[摘要] “房地产发展的黄金期是未来十年，而不是过去的十年，所谓的‘黄金期’指的不是房价，而是房地产这一行业。房价的黄金期从涨幅的角度来讲确实已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，房地产的黄金期还在后面。”8月28日，摩根大通中国投资银行主席龚方雄在“2014中国地产金融日”上如此表示。
讲到所有的这一切，我并没有讲到价格，价格会不会像以前一样上涨的幅度那么大？在很多大城市里面都涨了6、7倍，这可能不会出现。你们知道，美国在成熟市场，房地产的特征是一般作为有形资产能够跑赢通货膨胀，这是长期的趋势。比如说美国每年平均通货膨胀是2—3%，平均计算美国每年房地产价格上升幅度就是4—5%左右，也就是说房地产上升的幅度跟民意GDP增长的幅度差不多。中国可能未来十年房价上升跑不赢民意GDP，如果民意GDP在10%左右，如果房价每年都上升10%左右，那升幅也很大了。比如说通胀维持3—5%，房价从长期来讲应该能跑赢通胀，因为房子是有形资产，从这个判断来讲是有信心的。如果是这样的话，房价的涨幅黄金期已经过去。
现在业态在进行调整是怎么回事儿？很多企业为什么要进行综合发展？这也是市场经济发展的规律，市场经济竞争是激烈的，市场经济往往留下的是成本，淘汰的是落后。中国地产行业过去确实有非常大的发展空间，但是也有太多的玩家在里面，它的规模效益非常低。将来就像刘会长讲的，房地产产业的发展也会符合中国经济发展的大趋势，未来中国经济发展的大趋势是不讲究速度，但是讲究质量的，也就是说7%的经济增长给我们的经济，给我们的社会，给我们民众带来的效益可能比10%的增长还高。什么叫效益？就是增长的质量。比如说房子的质量越来越好，刚才刘会长提到了很多房子的品质、质量。这种趋势的发展，一定会淘汰弱者，留下强者，也就是说强者更强，弱者被淘汰。由于未来发展的规模空间又很大，所以对强者来讲，未来的空间确实是黄金十年，什么样的人会留下来，什么样的人会被淘汰呢？这就是今天的主题，房地产和金融的结果，因为房地产业很简单的一个特征是它是一个资本密集型、资金密集型的产业，除了拿地以外，剩下就是拿地，房地产业就这么简单，资本和金融结合的能力决定着未来你是不是能够留下来，继续留在这个发展空间极大的产业里面的关键。跟金融结合的方式，应该讲未来是多种多样的，过去业态发展的特征是资金来源主要靠银行的信贷，也就是间接融资。最近几年，随着利率市场化、汇率市场化、金融改革的推进，其实房地产开发商的资金来源变得越来越多样化，银行的贷款，所谓的间接融资比重在逐年的下降，实际上这种趋势会继续下去。因为这是一个正常的市场经济的趋势。
大家知道在美国房地产开发商的主要资金来源是直接融资而不是银行贷款，它是在市场上发股、发债，各种方式的主权融资，包括私募、信托，包括各种各样的融资，比如说PE、VC、创投，吸引的是各种类型的股权基金。还有所谓的债权投资，债权资本市场也是多样化的，也是有信托产品，也可以发债，发债的类型也是多样化的，不同类型的企业层级不一样，有垃圾债、有高风险债，还有债与债之间的产品，甚至有永续债，永续债资本可以不还，要延续利息，虽然它是一种债但是可以算作一种股权。资本市场对所谓的高资金密集型行业，融资产品的创新能力是非常强的。强调随着利率市场化的改革推进，整个利率铺垫好了，债权资本市场发展的空间会非常大，债权资本市场发展的空间也会促进跟它匹配的股权资本市场的发展，介于债券资本和股权资本市场之间也有各种各样的产品，比如说各种担保等等。这是未来中国地产和金融结合的发展趋势。
另外，我还讲一点，现在中国的特征是什么呢？利率市场化改革初期，中国虽然是一个不差钱的地方，不差钱的原因是中国的储蓄率很高，家庭的储蓄率30%，整个国家的储蓄率是50%以上，西方国家，像美国家庭储蓄率只有3—5%，美国是很差钱的地方，但是由于金融行业的发展，可以融到全世界各地的钱，所以美国的经济不差钱，中国是一个不差钱的地方，居民和国民的储蓄率都很高，但是我们的企业差钱。原因就是我们的金融体系和金融市场、资本市场不发达，缺乏有效的中介体系，所以一个不差钱的地方变成了差钱，像美国一个很缺钱的地方变成了不缺钱。所以，金融体系未来的发展是影响房地产产业发展的宽间，金融是整个经济发展的瓶颈。我经常讲，中国的金融产业，或者说中国的资本市场是朝阳产业，有很大的发展空间。随着金融业的发展，短期的所谓的差钱的现象会出现消失，所以大家不要把非常短暂的东西永恒化。我经常讲一句话，一定要分辨好中国这样的转型经济当中的短暂和昙花一现和市场经济的永恒，中国现在是所谓的转型中的市场经济，还没有真正形式有效的市场经济的体系，所以很多东西在中国现在是昙花一现的，但是它并不是市场经济的永恒。所以，大家不要把这个短暂的现象永续化，也就是我一开始说的，不要把房地产业这两年面临的调整永续化，把它变成一种趋势来讲。我们经常会犯这种错误，把周期性的东西当成趋势来讲，把趋势的东西又看成周期性，这是很多经济学家会犯的错误。
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