[摘要] “一线城市还是供小于求，二线城市有去库存的压力但也有增长的需求，三、四线城市房价下降的压力，去存货的压力都存在”，4月21日，保利地产董事长宋广菊在2013年股东大会上表示，今年整体房地产市场是可预期的，但局部波动和观望必然存在。
以下为保利地产2013年度股东大会现场问答实录：
现场提问：关于同业竞争之前公司有了一个表态，这方面未来有什么的具体进展和处置方案？
宋广菊：中国保利集团作为大股东，对同业竞争的问题一直是非常重视的，也一直在采取一系列的行动。在区域和产品形象方面做一个划分，一直以来按照这种划分标准在实施。从一段时间来看，两个平台都发展不错，促进了整个保利集团房地产业务的发展。
在未来两个平台的整合肯定是集团的一个战略目标和规划，这一两年可能会进一步提到议事日程上。集团在战略层面也做了深入的研究，目标是明确的，具体的时间和方案还没有确定，只是说方向和目标非常明确。
现场提问：国家在推进优先股，但是优先股可能不会计入权益，可能对公司负债结构调整达不到一个很好的结果，这个会不会影响公司对优先股发行的意愿？
宋广菊：我们也一直在关注和跟进优先股的各项政策和细则的出台，但是目前来看国家对这一块还没有特别明朗要求，包括你说的不计入权益好像还只是一种揣测，还不是一个确定的东西。
保利地产对每次改革的机会都不会放弃，我们已经出了一个优先股发行的研究报告，也准备下一步向大股东提交，如果能有机会改善公司的负债结构和资本结构，我们都会积极地探讨，也会积极主动和国家相关部委沟通。
现场提问：最近看到银行按揭有延迟的情况，给市场环境带来了观望，而保利一季度的销售数据中除了销售外，去化率和同期相比也有下降的情况，公司未来对去化率的展望是怎样的，在这方面有什么举措能够有改善？
朱铭新：一季度是房地产传统的销售淡季，我们已经披露了一季度的销售数据，公司累计实现签约销售额280亿，签约面积是218万平方米，这个和去年同期相比有一定程度的下降。但是，我们也看到1到3月份认购金额累计达到313.9亿，这个数据同比上升了3.4%。
正像你所说的，今年一、二月份按揭放缓，各个银行有不同程度的收紧。但是作为保利地产这种企业来讲还是独特的优势，比如说我们1到3月份新推货大概是300多亿，当月的去化率达到了70%。
至于回款的速度，我们现在也在想办法，各个银行陆续在3月份以后有一定程度的缓解，我们预期还是不错的。新推货方面，随着4月份的到来，今年我们新推的总体货量会在1600亿以上，如果今年不发生颠覆性的调整和变化，我们对于销售还是持一个乐观的态度。
现场提问：今年这个经济形势下，保利地产全年的销售目标是否能够完成？2014年全年新盘上市的高峰大概在几月份？上一年股权激励高管的认购价格是7.89元，目前已经倒挂，未来是否会调整这个价格？此外，媒体报道万科引入了3D打印技术用于地产的设计和建造，保利在科技创新方面有什么样的准备与举措？
余英：广东区域一季度已经完成150亿，去年全年才300多亿。尽管调控还没有解除，但是我们广东公司，华南公司，华中公司三家公司还是会努力，采取各种手段进行营销，提高销售。按照这个速度来看，广东区域不会低于年初布下的任务，应该也没有问题。
宋广菊：保利地产在重点区域是重兵压境的，所以北上广占公司比较大的销售市场。广东和华南上半年超额完成了全年的目标，时间过半，任务还要过多半这样的状况。
其他的方向来看，整体销售在一、二线大中城市都比较平稳，局部有波动和观望，但是目前来看总体还是可预期的，所以2014年的任务应该是可以完成的。
上市的货量在第二、第三季度比较多，特别是第三季度比较多，因为我们去年拿的地还在第三季度会更多地补充市场货量。
至于股权激励确实有些倒挂，但是我们会持续给管理层股权激励，我们前段时间已经开过会议了，会加大研究，对管理层进行新的激励。这个也在国资委和大股东的批复之中，因为我们是国有上市公司，但是作为董事会会积极申报和沟通，我相信获得支持的机率比较大。
朱铭新：关于销售目标是不是能够完成，过去我们每年投资者大会和股东大会的时候一般就是两句话，做到“经营业绩不下降，市场份额有提升”。但是，今年我们提出是要有20%以上的增长。
股权激励和价格倒挂，按照游戏规则，这个价格是不能调整的，我们只能按照7.89元这个价格去行权。我们作为经营层来讲对这个股价是不满意的，我们的大股东中国保利集团也发了公告，在不超过2%来增持公司的股票。作为经营层包括董事长，我们也有一个行动，我们也进行了公告。因为行权有两年的行权期，两年行权期可以找一个高的时点行权，虽然现在股价有点低。但是因为我们这次激励的范围很广，我们也是很期待，我们也相信目前这么低的市盈率，我们公司还是很有投资价值的。
今年第二、第三季度仍然是我们今年推货的高峰和重点。二季度和三季度应该是四、五百亿的新推货量。
刚才提到创新的问题，万科是值得尊敬的企业，它说三年之内要用3D打印技术完成房子的建造，我们也期待它能够做得成。我们自己来讲，更多是靠练内功的方式来加强成本的管理，质量的控制，标准化体系的建设，物业服务来提升创新能力。
宋广菊：现在我们的一些工作模型也是3D打印的，因为中国目前还没有生产这个设备，但是美国已经完全使用在市场上了，所以我们和美国大的设计公司也在展开合作，实际上电脑模型都是3D打印，我们也在运用了，我们也期待中国高科技能够进一步发展，降低成本，能够让我们全面使用。
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