[摘要] 华远地产董事长任志强指出，近期有两项政策导致了房地产市场的供求关系变化。第一个是房贷利率的变化，去年9月份开始发生的利率变化，对个人购房者来说，虽然房产售价下降了，但考虑到房贷支出上升，总的支出没有下降反而是上升的。
2014年8月10日下午14:00~17:00，由财经和福卡智库联合主办的“趋势·福卡经济论坛”在上海国际会议中心举行，东方财富网全程图文直播。
华远地产董事长任志强指出，近期有两项政策导致了房地产市场的供求关系变化。个是房贷利率的变化，去年9月份开始发生的利率变化，对个人购房者来说，虽然房产售价下降了，但考虑到房贷支出上升，总的支出没有下降反而是上升的。另外相当一部分人无法申请到房贷，所以说利率的变化导致一部分的购买能力被挤出市场。第二个政策因素是保障性住房产生的挤出效应，去年9月份之后，大量的保障住房开始进入市场。以北京市最有代表性，北京只有几千套保障房，却有几十万人申请，只有1%的人可以中签。99%的人都不能在市场上买房了，因为买了房就没有资格抽签，他们就会等待。一直要等到三五次抽不上之后，才会进入市场，这就挤出去了很多的购买力。再比如说棚改，在棚改区的人有能力的人也不会去买房，他会去等。这一部分需求也相当一部分被压缩了。对此，任志强总结了三句话——“利率将部分刚需从可支付能力上挤出了；保障房将部分刚需分化了、拖住了、挤出了；棚改将需求变成了强制性消费，挤出了。”
以下是任志强的演讲实录。
任志强：大家都比较关心房地产，房地产和中国经济有密切的关系。所以我讲讲市场的方向。这是一到六月份的固定资产增速，是和我们GDP紧密相关的事情。我们可以明显看到民间固定资产投资速度下降的非常快，但是总体的下降速度没有那么快，主要是因为在二季度当中我们的基础设施和高铁以及国有企业的力量支撑了我们的固定资产投资增速仍然保持在一个比较高的水平上。到目前为止，我们的消费占50%多一点，40%以上是固定资产投资，外贸是负的。所以固定资产增速对市场的影响是非常大的。
大家也关心未来，未来主要是三个原因来主导，个是我们李克强总理的微刺激，如果说微刺激包括降准等，都是一个货币总量增加的问题，如果继续增加可能会回升。第二是基础设施，这些投资占的比重越来越多，比如说高铁。第三个是和房地产有关的，就是我们说的棚改，这个进展速度如何我们不知道，今年要求开工470万套，到目前为止，钱用了1/3。如果这几项都是向上走的，我们固定资产投资增速会回升。
工业增加值略有好转，但是只集中在几个行业，大部分的过剩产能行业还处于较低的状态。我们很遗憾的看到钢铁水泥速度依然很快，并没有在经济结构调整当中发生作用，经济结构调整会不会随着GDP而改善还无法得出好的结论。零售增速也没有达到预期目标，原来目标是14.5%，现在只有10%多点，这和我们的八项规定等都有关，消费要高速增长的首要条件是收入增长，但是现在来看并不是很乐观。房地产开发如果说不考虑棚改和其他因素的，下半年的投资增速将会降到10%以下，这个降速对GDP影响是非常大的。会对GDP产生0.6个点，加上相关产业会影响到1个点。所以其他的一些能够弥补房地产投资增速下滑的因素，我们更多看到，对棚改来说并没有把它和民生放在最直接的关系上，当投资拉不动的时候，会用棚改的资金或者是城市改造来拉动经济。这就造成一个矛盾，一方面看到房地产投资，媒体更强调的是供求关系恶化，有一些地方供大于求，但是保障性住房都是按照指标下发的。这是一个问题。为什么房地产投资增速下降，一个是和前期土地购置有关，土地购置是一个先进指标，当我们的土地购置处于负增长的第二第三年通常是价格上涨的，土地也上涨，随后就出现一个低潮，然后再出现土地负增长，明年我们的供求关系，按照现有统计，排除棚改等因素，商业房地产开发又会发生变化，今年的开工负增长，会导致明年9月份出现供应需求上涨。