[摘要] 房价大跌，非喜讯，是噩耗，不但是政府的噩梦，更是民众的噩梦。你或许不知道的是，房地产开发商却能从中获利，这是为何呢？
这两年来，关于中国是否存在房地产泡沫的争论此起彼伏，而房价却保持持续上涨。其实，房价到底会涨还是会跌，首先要看说涨说跌是谁。如果一些房地产商说涨，那等于没有说，因为卖房子的不可能说房子不好，更不可能说自己当时卖的东西会下跌。有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺钱买房的人，也不大可信，因为买房对他们不在话下，好等着房价上涨后没事偷着乐。
一、 价格由价值决定，同时受供求关系影响。 北海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在美国纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
二、 前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应，这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力最近几年正在集中释放之中，但这种低价买入公房，高价卖出的好事已经不存在了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
三、 房产市场与银行利率紧密相连
那个中国老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而美国老太太早早住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传。现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银行的优质资产。可是最近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来的，一年期存款利率只有2.25%，而贷款利率不过5%多一点，但是20多年来中中国平均一年期存款利率是4%左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为7%左右。
而美国几十年来平均的住房贷款利率为8-9%，如果贷款利率上涨到7%，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国，不同时期，总会是银行存款利率高于通货膨胀率，而现在的中国却相反，这本来就是反常的，利率迟早涨到物价涨幅之上，而且中国现在已经开始十年来的首次加息了。这样，未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。
李嘉诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
四、 中国极有可能以后会推行物业税。 什么意思呢？就是国家把地皮免费给开发商，这样房子的价格就不包括土地，价格会大跌（现在房价中土地成本大约为40%）。当然地不是免费的，由购房者在30到50年的时间内平均交纳。你想这样的政策一出，谁会去买那些包括地皮成本的房子呢？已经交了土地成本的房价还会这么高吗？而且二手房也不好卖出，因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。 这个政策我看一定会实行，美国等一些发达国家就是这样的。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
五、 根据中国的法律，业主不拥有住房土地的所有权，只有使用权，只有70年的使用权，也就是说，在70年后，土地所有权就结束了，至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家根据客观情况收回使用权，不得而知。可是70年总会过去，这一天总会到来。因为有关法律颁布不久，所以的商品房也离土地使用权期限尚远。可是人们会越来越认识到这个问题。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等，从不考虑土地使用权期限，当人们开始普遍考虑这个问题时，土地使用权期限少的房价必然下跌，特别是房龄长的二手房。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
六、 不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。楼市也是如此。 而且这里有一个惯性定律，价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。比如股票，如果是大盘股，市值100个亿，那么一般不容易涨起来，因为要推动它，要较多的资金，而一旦开始上涨，就不容易停住，不象市场上青菜的价格，一天可能三变，或如同女孩子的心思一样不可测。同样房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。日本经济今年出现了复苏的迹象，但是房价再挫5%。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
七、 现在中国基本没有什么供不应求的，除非是一些垄断性的产品，因为现在社会资金充足，一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。马克思说，资本一旦有20%的利润，就会活跃起来，有50%的利润，就被到处使用-----比如火柴，如果能有200%的利润率，那么产量很快就会大涨，利润率很快下跌，甚至为负，这时会有很多投资者不得不退出市场，这样逐渐利润率会上涨，最终与社会平均利润率相当。但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见衰退呢？因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能一个月内增加十倍，但是一个地方的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都是不大可能的大跃进了，而且需要的资金多，同时不正当竞争、不公平竞争情况严重。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的，总会有这一天。冥王星围太阳转一圈的时间长不长，长，200多年，200年够长了吧？200多年一过，不就转回来了吗？人不可能长生不老，房价也终会下跌。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
八、 按最近几年房地产发展速度，远远大于GDP的增长速度，这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以增长速度一定会下降。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
