[摘要] 华远地产董事长任志强指出，近期有两项政策导致了房地产市场的供求关系变化。第一个是房贷利率的变化，去年9月份开始发生的利率变化，对个人购房者来说，虽然房产售价下降了，但考虑到房贷支出上升，总的支出没有下降反而是上升的。
很多重点国家城镇化从50%发展到70%，一般用多少年呢。像美国、英国、法国，一般是四五十年，为什么30%-70%是高速增长过程但是他们还用这么长时间呢？主要是那个时候农业没有工业化。在初期工业化发展过程当中，工业集中在城市，而农业生产的工业化是决定了农业人口从土地中解放出来的速度，如果说你还是用刀耕火种的办法劳动力无法从土地当中解放出来。城市化不是说政府盖了城市就可以把农村变成城里人了。关键是农业的现代化，耕种、播种一直到收割、化肥、除草等等都机械化了，把农民从土地当中解放出来。导致人均拥有的耕地能力大幅度提高了，农民在地里没活干了，他就转移了。这样的转移过程是主导地位的。因此除了这几个国家刚刚说用了四五十年之外，我们看到日本，他只用了15年时间就完成了这样的过程，韩国也一样，用了11年。马来西亚表面上看来比我们落后的多，但是他的城镇化率已经超过了70%，而且用的时间很短。恰恰是因为工业化程度和农民可以从土地当中解放出来，也包括农村土地可以自由转换，所以才形成了这样一个城镇化发展过程。中国在改革的时候，我们只有17.9%的城镇化率，低于1949年，换句话说，就是毛时代的30年当中，基本上是去城镇化的。50年代的人口高增长期，城市化略有提升，但是20%左右的时候又开始下降，因为我们的二元制，压低农村人福利向城市转移，导致我们只能用计划经济来维持，维持不下去就向农村转移。所以我们经历了很多的转移。比如说知识青年上山下乡，然后是文化大革命之后，城里养不活年轻人，让他们到农村去，再加上三年自然灾害等等的问题。导致我们前面我们的过程是去城镇化的。在改革初期，我们是非常落后的状态，也包括农业生产的落后状态，这和人民公社、大跃进有关。从20%增长到30%，用了15年的时间。两个阶段，个阶段是土地承保制把农民从土地当中解放出来，但是那一阶段农民进城主要是从事农业活动，进了城主要是卖菜、卖瓜、卖鸡蛋，他们并没有真正转移到工业。到邓小平批准傻子瓜子可以雇佣更多工人的时候，才打破了私营企业只能雇7个人的情况。这样的话，才有更多的农民工进入到工业行业。所以当农民从土地被解放之后，进入到城市当中。
但是从下一个10%，从30%-40%，我们只用了7年，时间大大缩短了，而从40%-50%，我们只用了8年，这个时间都很短，当工业化程度发展到一定程度之后，他的城镇化速度是非常快的。党的文件当中写的是2030年达到70%。但是从现在角度来看，包括户籍制度改革、土地制度改革，我们估计到2018年可以提前两年完成60%的任务，2025年，提前5年达到70%的城镇化率。但是中国要完成这样的过程，就必须要有城市建设发展过程当中的支撑，也就是说要解决我们李总理提出的3亿人的问题和后续增加的几亿人口的问题，否则的话，城镇化难以执行。不管你放不放慢，农民都要转移，因为他们从土地当中挣不出钱，所以他们一定会转移到城市。现在的情况是地区差异很大。这和我们前面说的，从农村向城镇，和下城镇向大城镇转移有关。我们一线城市超过了60%的城市化率，有的已经接近70%。但是二线城市基本上是50%，超过60%的不多。三四线城市基本上是维持30%-40%的城市化率。他们的城市化率还是处于起步阶段，还是一个高速发展过程。但是我们的房屋生产却不是按照这样一个比例进行了。
