[摘要] 为了加强对企业“住改商”的管理，《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》从今年8月1日起开始实施。如今，《办法》已实施一个月，效果如何？
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“住改商”渐渐向“住禁商”转变
投资商住楼 且行且慎重
按规定，商铺和写字楼的产权年限不超过50年，但如今，南宁有人把小区住宅当作商铺或写字楼投资，这些与住宅一样有70年产权、价格又不高的“变脸”写字楼，颇受投资者欢迎。
随着《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》的实施，小区业主的“一票否决”权，把“住改商”变成“住禁商”，让越来越多的人认识到这一投资行为存在的风险
住宅难商用 有房东叫苦
今年5月底，因为不堪26家午托班五六百学生的打扰，南宁市凤翔路香格里拉花园二期小区业委会和物业装好门禁，阻止午托班学生进入。此事引起小区一名女业主的不满：“这个小区午托班多，房子好出租，租金又高。我今年春节后花高价购买了D栋一套二手房，并出租给午托班经营者，如果真的不给做午托班了，收回成本的时间会更长。”
以该小区为例，一套三室一厅的空房出租给午托班使用，月租金至少有3500元。由于租期较长，租户比较稳定，房东很省心。相比之下，该小区同样面积的房屋用于居住出租，即使业主配齐家电设备，月租金也不会超过2800元。
在长湖景苑小区，黄先生有两套房屋，一套自住一套出租，尽管企业人员的频繁出入影响到他的平静生活，但因把房屋出租给企业的高，他一直“忍着”。他说：“新规出台后，我的房屋可能无法租给企业了，收入少了，不划算，要赶快脱手才行。”
《办法》实施后，因为业主有“一票否决”权，“住改商”渐渐向“住禁商”转变，导致把住宅当作写字楼或经营场所投资的面临缩水。对此，广西社科院研究员张国宏称，在住宅小区办公虽然成本较低，但办公效率也低，对居民影响也大，新规出台并落地实施虽说有阻力，但是有利于小区居住环境的改善。
商住一体楼 投资风险大
相对于纯住宅小区，《办法》对商住两用楼盘的影响更大一些。
黄女士近日在凤岭北一个楼盘购买了两套小户型住宅。“买的是住宅，但实际上是投资写字楼。”对南宁楼市颇为了解的她认为，东盟商务区内的写字楼异军突起，要趁早入市。经过一番对比，她发现，周围几个写字楼的售价都在1.6万元/平方米左右，便最终以7000多元/平方米的价格购买了该住宅楼两套小户型，简单装修后用于写字楼出租。她说：“虽然该楼盘不是专业的写字楼，但是随着市场需求的增加，还有很大的空间。”
受市场需求和利益影响，开发商也开始打起擦边球——把住宅建成写字楼再出售。南宁市朝阳华东路口旁一住宅楼本来是住宅性质，开发商把它改建成写字楼，均价9000元/平方米，其宣传广告上醒目地打着“住宅的价格，写字楼的价值”。
记者调查发现，在南宁地王国际周边的写字楼多为商住两用楼盘，如东方明珠花园、汇金苑、铭湖经典等。这类商住两用楼盘几乎是按照住宅的标准规划设计和施工的，居民和公司在其中都占据一定比例。
“《办法》一旦按‘一票否决’的标准实施，商住两用楼盘内只要有一名住户反对，在公寓内办公的租客可能没办法续租了，其房屋所有者的就会受到影响。”广西一家置业公司商业部经理杨平说。
投资写字楼 千万别盲目
南国早报记者走访中发现，把住宅变成写字楼出售的楼盘，置业顾问无一例外地宣称：“这个‘写字楼’是70年产权，使用年限长，价格又便宜，投资巨划算。”但是按照规定，商业用地的房地产项目产权年限是40年，办公立项的房地产项目产权年限为50年，只有住宅用地的房地产项目产权年限才是70年。
有多年房地产投资经验的陆先生分析说，一般把住宅改成写字楼卖的项目，其所在区域肯定是有写字楼的需求，投资购买后不用担心出租问题。另外，目前南宁市住宅的率不如写字楼，投资写字楼显然有更大的回报，再加上这种商住两用房拥有70年的产权，不管今后是写字楼价高还是住宅好卖，对于投资者来说都不是坏事。
事实上，“住改商”在特定的时期内确实推动了商业的发展，但其存在的问题也不容忽视。近年来，国内多个城市纷纷对“住改商”现象进行整顿。
此外，写字楼对招商工作、产品设计、所处地段、车位配比、空调设备、物业管理等方面的要求，要比一般商住楼高很多。如果一些没有较强实力和一定开发经验的开发商，为追求利润化，在地段较为偏僻的住宅用地上建设写字楼，或开发商对写字楼的后期运营管理没做好，也会导致写字楼遭遇招租不利。另外，写字楼内的公司鱼龙混杂，退租率增高，物业空置期变长等问题，最终导致投资者的受影响。
声音
租用小区办公有苦衷
在长湖景苑小区租房办公的李先生称，他们选择小区住宅办公，主要是考虑到公司刚刚起步，在租金承受方面能力较弱。
在明秀大学路口城市碧园，租用民房办公的何先生给记者算了一笔账，他的办公室有160多平方米，每月包括物业费和水电费在内需要3000元的场地费，而在附近租用同样面积的写字楼，每个月光租金就要六七千元。
一名精明的租户说：“写字楼的公摊面积在40%左右，假如租200平方米的写字楼，实际使用面积只有120平方米左右，而生活小区的公摊面积却小得多，更划算。”他还说，对于小微企业来说，起步阶段要精打细算，租用住宅办公或用于经营，租金只比租来居住高二三成，“住改商”是一个不错的选择。
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