[摘要] “一线城市还是供小于求，二线城市有去库存的压力但也有增长的需求，三、四线城市房价下降的压力，去存货的压力都存在”，4月21日，保利地产董事长宋广菊在2013年股东大会上表示，今年整体房地产市场是可预期的，但局部波动和观望必然存在。
现场提问：公司国际化的具体目的是什么，是从市场方面考虑还是境外融资、分担风险的考虑？关于养老地产，董事长和总经理都提到要全力打造居家、社区和机构三位一体，能否详细解释一下三位一体的内涵？
宋广菊：关于国际化目的的考虑有几个方面，个，我们是抱着一种学习的态度，因为西方后现代化的一些城市，一些国家房地产的发展速度和阶段比中国要快一些，他的运营模式，包括他们对金融的使用模式都值得学习。我们经过前段时间的沟通和市场调查，包括和一些大企业的沟通过程中也学到了不少。
第二个，考虑到全世界经济一体化是必然趋势，在这个趋势中如何应对不同的经济周期也需要做一些战略布局。如果哪一天经济周期真的进行了比较大的变化和调整，再从头学也来不及。因为房地产和其他行业有很大的不一样，开发周期，运营模式呈现更大的周期波动，而且经济周期总体的影响非常大。所以，主要是基于这两点的考虑。
我们现在的目标是重点研究美国市场、澳洲市场，以及欧洲市场和非洲市场，包括亚洲市场，轮的研究报告已经出来了，可能下一步会找准合适的项目，一些合适的方式，可能会寻求和一些大的企业合作，展开不同市场的介入。
可能你们预期是否能够赚大钱，目前的角度来看赚钱不是主要目的，当然一定是赚钱的项目才去，也不是没有机会。包括美国市场，我们一个是一级切入，一个是二级切入，如果和大的企业合作我们可能有一级切入的可能。目前我们也有一两个项目在筛选过程中，如果能够在一级切入利润也是非常丰厚的。只是说怎么样向他们学习金融运作的手段，在国外很少有自有资金全部砸进去干的项目，他们更多的是阶段性的嫁接很多金融工具。
关于养老地产的问题，我想大家都看到了养老产业的态势，中国的老龄化已经达到了9%，这种老龄化的群体势必会带来一个产业的兴起。中国之前养老仅仅是一个福利事业，如果用产业来理解，应该有非常大的市场。这个市场如何去推动政府产业政策的形成还需要很多企业的努力，保利地产作为国有上市公司，我们从社会责任来看希望能够去推动这个产业的形成和发展。
我们也在考察先进国家，看他们在后现代化进程过程中怎么解决老龄化社会的问题，现在我们已经持续有四、五批深入调研。我们提出了三位一体，首先可能未来十年我们会在每个省建立一个养老机构，养老机构可能会有一个轻资产输出管理的问题，会像国际很多品牌酒店一样，对于品牌进行经营。最近包括政府也在找我们，看看能不能让我们进行市场化的转型。做养老不做养老机构是很难深度的对接养老政策。
第二个是养老型公寓和养老机构互动的问题。养老型公寓我们是参照在日本形成一种持有物业持续性的销售。日本现在是销售15年的产权，如果老人去世以后再收回来进行销售，这样持有型经营会形成稳定的现金流。
另外，所谓的三位一体中的社区，我们今年工作计划已经展开了，在保利地产所有社区进行适老化的改造，已经和中山大学等展开了全面的合作，想把社区、老年医疗健康中心、家庭医生、老年大学、老年康复这一类引入我们小区，作为对业主增值服务方面的考虑。
这三个东西未来经过五到十年的发展，它会形成一个养老机构的品牌输出，养老公寓持有稳定现金流的经营，对社区持续的适老性的关怀，提供给我们业主全生命周期的一个增值服务，帮助保利地产现有的销售。
现场提问：公司对市场的预判是怎样的，认为以后的市场形势是向好的依据在哪里，有没有可靠的数据来支撑？高管股权激励是7.89元，从高管的角度来讲，你们怎么看保利地产的投资价值？如果以投资者的角度来看，你认为保利地产的股价多少合适，背后的依据和支撑是什么，有没有量化的东西？
公司融资需求一直比较大，有没有在H股上市的打算？另外，保利地产去年市场占有率1.54%，这个占有率在行业中排第几？在哪些城市或区域能够做到排名或第二？
