本来计价的，没有按评估，没有做减值或者增值，是按原始成本来算的。
我们存货占营业收入的比例相对万科和招商会高一点，这个主要是由于我们的土地储备基本上都在一、二线城市，占比在89%。相对于其他地产公司来讲，我们更注重一、二线城市和中心城市，所以它的土地成本会比其他地产商高一点，就造成我们的存货比会比较高一点。
现场提问：公司有没有信心在几年之内超过万科，或者并驾齐驱？去年175亿税收同比增加了40亿，增幅为什么这么大？
宋广菊：万科是我们一直对标的企业。所谓对标就是把他当成我们学习的企业，我们一直把他作为学习的对象去追赶他。他是一个引领性的企业，我们是在引领加追寻、学习阶段。
我个人觉得在追赶的过程中，市场也跌宕起伏，如果按照建筑面积来算，我们已经是在第四、第五。万科和碧桂园在我们前面，但市场占有率有时候很难讲，但是我们希望能够维持行业领先的地位，同时多向这几家公司学习。
关于税收增长，一方面是业绩增长，业绩整体增长达到30%。第二个，在一些高区域，高收入项目有一部分，应该是这两个原因。
张曦：我记得2013年初有个对A股房地产上市公司统计，说有100亿的税前利润，交税是106亿。我们去年是161亿的税前利润，交了175亿的税收并不过分。另外，因为增值税房地产都是预缴，还有清算时间，清的多就多交，少的就少交。
现场提问：保利地产目前总股本不少，但今年拟10股转增5股，在行情比较低迷的时候进行这么大的股本扩张是出于什么考虑？
另外，海外业务的拓展好像是说得多动的少，是经营方面比较保守还是项目土地储备不多？因为绿地和万科海外步伐都不慢，保利在这方面是不是比较慎重？
宋广菊：关于转增，作为保利地产，今年再分30%，从大股东和社会上来看没有这样的安排和考虑，我们希望维持持续平稳的分红水平。这方面我们并没有做更大的动作，我们也有信心保持每股在1.2元以上。
对于海外我们会更加倾向于稳重一点，一方面我们是国企，决策机制和万科、绿地有所不一样。第二个，海外赚钱目前来看还没有国内好赚，我们调研结果是这样的。第三个，我们也在对所有的结构形式，交易形式，以及项目进行更深入的商务谈判。保利进海外还是本着审慎的原则，审慎推进海外。更基于是对经济周期的把握学习海外开发经验，熟悉法律法规。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