今年上半年我们看到销售出现下降，也引起了一些市场上的争论，比如说下行通道，一蹶不振，崩盘等各种说法。但是实际情况并不是这样的，2012年我们下滑速度最快，一二月份下滑27%，但是年底我们是正的4.1%，如果说从现在的下滑，1-5月份是持续下降的，但是1-6月份已经开始出现回升，6月份比5月份的情况略有好转。7月份的统计数据没有出来，但是从某些地区来看，可能会有好转，因为大部分地区开始取消了限购啊的政策，甚至有一些地方采取了降息降税政府财政补贴的方面来刺激楼市了。一个月的数据可能还不足以来说明，要用更长时间的数据来说明整体情况。但是从目前来看，进入下行通道是不成立的。
比较麻烦的是我们的到位资金，到位资金的增长率是的。2008年大家都说下滑经济的情况下，我们大概是13.4%的自有资金增速，但是今年是历史上从来没有过的降到点，不仅是个位数，而且是较低的数。这和我们的投资增长有关，如果说继续下降，在未来的投资增长当中体现。去年的自有资金增长率过高，也包括了一些非房地产行业为主的产业，迅速进入市场，而今年这一部分的资金基本上推出了。过去做衣服做鞋的都在进入，甚至有一些，三四个人作为合伙人就进入了，现在这部分人退出了。我们到位资金现在大概还有1.7万亿的资金富余量。
这是1-6月份的一些统计数据，我们可以看到这里面已经有一个负数了，特别是新开工面积负增长，住宅是-19.8%，我们还可以看到，在销售额当中，有更多的一些负数，重要的是资金的负增长。实际上我们今年2000多亿的销售额下降，并没有完全证明资金短缺。因为我们今年国内贷款增长了2000多亿，由9000多亿变成1.1万亿。
按地区分析，所有人都认为，二三线城市遇到的问题，所以中国沿海地区和一线城市问题不大。实际上错了，从投资上来看各个地区数字差不多，并没有明显看到中西部地区投资增速下降。但是从销售来看，可以看到影响的是东部地区，也就是发达地区我们看到的是一二线城市多数地区销售下降巨大，反而是三四线城市或者是四五线城市更多是正增长。也就是说中西部并没有说因为环境变化出现了大幅度崩盘。这和我们媒体上通常说的三四线城市受到重创不完全一样。严格来说，我们只统计70个大中城市的数据。比如说房价等等。但是在销售和开工数据当中，其中包括了其他500多个城市，包括县级和地级。我们还有2.59万个镇，这些镇当中房地产比重并不是很大，但是这些镇占的数量很大，我们现在已经看到的是保障性住房基于棚改区任务下到镇一级，他们最后形成的力量也是巨大的。如果说中西部这些一二线城市占的比重并不大的地区持续增长，那么全年的增长有可能会持续恢复。
和房地产关系最密切的就是我们的城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个停滞的地步，就会出现房地产过剩的问题，或者说从预售市场转入二手市场。但是现在来看并没有这样，城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长的过程，全世界多数过程都是这样的发展路径。我们严格来说，也只是第二个阶段，就是从农村进入城市，从小城市进入大城市的阶段，现在还没有进入第三阶段也就是郊区城镇化形成大城市圈。这是欧洲和大多数国家的现实，都是以城市圈为主，中国没有主要是因为中国土地制度造成的，当城里人不能买宅基地的时候就无法往郊区转移，所以无法形成城镇化。因为你即便偷偷买了宅基地，但是你没有把它变成一个企业总部。美国大部分的企业总部都是在非中心地区。但是他可以把这个地区变成小镇，因为企业发展过程当中引入了教育、医疗和其他的配套设施。中国因为土地问题，导致公共设施无法往郊区转移，我们农村是叫卫生院、所，不能叫医院。即便是大企业到了小镇去了，也无法改变它。所以我们仍然处于前两个阶段。
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