宋广菊：关于对于市场的预判，大家都看好房地产市场，很少人说不好。个，我认为今年的市场是趋于平稳发展的，但是局部会有一些波动。平稳是从中长期来看，从国外的监测数据来看，目前中国城镇化率在52%左右，从国际来看35%到50%是城镇化推进的快速阶段，而50%到70%是一个更快的阶段。中国城镇化应该也不会偏离国际的经验数据，从这个角度来看，中国城镇化发展应该还有一个快速发展阶段。
第二个，中国城镇化发展规划纲要提出了人的城镇化，产业的城镇化概念。实际上我个人觉得这个时候公布是非常及时的，产业化的带动。最近又采取棚户区改造，旧改等等措施，这样一个成体系的推进，我相信会带来房地产的内在动力，会使房地产未来有持续稳定的增长。
第三个，政府也定调要让市场起主导性作用。市场的主导作用包括最近一段时间实施的分类调控指导。政府以及个省市的决策显得更实事求是，更能够深入的，根据不同的情况实施不同的治理，我个人认为未来是预期向好的。
最后一点，我相信中国经济的承压能力，各方面都预示着中国未来还会是平稳发展的进程，所以我个人对中国房地产未来发展是看好的。
今年是一个平稳发展的一年，但同时也会表现出局部波动。一线城市还是供小于求，二线城市有去库存的压力也有不断增长的需求，基本是一个平稳的状态，三、四线城市房价下降的压力，去存货的压力都存在。
而保利在战略把控中是深耕一线城市和重点二线城市，保利具备抗波动和抗风险的能力。
朱铭新：作为管理层来讲对这个股价是不满意的，我们董事长在3月份的投资者大会上有过一次回应。我个人觉得如果还是目前这个价位，我们管理层，各位董事，大股东还会继续增持。
做个比较，上个月我们的兄弟单位保利文化在香港上市，他的PE上市的时候做到20倍，其实国内的地产公司15到20倍的PE是很正常的事情，这需要看中国大势的变化和发展。
关于融资，我们也有多种融资手段，报告里提到的我们已经发了两次公司债。保利地产评级可以说是全球房地产中的，和万科、中海拿到了同样的评级BBB+。我们在境外的恒利公司规模比较小，但是他次发债券是4.5%，最近一次是5.25%的利息。作为我们企业来讲，因为我们在香港也有未来的窗口公司，但是我们肯定不排除有一些资本运作的举措，但是这个也受制于方方面面审批的情况。
关于市场容量的问题，我们现在有20多个区域平台公司，我们一直鼓励和要求他们要做到当地市场份额前三。我们现在所谓城市群的战略3+2+X，3就是珠三角，首先达到了300亿的体量，未来还会进一步增加。京津冀和长三角现在达到了200多亿的总体量，未来成长的空间还是很大的。如果有3个300亿的体量，我们一年的销售至少是900亿。还有中部和成渝地区，我们打造了两个200亿级的体量，到目前为止还没有到200亿的规模，大概160、170亿。所以整个城市群的概念在规模上来讲有很大的成长空间，2个200亿就是400亿。
我们还有海西以及其他新增的量。所以今年我们对销售很有信心，也是基于在售的资源以及到目前为止销售和新推货情况的判断。
至于大的市场容量，现在来看房地产行业还是在一个集中阶段，实际上的开发商万科的市场份额还不足2%。未来各家还有很大的增长空间，今年过千亿级的房企还会扩容。我们要始终力争保持在行业的前三，或者前四，在行业前列的地位。
宋广菊：我觉得股价不是一个企业的问题，是中国经济的问题。没有理由估值这么低，这不是某一个公司的问题，而是行业的问题。
从投资价值来看，像我这样没有太多时间去投资的，我肯定是牢牢持有股票，因为保利连续四年20%的增长。如果说你不是有更好的投资技术或者不是高风险投资者，你持有它，我们可预期每年都不会低于这个速度增长，从这一点来看我认为他肯定有投资价值。
第二，从估值来看，如果中国真的把股市调好或者调对，我个人觉得市盈率在15到20倍之间都是正常的。只是用什么手段和手法把中国股市调到正常的运营状态，这是一个整体的问题。我个人对保利地产充满信心，因为我们自己的存货节奏，操盘能力以及管理能力还是非常值得投资者持有。
关于H股的事情，实际上关于战略整合的问题上本身也会有这样的期待，而且这种预期是大家值得期待的一个预期，会有一个非常好的前景。
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