[摘要] “房地产发展的黄金期是未来十年，而不是过去的十年，所谓的‘黄金期’指的不是房价，而是房地产这一行业。房价的黄金期从涨幅的角度来讲确实已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，房地产的黄金期还在后面。”8月28日，摩根大通中国投资银行主席龚方雄在“2014中国地产金融日”上如此表示。
以下是龚方雄发言实录：
主持人：
非常感谢刘会长的精彩致词，刘会长有很明确的房地产行业的趋势和政策方向，接下来有请摩根大通中国投资银行主席市龚方雄先生。
龚方雄：
各位尊敬的来宾，大家好！
今天很高兴一大早就来到这个论坛，探讨中国未来房地产和金融发展的趋势，我这一部分主题主要是讲调整的趋势和金融的互动问题。
房地产产业现在有一个非常流行，非常世贸的词汇叫“新常态”，很多人也在用“新常态”描绘国内房地产发展的态势。“新常态”表述的是对房地产未来发展趋势非常微观的一种看法，我们也看到很多房企正在走所谓的综合化的道路，所谓的综合化的道路是不是就要发展别的业务，不怎么专注房地产未来的发展呢？这是一个问题。还有一种提法就是未来中国的房地产开发数量可能会急剧下降，大家都知道，现在8万多家，很多观点说，8万多家房地产开发商太多了，未来市场会通过淘汰弱者，留下强者，只会留下1万家。所有的这些观点，好像说我们这个产业面临着收缩的态势，连在行内的人也要谋求转型，谋求所谓的综合发展，就是说降低房地产业务的比重，发展其他的业务等等。
伴随着这些观点和论调，我们确实也看到房地产业最近处在一个调整期，首先是交易量大幅下滑，量在一个正常的市场经济里面是跑在价值前面的，如果成交量大幅下滑的话，未来伴随着就是价格的下滑。那么，由于短期的调整趋势，还有新常态下，大家对长期战略的调整，一来觉得这个行业没有什么发展前途了。其实，我想讲的是，目前房地产业面临的调整是市场经济里面周期化的调整，也是正常的调整。因为房地产企业周期性比很多其他产业都强，因为房地产业不但受宏观经济的影响，还受利率、货币政策的影响，它尤其受库存因素的影响。大家知道，西方所谓的市场经济里面的周期性理论，所谓的原始库存引发的周期性经济的波动。为什么库存会引发周期性经济的波动呢？这是经济学基本的原则，市场经济都会有周期，因为会有不同的波动。我们国家这几年在房地产业高歌猛进的投资，确实累计了太多的不足，这个库存需要消化，就需要有所为的周期性的调整。这个周期性的调整，应该讲是新常态中很正常的调整，大家不需要惊慌失措，也不需要对周期性的调整做过多的解读，什么拐点论、新趋势论，这种拐点预示着房地产市场未来的下跌等等。
我经常讲，北、上、广、深去年的房价涨了20%左右，如果今年的房价，很多城市出现10%左右的调整都是非常正常的，这属于正常的波动，不要说房价上升的时候我们很开心，惊慌失措，说是泡沫论等等。下降的时候也会惊慌失措，什么拐点论，什么投资平台的泡沫破裂等等。我觉得，这种论调都不应该是新常态，新常态最重要的是市场力量主导资源配置。市场力量主导资源配置它的特点是非常效率，所以要从这个角度看所谓的经济调整。
讲到周期，下行的周期也好，上行的周期也好都是暂时的。我的观点是，中国房地产下行的周期会持续大概一到两年的样子，从西方整体经济的周期来看，一到两年的下行周期再伴随几年的上行周期都是正常的。我们这个产业发展，未来的趋势怎么样呢？未来的空间怎么样呢？大家知道，我在去年的时候，就讲过一个观点，因为很多人说拐点论，我为了驳斥这种拐点论，我抛出一种观点，就是未来十年才是中国房地产产业的黄金期，过去十年并不是。我当时讲的时候，我还特别提到这种观点不是认为所谓的黄金期未来十年是中国房价的黄金期，不是的，房价的黄金期从涨幅的角度来讲确实已经过去，过去十年房价涨的太猛太快，超过了在中国所有资产价格的上升，包括通胀。房价的黄金期已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，它的黄金期可能还在后面，而不是已经过去。原因在哪里？很简单，我是用宏观来判断这个产业发展的，从宏观的角度来讲，在2001年的时候，也就是十几年前中国经济的规模在1万亿美金左右，十几年前房地产业在经济占的比重也相对较小，后来中国经济规模上升到了7万亿、8万亿，也就是说增幅大概是6、7万亿美金左右，房地产业占经济的比重也上升了。所以，过去十年房地产业确实是一个非常好的发展时期，发展的空间非常大，但是为什么说未来的空间会更大呢？因为现在是8、9万亿美金的经济规模，大家都知道，如果中国经济维持7%的增长，民营GDP大概有10%的增长，这样的话，中国经济九年左右就可以反一倍，8、9万亿美金到17、18万亿美金，这样的话上升的空间大概有10万亿美金。但是如果越往后，中国经济的发展空间就会越大。如果到2025年、2030年的时候中国经济的规模加上人民币(6.1446,0.0016, 0.03%)的因素可能是30多万亿美金，上升的空间可能有20多万亿，大家都知道过去十几年中国经济上升的空间只有6、7万亿美金，中国经济的黄金期如果在后面，从增幅的角度来看，那么房地产是里面一个主力军，是主导力量，它的发展空间是未来大还是前面十几年大呢？从这个角度来讲，房地产业未来的发展空间不可估量。刚才刘会长讲了，服务业有很大的发展空间，消费业还有很大的发展空间，那么房地产业呢？可以说是服务业、消费业的载体，房地产业不仅仅限于住宅，我们有各种各样的商业地产，比如说现在电商非常时髦火爆，但是电商也需要仓储，也需要物流，你说这个发展空间有多大？房地产业是所有产业的载体，如果经济规模有很大的发展空间，现代化房地产业占经济规模13、14%，我相信在未来的中高速发展阶段，房地产业可以维持在经济当中的比重。这个比重是相当可观的，也就是房地产业是中国经济发展的支柱之一，这不会改变。
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