一线城市在迅速发展过程当中，还有10%左右的城镇化率增长过程，或者说很少，所以我们可以看到一线城市第三产业比重逐步提高的时候，写字楼在增加，而住宅的相对量是在减弱的，而三四线城市当中，住宅比重大，他们养不起那么多的大型商场或者是写字楼。很多二三线城市，他们的第三产业比重还在30%以下，是很低的。你要有完整的写字楼，或者是大片的商场，你是养不起的。但是在逐步发展过程当中，我们可以看到，越来越多的城市化发展中人口会向大城市集中。
也许人们会提出一个问题，就是当人口向大城市集中的时候，大城市人口的密度就会高。从人口密度调查来看并不是这样的。按照建成区的比例来看，北京是倒数第四的人口密度。北京为什么首堵呢？这是因为只有一个中南海，所以在北京核心区不是建成区，核心当中不到200平方公里范围之内，我们的人口密度是世界位的，高过纽约、东京、莫斯科、巴黎、伦敦、马德里等等我们可以达到每平方公里3万多人。但是在建成区当中一分散就不是这样的。中国的审批制度导致了人口集中于政府审批权附近。而在国外没有这样的现象，政府的审批权利和市场基本上脱离了，人口的密度是自然增长的，而不是随着权利中心而转移的。当我们给上海提出要把市政府搬出去的时候，市政府将要搬过去的地区，人口增长速度就会加快。这是随着权利中心转移的过程。我们最落后的地区，陕西却是建成区人口密度的，然后是西安这样的城市，因为他周边是山和黄土高坡，把人口集中在建成区。并不是因为经济发达而造成城市建成区的人口密度高，而是建成区和人口比重关系决定的。
我们可以看到，在90年到2010年，我们的城市建成区从1.2万平方公里，变成4.5万平方公里，大约等于国土面积的0.45%。增长多少倍呢？大概是增长了3.5倍。我看了人口，人口增长了8.2倍，我们土地供应和人口增长和经济发展完全不匹配。按照人均耕地来说，我们中国是日本的一倍，但是按照农民拥有的人均耕地来说我们是日本的1/4，为什么会倒挂。日本更多的土地不适合住人，70%以上的山区，但是日本用了国土面积的4.5来做人口居住，他们的人口密度比我们高多了。他们可以让通过人口流动，让在农村的农民拥有更多的人均可耕种土地。额我们的城市没有充分利用起来，但是我们的工业化占用的土地非常多，我们的农村宅基地占的非常多，农村宅基地17万平方公里，是城市的4倍多，但是人口在持续减少。比如说10年过程当中，农村人口减少近2亿，但是他增加了5万平方公里的宅基地，农民没有进城户籍制度和土地制度转移的时候，他就一定要在农村扩大他的宅基地，因为他的承保地是三五十年不变的，宅基地变成了获取资产的重要来源，宅基地的变化，导致了城市土地和农村土地的不匹配。
在1960年的时候，城市当中，千万级的城市，亚洲只有一个东京，全世界有四个千万级以上的城市。总人口量是很低的。1980年的时候发生了很多的变化，城市人口密度增加了，就是不管你如何管理，无论是中国还是其他国家，农村人口向城市转移是一个历史趋势，无法改变。到了2011年变成了什么呢？全世界人口住在城市的达到近40亿。这个趋势是无法改变的趋势。我们来看看中国，大城市和中大城市人口越来越多，到目前为止，中国已经拥有千万级人口6个，我们亚洲拥有16个，全世界拥有28个。我们可以看到几十年时间里，从4个到28个，这是一个飞快的发展速度，不仅仅是中国有城镇化的问题，全世界都有，在面临城镇化发展过程当中，如何解决这样一个发展的问题。如果说城镇化发展速度不变，我们无法忽略城镇发展的过程。2025年可能就是一片漆黑了，中国至少有10-15个千万级人口以上的城市，或者是500万人口以上的城市会在现在的基础上翻番。
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