[摘要] 今年以来,房企资金链断裂乃至倒闭的消息频繁见诸报端。一季度房地产宏观数据近期陆续发布,一直为“崩盘阴影”所困的中国楼市确已出现量价增速双双放缓的迹象。在房地产开发贷和个人房贷“两头收紧”的信贷环境下,中国楼市将往何处去?
今年以来,房企资金链断裂乃至倒闭的消息频繁见诸报端。一季度房地产宏观数据近期陆续发布,一直为“崩盘阴影”所困的中国楼市确已出现量价增速双双放缓的迹象。在房地产开发贷和个人房贷“两头收紧”的信贷环境下,中国楼市将往何处去?
一季度楼市成交量价增速双降
近日,国家统计局相继发布了“2014年1-3月份房地产开发和销售情况”和“3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据”。作为中国房地产行业的“一季报”,这组数据显示,今年前3月,楼市成交出现量价增速双降:
2014年1-3月份,商品住宅销售面积17825万平方米,同比下降5.7%,相比去年全年增幅下滑23.2个百分点;住宅销售额11075亿元,同比下降7.7%,降幅比去年全年下滑34.3个百分点。
房价方面,3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,3月份68个城市涨幅回落;与2月相比,4个城市的新建商品住宅价格现已下降。
DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为,虽然一季度是传统市场淡季,但2014年一季度楼市成交量下滑更重要的原因是,经历了2013年市场成交量和房价的大幅上升后,市场开始进入调整期。
工商联房地产商会名誉会长聂梅生在20日举办的“2014年中国城镇化高层国际论坛”上表示,今年房地产市场出现三大趋势,一是房地产各项指标仍处于高位,但房价、投资额、交易量等指标的涨幅均在下滑;二是房地产资金总体紧张;三是不同城市、地区、企业间的分化将持续,“表现会有很大差距”。
地价占开发成本达半数
数据同时显示,虽然一季度土地购置面积出现下滑,但是土地成交价款却仍大幅增长,可见土地均价增速之快。数据显示,1-3月份,土地成交价款9918亿元,增长33.9%,增速提高2.4个百分点。
太平戴维斯数据显示,一季度上海平均成交楼板价环比上涨17.9%,达到每平方米13400元人民币。
首开集团董事长刘希模认为,北京的地价涨幅甚至比上海更高。“地价的上涨无疑将推动房价。”另一位房企老总告诉记者,“原来土地成本只占开发成本的三分之一不到,现在要达到一半了。”
聂梅生表示,土地价格的节节上涨,让房企将大量资金用于拿地,由于目前商品房销售增速放缓、成交量下降,房企的资金回笼慢,从而减少了对房地产的投资。她担心:“我国房地产投资增速下滑,或将威胁今后的商品房供应量,甚至有可能影响地产行业产业链的上下游。”
由于土地资源的稀缺性,许多实力房企逐渐把项目开发重点转向旧城改造。然而,业内认为,旧改只能推高城市住宅均价,而不能改变供求关系。
戴德梁行认为,考虑到其稀缺的区位优势、土地成本等因素的叠加,中心城区旧改一般会形成新的高端住宅大盘。从供需来看,市中心高端住宅大盘开发节奏缓慢,不会形成集中供应,无法改变住宅市场的供需关系;从售价来看,中心城区旧改项目将使未来住宅均价的上涨幅度比较明显。
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