[摘要] 中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。
针对近期楼市新政频吹暖风，邕城多名业内人士表示
自住可以出手 炒楼还得谨慎
广西新闻网-南国早报记者 廖敏 韦宏宁
对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，商业银行低首付款比例调整为不低于40%。消息传来，迅速引起广大购房者关注。实际上，自去年的限购、限贷放开之后，楼市新政就频吹暖风，再加上此次的调整，将会给楼市带来什么样的影响？业内人士指出，二套房贷首付比例下调，将有助改善型需求释放，改善型住宅将有望迎来成交反弹
1 银行
将按新政调整首付比例
三部委联合下发调整二套房首付比例的通知，迅速引起广大购房者关注。南国早报记者采访发现，新政策什么时候开始执行，此前提出住房贷款申请但未审批下来的能否享受新政策，成为广大购房者关心的焦点问题。
记者联系建设银行、工商银行、中国银行、交通银行、农业银行等多家商业银行广西（南宁）分行的个贷中心，相关负责人士均表示，将会按照新政策进行调整，将二套房贷的首付比例调整为四成，“但具体时间得等总行下发通知”。
“一般来说，央行、银监会都下了政策，各地商业银行很快就会执行。预计从4月份开始，购房者就可以享受到新政策了。”南宁一家大型国有银行个贷中心负责人介绍，购房者向银行提出住房贷款申请后，银行还有一段审批的时间，在此期间如果遇到政策调整，比如这次的“二套房贷款低首付比例降至四成”，银行方面的客户经理会联系告知客户，而购房者也可以主动与房贷申请行联系、调整或者重新进行申请。
另一家大型商业银行的个贷中心负责人也表示，由于此前央行已经进行过降息、降准操作，房贷政策由此前的“趋紧”转为“回复平稳”已经是银行业内的共识。此次降低二套房首付比例，实际上对银行来说影响不大，“银行是赚取息差，首付比例主要是用来调控风险。应该说，各家商业银行会在短时间内就调整到位”。
2 算账
买房还要考虑还贷压力
记者了解到，在新通知下发之前，南宁各家商业银行的房贷政策要求，二套房首付比例为六成，也就是说，如果已经拥有一套住宅，再想购买一套100万元的住宅，购房者必须拿出至少60万元的首付款。而执行新政策，将减至40万元，首付压力明显减轻。
对此，南宁江山地产一名客户经理表示，值得注意的是，首付比例降低了，每月还贷的压力却增加了。目前，南宁各家商业银行的二套房贷普遍执行基准利率上浮5%的政策，5年以上商业贷款利率上浮后为6.195%。购买一套100万元的商品房，购房者需要贷款40万元，以等额本息、30年计算，每月还贷2448元左右；如果是贷款60万元，则需每月还贷3672元左右，“还贷款增加了50%，压力还是蛮大的，购房者好还是量力而行”。
该客户经理还表示，银行还规定，每月偿还房贷支出不能超过个人或者家庭收入的50%。由于还贷金额变化，部分购房者如果按照四成首付比例申请贷款，可能还需要提供相应的收入证明。
3 业内
改善型需求释放有助楼市减压
广西天昌投资有限公司营销总监邓升强表示，今年南宁房地产市场大的问题是供应量较大。开发商面临较大的库存压力，如果上半年销量跟不上，就会影响到下半年的回款。因此此次三部门联合推出的组合拳对房地产市场来说是一个利好消息，也符合市场预期。尽管当前房地产市场较为疲软，但管理层并不想让房地产像前几年那样大起大落，所以松绑措施也不会像以前那么猛烈。预计二套房贷首付比例降低会促进改善性住房的销售，营业税的降低则加大市场的流通，降低购房者购房成本，间接抑制一手房价格的上涨。总的来说，这些措施有利于盘活房地产市场，缓解房地产市场的压力。一些优质楼盘和一些配套已经成熟的楼盘会趁机进行合理提价，但大部分开发商应该还是以走量为主，预计不会出现大面积的涨价。
广西社科院研究员张国宏表示，此次房地产新政主要目的是稳定房地产消费，促进成交量，加快去库存。如果此次新政的效果达不到管理层稳定楼市消费的预期，进一步的宽松扶持政策可能还会出台。
4 提醒
楼价难言拐点需谨慎投资
邓升强认为，当前房价已经处于一个较低的价位，对于存在居住需求的购房者来说是一个不错的购房时机。但对于投资性购房者来说，后期可能还会有进一步宽松政策，比如利率和税费进一步调整，因此可以再观望观望。
张国宏认为，尽管楼市还处在一个大的调整周期，但房价不会出现大跌，甚至可能会因为政策刺激出现阶段性的小幅反弹。对于有居住需求的购房者来说，此时是一个可以考虑入市的节点。对于有投资性需求的购房者来说，楼市现在存在结构性机会。一些位于成熟中心区、开发商开发管理能力较强的楼盘有比较强的增值保值功能。投资性住房的不确定因素在于房地产税何时实施、以何种方式实施，这也是投资性购房者需要考量的问题。
5 股市
房地产股和银行股受益
国泰君安证券广西分公司投资顾问陈喆表示，此次政府的政策超出市场预期，短期对房地产行业有刺激作用，长期是为经济改革和转型争取时间。房地产股将直接受益，并持续上涨。其中龙头房企估值低，安全性更高一些。二三线房地产股业绩弹性更大，涨幅也会更大。此外，房地产产业链也因此迎来机会，比如建筑、家电和装饰板块。政策会间接利好银行股，但银行股短期受制于资金面因素，且该板块目前的涨势属于板块轮涨，股民要注意回调风险。总的来说，当前是市场加大配置房地产股的机会，房地产股的机会比银行股的机会更大一些。
长城证券南宁营业部投资顾问禤文庆认为，此次房地产组合拳略超市场预期。房地产股前期已经涨起来，受此政策影响，涨势还将延续并冲击前期高点。股民可关注业绩弹性较好的区域性房企和二三线房企。此政策对银行股来说是间接利好，而且因为创业板风险加剧，市场关注度会转向大盘蓝筹，银行股因此短期有望上涨。但银行股中期存在业绩下跌，涨势被业绩拖累的风险，股民需要谨慎操作。
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