[摘要] 为了加强对企业“住改商”的管理，《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》从今年8月1日起开始实施。如今，《办法》已实施一个月，效果如何？
关注南宁“住改商”之现象篇
上千企业“蜗居”南宁一小区
小区超过70%的房屋出租给企业办公，保安“压力大”，居民“伤不起”
每天上午上班时间，长湖景苑小区门外都有不少人排队进门。
为了加强对企业“住改商”的管理，《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》从今年8月1日起开始实施。如今，《办法》已实施一个月，效果如何？
记者走访发现，“住改商”呈逐年增多趋势。在南宁一小区，有上千家企业“扎堆”小区办公，每天有数千员工出入小区，小区居民直呼“伤不起”
数千员工进小区上班
8月28日上午8时多，南国早报记者来到南宁市长湖路13号长湖景苑小区门外，只见人行通道外排着二三十人，他们一个接一个出示工作牌，门里的保安挨个刷卡放入，直到上午9时多，排队的现象才有所减少。
小区保安主管何先生无奈地说：“这个小区有10栋居民楼1600多套房屋，其中出租给企业办公的超过1200户，超过70%，也就是说，有上千家公司在小区里办公。每天早上两个内，至少有两三千人进入小区。为了管好小区，我们投入了大量的人力、物力和财力，但是效果并不理想。”
在南宁市东葛长湖路口的岭南家园小区，D、E和F三栋居民楼靠近路口，“住改商”的问题也比较严重。记者走进E栋，长长的走廊两侧张贴着各家公司的名称。小区物业一工作人员介绍，他们没有具体统计过小区里有多少家企业，但是确实不少。
南宁市朝阳人民路口一带，是南宁的老商业中心，人流量非常大，附近很多住宅楼都改成商用，甚至是整栋楼改为宾馆酒店。在金山广场，一栋楼里盘踞着近10家小宾馆。住在10楼的蒋先生说，这里的大部分房屋都出租了，大都成了宾馆客房，陌生人频繁出入，十分影响生活，“我因为无处可搬，才一直留在这里”。
记者走访发现，在南宁市区交通便利、各类配套设施比较完善的居民小区，“住改商”现象均比较普遍。尤其是一些临街的住宅楼，甚至整层都被小型企业占用。这些经营性用房五花八门，包括宾馆、培训中心、麻将馆、餐饮等。
缺乏监管令人担忧
把住宅改为商用的经营行为，主要存在于生活小区，很少会引起有关部门注意，也存在不少问题。
比如凤翔路香格里拉花园二期小区，该小区只有4栋楼425套房屋，小区与凤翔路小学一墙之隔，两年时间竟出现了26家午托班。记者调查发现，开办午托班需要办理多种证照，但这些午托班无一办证，游离在执法部门的监管之外。
一些小区开有麻将馆，因为可以不办任何证照，租间杂物房，摆上桌椅和麻将就可以开张。市民张先生曾在秀厢大道万秀小区一楼租用一间门面，他的麻将馆经常经营到凌晨二三时：每当夜深人静时，麻将馆的嘈杂声不断传出，楼上居民忍无可忍了，就会向麻将馆门前扔酒瓶。
“以前，大家的娱乐项目少，喜欢搓麻，加上小区居民维权意识淡薄，我在明秀小区、恒大新城、北湖安居小区、望州南小区等都开过麻将馆。不过，随着互联网飞速发展，大家的娱乐方式在改变，我的麻将馆数量也缩水了。”张先生有些无奈地说。
居民生活平添纷扰
生活小区变成了企业的经营场所，引发市民吐槽。
“这么多陌生人进来，吵闹不说，还损耗了电梯、门禁等公共设施，关键是小偷很容易混进来。以前，我们这里常发生入室盗窃的事，随着物业管理的加强，现在有所好转。”长湖景苑小区业主黄先生说，小区刚出现“住改商”现象时没人在意，如今企业多了，靠个人力量根本赶不走，希望有关部门管管，让大家安心生活。该小区清洁工莫女士也很无奈：“经常有年轻人把烟头丢到草坪里，最难捡了，不捡又影响环境。”
记者在长湖景苑小区走访时发现，几乎所有的门禁都是敞开的，根本起不到安防作用。
金山广场原本是一栋小户型的住宅楼，消防设施的配备标准相对较低，近年来这里成了多家宾馆的经营场所，而且近半数未办任何证照，存在诸多隐患。近几个月，辖区公安、工商和消防部门加强了监管，无证经营的小宾馆都被关停了。
关注南宁“住改商”之疑问篇
业主有“一票否决”权，居委会和物业也不愿得罪业主擅开证明
新规实施后，企业还能进驻小区吗
《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》（下称《办法》）实施后，小区业主拥有“住改商”的一票否决权，是不是意味着企业就很难有办法租用小区房屋办公了？《办法》实施前已进驻小区的企业，如果影响到业主生活，又该怎么解决？
