[摘要] “房地产发展的黄金期是未来十年，而不是过去的十年，所谓的‘黄金期’指的不是房价，而是房地产这一行业。房价的黄金期从涨幅的角度来讲确实已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，房地产的黄金期还在后面。”8月28日，摩根大通中国投资银行主席龚方雄在“2014中国地产金融日”上如此表示。
我还讲一点，我们企业的融资能力和你的融资平台的选择有关系。最近虽然中国的流动性趋紧，由于利率市场化改革初期，中国利率市场化改革的效果是短期推高了融资成本。但是海外，欧洲实行了负利率，美国、日本实行的是零利率，不仅有这种现象，而且是量化宽松。10月份美国的量化宽松可能会终结，今年年初美国十年贷的利率是3.0左右，到现在美国十年国债的利息是2.4，美联储虽然在推迟，境外的利息正在下降，而且下降很多，连危机四伏的西班牙、意大利，年初的十年债的利率是7—10%，现在西班牙、意大利十年债的利息降到了2.5%左右，可以说境外流动性泛滥，境外的流动性非常充裕。所以，在境内流动性趋紧的情况下，很多房企如果有境外的融资平台，就可以在境外拿到就非常容易。有的时候东方不亮西方亮，有的时候西方不亮东方亮，要做好长期的各种各样的布局，使你有多种渠道，这在企业发展的过程当中非常重要，就是融资平台的搭建，境内、境外各种融资平台的搭建都要早做布局，如果做好了这些布局，你可能就是将来被留下来的，有更大的发展空间的一个企业。如果你没有多样化的融资平台和融资能力，你可能就被刷下来。今年中国很多房企在境外融到了很多很便宜的资金，所以国内的流动性趋紧、融资困难，对我们在境外有融资能力的企业来讲感觉不到国内这么差钱的气氛。
最后，我想讲一点，金融银行业也要面临一个调整，也要慢慢的进入新常态。我刚刚提到了在发达国家很多开发商的资金来源不主要来源于银行，但是银行总要贷款，比如说在发达的市场经济，如果不主要贷给开发商的话，它贷给谁呢？它贷给了买房者，房地产抵押贷款是西方银行主要的贷款目标。房地产抵押贷款对银行来讲风险非常低，尤其在中国，如果你首付是30—50%，那房地产抵押贷款的风险极低，因为有有形资产作为抵押，所以西方的银行体系非常喜欢给买房者贷款，而不是给开发商贷款。为什么？如果给开发商贷款，开发商的产品还没有形成，开发过程中，最终产品还没有形成，即使产品形成了以后，你还不知道他卖得出去卖不出去，所以相对的风险很大。但是如果这个房子已经卖出去了，有人买了，不但形成了产品，而且变成了有效的需求，这个需求已经兑现了，这时候为什么愿意给这些人贷款呢？所以，中国市场经济发展的一种短期现象，我们不断给开发商贷款，但是在房贷这一块查得很紧，流动性一紧，就给最终的房贷降下来了，不给买房的人贷款，这是本末倒置，其实我们应该鼓励给购房者贷款，开发商要靠自己的品牌、自己的能力到市场上拿钱，然后发展他的产品，如果他的产品已经形成了，而且在市场上已经卖出去了，而且在消费者当中有品牌效应，消费者愿意买了，还有什么风险呢？所以最终的贷款要给购买房。所以你看最近央行[微博]出了政策，要给首套房增加房贷，有很多银行资金一紧，先停的就是房贷，就是购房者的贷款，这确实是本末倒置。西方认为最终购房者的贷款是风险的，这种行为又有利于市场挑选强者、淘汰弱者，因为弱者可以自己找钱开发，如果你的产品卖不出去，你这个开发商就要被淘汰，如果你的产品可以卖出去，银行就可以通过对购房者的贷款，对这个开发商进行支持，这样让开发商可以回流资金。而我们国家在经济转型过程中，很多东西还在变化和调整，很多东西都是昙花一现，各种短期的困难，大家一定要清醒认识这个趋势和周期，这两点也非常重要。
我就讲到这里，谢谢大家！
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