[摘要] 中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。
楼市“组合拳”释放稳定市场信号
新华社记者 韩洁 吴雨 杜宇
继3月27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。
分析人士指出，2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号
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房地产低迷成为经济增长放缓原因之一
“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
2015年开年以来，宏观经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看，经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标进一步回落，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。
倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，长期来看，在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。
随着房地产市场走向平稳，人民银行不断完善差别化住房信贷政策。
“去年9月份，人民银行对住房信贷政策的调整主要是通过放宽住房贷款首套房认定标准，支持居民家庭合理的住房消费，对促进刚性住房需求的释放起到了积极作用。”中国银行金融研究所副所长宗良表示，此次政策调整主要是落实今年政府工作报告提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要举措。
今年两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示，这次的房地产金融政策和财税政策，加上此前住建部发布的政策一起，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。
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四成首付与国际情况大体一致
分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。
中国民生银行首席研究员温彬表示，随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。自去年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落，虽然去年央行已对房贷政策进行了调整，但鉴于二套房首付比例较高，依然限制了改善性需求的释放。
根据央行、住建部和银监会三部门通知，调整个人住房贷款政策，主要是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。
宗良表示，“从国际经验看，个人住房贷款低首付比例一般在30%左右，此前我国二套房普遍执行60%~70%，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该调整，现在下调到40%左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现”。
“从我国实际情况看，居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低，财务状况稳健，低首付比例降为四成较为审慎，风险仍然可控，可以防止投机性需求的膨胀。”温彬表示，“房地产金融政策调整有助于改善民生，发挥政策的引导作用，而非为了提高杠杆炒房子。”
链家地产市场研究部张旭认为，本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直上升，自2013年起，二套房首付比例就一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置一套总价200万元的二手房计算，首付金额可下降60万元之多。
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住房信贷政策应完善区域化调整
中央财经大学教授郭田勇表示，我国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的新常态。“住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，充分考虑当地房价波动、信用环境、个人住房贷款不良率、居民收入水平等宏观审慎因素，避免‘一刀切’式的调整。”
专家指出，过去房价上行期间，住房信贷政策主要配合房地产宏观调控，刚性比较强，多是短期应急举措，且调整方式也多是与行政化措施相结合，这种方式难以适应当前的房地产形势。去年9月人民银行对前期服务于“限购”的“限贷”政策作出调整，已经在市场化调节手段上作了一定的探索。
“在调整住房信贷政策时，更加注重采取市场化、正常化、长效化的方式。”郭田勇表示，今后住房信贷政策调节应采取更加市场化的方式，更多依靠市场自律机制，以更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。
新华社北京3月30日电
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