8月29日，记者带着这些问题采访了工商部门，以及一些小区的业委会和物业公司
业主可一票否决“住改商”
据自治区工商局企业注册管理处副处长黄建军介绍，《办法》规定了“住改商”的两种办法：一是企业以书面形式，一一上门向有利害关系的业主征求意见，如有一名业主反对，企业就不能进驻小区；二是企业以张贴公告的形式，公开征求有利害关系业主的意见，公示期间如无人反对则视为同意，然后由小区业委会、房屋所在单位的后勤部门、物业或社区居委会中的一个部门出具“同意证明”。无论企业采取哪一种方式征求业主意见，业主都有“一票否决”权。
黄建军说，假如以上两种方式都行不通，《办法》还规定，没有办公实体的企业，可以使用所托管商务秘书企业的住所或者办公区域作为住所。还可以通过友好协商，多家小微企业注册登记在同一住所办公，即“一址多照”。这样，几家小微企业可以一起承担房租、水电费和其他管理费用等，小微企业依然有其存在和发展的空间。
《办法》实施以前，生活小区已有企业办公或从事生产经营活动的，如果影响了有利害关系业主的生活，业主该怎么办？黄建军说，《办法》实施以前，企业是按照之前的法律法规成立的，工商部门无法介入，要由业主和企业沟通，协商不下的只能走法律途径。
拿到物业证明并不容易
身为第三方的业委会、房屋所在单位后勤部门或者物业、社区居委会，会对进驻小区的企业出具证明吗？
8月29日下午，南宁一生活小区业委会主任杨先生称，小区业委会是广大业主的代表，为了维护业主的权益，营造良好的生活环境，是反对企业将住所或者经营场所选在小区的。他说：“问题的关键是，假如有利害关系的业主没有看到公告，就不会表达反对意见，而业委会出具了同意证明，日后生活受到影响的业主就会找业委会协商。尽管业委会不用承担任何法律责任，但是为了不惹麻烦，一般不会出具‘同意证明’。”
民主路一家单位后勤部门的管理人员称：“我们这里是单位大院，大家都是几十年的老邻居，如果有企业进来就会有陌生人频繁出入，我们基本不会出具这样的证明。”
当日，记者还采访了几家物业公司的负责人，他们均表示，物业是服务企业，不会为了一家外来企业得罪小区业主，也不会出具这样的证明。
一些社区居委会的工作人员也表示，出具一份证明就要承担一份责任，他们不会擅自出具这样的证明。
记者调查发现，为了不惹麻烦，这些单位都不会擅自出具证明，往往选择把问题推回给企业，让企业逐户找有利害关系的业主签字，因此，企业要想进入住宅办公并非易事。
对已注册企业有异议怎么办？
据了解，在企业注册过程中，工商部门的审批过程属于形式审查，即对申请人提供的材料进行审批，包括材料是否齐全等，无需进行实质审查。但是，如果工商部门在例行抽查中发现或有人举报，某个企业提供了虚假的注册资料，他们将介入调查，查实后将依据相关的法律法规进行处理。
记者调查了解到，小微企业要“住改商”，多会选择以张贴公告的形式公开征集业主的意见。然而，在公告张贴的时候，如果个别业主出差在外没能看到公告，就无法表达其同意或反对的意见，倘若小区业委会、房屋所在单位后勤部门、物业或社区居委会又出具了“有利害关系业主同意”的证明，出现纠纷怎么办？
黄建军解释，征求业主意见的公告公示期间，如果没有业主提出反对意见，注册企业提供了这4个单位中一家的“同意证明”，工商部门就会按规定给予企业注册，一旦出现纠纷，则由注册企业和出具证明的部门共同与提出异议的业主沟通协商，直到解决问题为止。如果双方实在解决不了问题，只能走法律诉讼程序。
黄建军称：“我们正在起草《办法》的实施细则，会对现实生活中存在而《办法》又未予明确的内容进行细化，相信不久以后即会出台。”
关注南宁“住改商”之延伸篇
“住改商”渐渐向“住禁商”转变
投资商住楼 且行且慎重
按规定，商铺和写字楼的产权年限不超过50年，但如今，南宁有人把小区住宅当作商铺或写字楼投资，这些与住宅一样有70年产权、价格又不高的“变脸”写字楼，颇受投资者欢迎。
随着《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》的实施，小区业主的“一票否决”权，把“住改商”变成“住禁商”，让越来越多的人认识到这一投资行为存在的风险
住宅难商用 有房东叫苦
