[摘要] 华远地产董事长任志强指出，近期有两项政策导致了房地产市场的供求关系变化。第一个是房贷利率的变化，去年9月份开始发生的利率变化，对个人购房者来说，虽然房产售价下降了，但考虑到房贷支出上升，总的支出没有下降反而是上升的。
我们过去盖了多少房子呢？大家都认为我们盖的房子已经足以满足城镇居民的居住问题了，很多人在讨论空置率问题，到2012年的时候，城镇住宅每年竣工10.73亿平方米，房地产开发商竣工7.9亿平方米。2013年稍微多一些，我们占的比例是一个变化过程。在改革初期，就是非房地产市场化的时候，98年之后，房地产开发只占全部竣工总量30%，大部分是用基本建设的方面建的住宅进行福利分配。在逐渐发展过程当中，我们达到了73%，就是2010年。剩下的只有20%几是由政府负责建设，由单位分配或者是城市基础设施建设、拆迁。到了高点之后，就开始逐步下降，下降到71%左右，去年是在70%以下，今年会略低一些。这和我们后面的侦测有关。保障性住房和棚改。是不是我们现在建设的房子已经完全满足了城市居民需求了呢？按照过去5年的数据统计，09-13年，我们卖了55亿平方米，但是我们竣工了多少房子呢？43亿平方米。换句话说，我们已经多卖了10亿平方米，现在再建的工程当中，相当一部分是已经卖掉的，这两个数字对吗？因为所有的开发商都知道，在我们竣工的房子里有15%是不能销售的，甚至有的地区达到30%是不能销售的房子。因为我们有车库、人防不销售的面积，比如说大连万达把一些商场给自留了，但是他并没有被竣工面积刨除。这当中不仅是住宅的竣工面积，还包括了非住宅的竣工面积。我们按照30%扣除，我们再把现在已经建设的面积当中30%再扣除，因为这当中还有不可销售的部分。再从统计当中，车库是按照个数统计的，这两者加起来，可能有25亿平方米已经卖完了。现在在施过程当中，一半多就没有了。因为我们住宅只占了全部投资当中的70%。另外30%是商业或者是写字楼这些产品。所以房地产商讨论住宅或者是城镇化讨论住宅的时候，还要考虑这一点。到今年我们在售面积58亿平方米，扣除30%商业，剩下的住宅办法当中20多亿已经没有了。
这就有一个毛病，我们的竣工率太低了。这几年，从09年，我们的竣工率是21.9%，去年我们只有15.2%，也就是说盖房子要7年才可以盖完，这个竣工率实在是低得不的了。即便是扣除当年新开工的竣工率也只有21%，而过去是34%，就是三年盖个楼大家理解，5年盖一个楼呢？是什么原因造成这个情况的呢？最后大家都说，很可能一个重要原因就是为了完成上级给的任务，就是保障性住房的任务，所以开工之后放在那里不竣工了。所以相当一批在售面积就造成了这样的结果。去年我们有22亿平方米的新开工面积，这当中相当一部分是保障性住房。他会导致我们越来越低的竣工面积，这是非常严重的一个问题。
竣工一个不仅是在房地产开发商部分的统计当中，在的其他统计当中，也出现了这样的情况。所以我们也搞不清楚这一部分怎么计算的。1-6月份我们的销售额下降了6.7%，少了2000亿，我们的贷款增长了14.1%，增加了2000亿，在现金流上是平等的，如果说有新开工我们钱就缺了，从销售面积来说，下降了6%，大概是2900万平方米，非常少。为什么会这么点东西就产生了巨大的恐慌呢？
其实这个恐慌在去年就应该产生了。去年我们看到销售量增长最快的，个是温州，增长了70%。我们来看看今年已经出现问题的，个官方宣布取消限购的呼和浩特，他不是今年才出问题的，去年他就是增长率的-12%。，沈阳-8.4%，长春-6.7%，北京-2.1%，无锡-1.9%。换句话说，不是因为今年才开始出现分化，而是去年已经出现了严重的分化，一些地区迅速增长，一些地区已经出现了下降。今年是不是在下降的时候没有增长呢？不是的。比如说安徽，很多地区因为高铁通了基本上都是40%以上的增长，因为高铁对这些地区来说，他过去没有联络线现在有了，更多农村人可以进入城市，商品房销售在上半年迅速增长。地区差别由此而产生，考虑今年和去年的比较，一些地区高速增长，一些地区迅速下降和供求关系变化有关。
是什么导致了供求关系变化？我认为两项政策影响，我们不说限购。个是利率的变化，去年9月份开始发生利率变化，我们看到最前面的增长率下降的这条线的时候就会看到，去年9月份之后利率会发生什么样的变化？利率变化很明显。你说资产价格是下降的吗？对个人购买者来说，资产价格没有下降反而是上升的。我过去可能花100万买，你降到90万，我加上贷款利息还是100万，而现在利息增高之后，我可能要花110万-120万。另外相当一部分人无法拿到贷款。因为利率的变化导致一部分的购买能力被挤出市场。需求方面造成了价格波动。再一个是保障性住房产生的挤出效应，名义上为了民生，而保障性住房2012年开始建设，2013年进入市场，去年9月份之后，大量的保障住房开始进入市场，这一部分，有一部分进入了开发商的统计，有一部分没有进入开发商统计。这在北京市最明显，北京只有几千套保障房，去了几十万，但是只有1%的人可以中签。99%的人都不能在市场上买房了，因为买了房就没有资格抽签，他们就会等待。一直要等到三五次抽不上之后，才会进入市场，这就挤出去了很多的购买力。再比如说棚改，在棚改区的人有能力的人也不会去买房，他会去等。这一部分需求也相当一部分被压缩了，但是是不是所有人需要政府的帮助办法来购买住房呢？不是的。旧城改造当中，30%-50%的人房子是好的，但是他是在破房子之间，但是不得不搬走。比如说北京，北京去年保障性住房指标是1300万平方米，北京号称超额完成任务。按照开发商计算，开发商范围内是585万平方米，政府还有715万平方米。这715万平方米，我们无法找到资料证明他是如何销售、转移的。但是开发商是可以找到公开透明的资料的。公租房占了116万，经济适用房10万，安置房55万，自主房178万，两限房226万。这是1300万保障性住房的比例，去年商品房是409恩万平方米，409万和1300万相比大概是1/3，商品房实际住房供应量只占1/3。而75%的是保障性住房，而市场上，我们能看到的两限房、自住房个经济适用房，安置房和公租房都不体现在销售范围，但是他确实转移了一部分的需求。
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