今年5月底，因为不堪26家午托班五六百学生的打扰，南宁市凤翔路香格里拉花园二期小区业委会和物业装好门禁，阻止午托班学生进入。此事引起小区一名女业主的不满：“这个小区午托班多，房子好出租，租金又高。我今年春节后花高价购买了D栋一套二手房，并出租给午托班经营者，如果真的不给做午托班了，收回成本的时间会更长。”
以该小区为例，一套三室一厅的空房出租给午托班使用，月租金至少有3500元。由于租期较长，租户比较稳定，房东很省心。相比之下，该小区同样面积的房屋用于居住出租，即使业主配齐家电设备，月租金也不会超过2800元。
在长湖景苑小区，黄先生有两套房屋，一套自住一套出租，尽管企业人员的频繁出入影响到他的平静生活，但因把房屋出租给企业的高，他一直“忍着”。他说：“新规出台后，我的房屋可能无法租给企业了，收入少了，不划算，要赶快脱手才行。”
《办法》实施后，因为业主有“一票否决”权，“住改商”渐渐向“住禁商”转变，导致把住宅当作写字楼或经营场所投资的面临缩水。对此，广西社科院研究员张国宏称，在住宅小区办公虽然成本较低，但办公效率也低，对居民影响也大，新规出台并落地实施虽说有阻力，但是有利于小区居住环境的改善。
商住一体楼 投资风险大
相对于纯住宅小区，《办法》对商住两用楼盘的影响更大一些。
黄女士近日在凤岭北一个楼盘购买了两套小户型住宅。“买的是住宅，但实际上是投资写字楼。”对南宁楼市颇为了解的她认为，东盟商务区内的写字楼异军突起，要趁早入市。经过一番对比，她发现，周围几个写字楼的售价都在1.6万元/平方米左右，便最终以7000多元/平方米的价格购买了该住宅楼两套小户型，简单装修后用于写字楼出租。她说：“虽然该楼盘不是专业的写字楼，但是随着市场需求的增加，还有很大的空间。”
受市场需求和利益影响，开发商也开始打起擦边球——把住宅建成写字楼再出售。南宁市朝阳华东路口旁一住宅楼本来是住宅性质，开发商把它改建成写字楼，均价9000元/平方米，其宣传广告上醒目地打着“住宅的价格，写字楼的价值”。
记者调查发现，在南宁地王国际周边的写字楼多为商住两用楼盘，如东方明珠花园、汇金苑、铭湖经典等。这类商住两用楼盘几乎是按照住宅的标准规划设计和施工的，居民和公司在其中都占据一定比例。
“《办法》一旦按‘一票否决’的标准实施，商住两用楼盘内只要有一名住户反对，在公寓内办公的租客可能没办法续租了，其房屋所有者的就会受到影响。”广西一家置业公司商业部经理杨平说。
投资写字楼 千万别盲目
南国早报记者走访中发现，把住宅变成写字楼出售的楼盘，置业顾问无一例外地宣称：“这个‘写字楼’是70年产权，使用年限长，价格又便宜，投资巨划算。”但是按照规定，商业用地的房地产项目产权年限是40年，办公立项的房地产项目产权年限为50年，只有住宅用地的房地产项目产权年限才是70年。
有多年房地产投资经验的陆先生分析说，一般把住宅改成写字楼卖的项目，其所在区域肯定是有写字楼的需求，投资购买后不用担心出租问题。另外，目前南宁市住宅的率不如写字楼，投资写字楼显然有更大的回报，再加上这种商住两用房拥有70年的产权，不管今后是写字楼价高还是住宅好卖，对于投资者来说都不是坏事。
事实上，“住改商”在特定的时期内确实推动了商业的发展，但其存在的问题也不容忽视。近年来，国内多个城市纷纷对“住改商”现象进行整顿。
此外，写字楼对招商工作、产品设计、所处地段、车位配比、空调设备、物业管理等方面的要求，要比一般商住楼高很多。如果一些没有较强实力和一定开发经验的开发商，为追求利润化，在地段较为偏僻的住宅用地上建设写字楼，或开发商对写字楼的后期运营管理没做好，也会导致写字楼遭遇招租不利。另外，写字楼内的公司鱼龙混杂，退租率增高，物业空置期变长等问题，最终导致投资者的受影响。
声音
租用小区办公有苦衷
在长湖景苑小区租房办公的李先生称，他们选择小区住宅办公，主要是考虑到公司刚刚起步，在租金承受方面能力较弱。
在明秀大学路口城市碧园，租用民房办公的何先生给记者算了一笔账，他的办公室有160多平方米，每月包括物业费和水电费在内需要3000元的场地费，而在附近租用同样面积的写字楼，每个月光租金就要六七千元。
一名精明的租户说：“写字楼的公摊面积在40%左右，假如租200平方米的写字楼，实际使用面积只有120平方米左右，而生活小区的公摊面积却小得多，更划算。”他还说，对于小微企业来说，起步阶段要精打细算，租用住宅办公或用于经营，租金只比租来居住高二三成，“住改商”是一个不错的选择。
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