九、 心理因素。毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。现在到市场上问问买房人、卖房人，房产中介公司，或是政府部门，上海的房价会涨还是会跌，没有人心里有数的。就是大家心里没有一个主见，所以一般的老百姓有一种买涨不买跌的心理。一看到报纸上报道有排队买房的，就心里着急，就激动，一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。这使我想起美国股神巴菲特经常讲的一个故事：一个石油商死后上了天堂，结果圣彼得说：实在抱歉，我知道您在世时行为正派，做了很多善事，但是天堂里已经饱和，实在住不下人了。这个石油商说，不要紧，我有办法，他对天堂的大门大喊一声：地狱里发现石油啦！马上从大门里跑出一大堆人，要赶到地狱去。圣彼得吃惊地看着这一切，说：现在你可以进天堂了。不料石油商说：“不，我想去地狱，说不定这个消息是真的呢”。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
十、 宣传作用。不用统计就可以认定，报纸、网络，说房价涨的远比说房价跌的多得多。为什么？广州某份售价为0.5元的报纸，每卖出一份，报社就能有1元的收入，公开的秘密就是因为有广告收入。一家报纸是不是会拿着房产商的广告费，再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章？相反，刊登一些认为房价会上涨，鼓励人们买房的文章，房产商们却是支持刊登的。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
十一、有人说，各地方政府不希望当地的房价下跌，所以房价不会跌。笑话，人家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗？就是香港政府，也远比中国一些地方政府有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港政府希望房价下跌吗？也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。更重要的是，商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
十二、有人以为，土地是不可再生的资源，所以从长期来看，房价总是上涨的。这句话当然是对的。其实股市从长期来看，也是上涨的，1929年纽约的股市大跌，到现在涨了不知多少倍了，可是在1930年的时候谁会去买股票？现在中国有多少人踊跃地买股票？哪怕大家知道股市长期肯定看涨的。纽约曾被以价值24美元的廉价小玩艺买下来，如果将那24美元用于投资，以8％的年利率计算，到1995年这24美元就会变成28万亿美元。如果把24美元存起来，到时也可以把曼哈顿重新买下来。如果有人在1950年时花1995年时的价格买下纽约，虽然再过200年，肯定大赚，可是当时却是亏损的。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
十三、关于收入与房价比。现在不少人，特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的人、犹豫的人说，现在香港的房价是多少，离这个价格大陆的还差得很远，所以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工，一个月可以挣9000港币，而且香港这样的地方收入稳定，失业率低。所以看看收入与房价比，在香港房价的时候，也不过是14：1。中国社会科学院刘建昌先生测算：以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。很多东西具有中国特色是有道理的，可是对于房价收入比，是不可能一直如此高的。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
十四、中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的，就是中国的城市化，大量的农民会进城市成为市民。可是如何完成这个任务？按现在中国农民的收入水平，刚刚达到小康水平，一旦家里有孩子上大学，就不得不节衣缩食或大量借贷，往往有的家庭因为有家庭成员生病，马上致贫，这种收入情况不可能在短期内改变，要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭？所以要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
十五、这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待。在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。可是据上海《解放日报》的抽样调查，接受调查的上海25个小区23694户居民，26.55％的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。投资买房的人在房产价格上涨的过程中，可以推动房价进一步上涨，同样，在房价见顶的时候，因为不再有赚大钱的预期，同时为了避免血本无归，必然大量抛售，这又会加速房价的下跌。在中国，温州人炒房团名扬大江南北，而在上海，更有其他中国内地垮省的投资者，还有海外投资者。不记得上海的房子有多少是外来人买的了，大约是40%，可是在一些国际化大城市，如纽约，也是由当地居民购买75%的房产。总之，投资买房的人越多，对房价的推动作用就越大，泡沫就越严重。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
房价大跌，非喜讯，是噩耗，不但是政府的噩梦，更是民众的噩梦。你或许不知道的是，房地产开发商却能从中获利，这是为何呢？
高房价问题是每年“两会”的热点话题，不少民众都渴望房价大跌，部分专家、学者更认为房价如暴跌三成或以上，才有助民众买房。房价崩盘已成为了未买房者渴望听到的“福音”。
但是，如果房价真如不少人所愿出现暴跌，这非但不是“喜讯”，反而是“噩耗”，普通民众资产将严重受损，经济也会受到冲击，益的反而是房地产开发商，箇中原因如下。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
穷人未蒙其利先受其害
首先，房价大跌，民众的噩梦才开始。每当股市大跌、黄金价格大跌，穷人们的春天是否就来临呢？答应明显不是，穷人还是穷人。房价暴跌和股市大跌、黄金价格大跌一样，穷人不但没有半点受益，而且还很受伤。
表面上，房价大跌，对未买房者有利，但实际上，至今仍未买房的民众，主要是由于资金有限。对于中国及许多国家而言，房地产业均为支柱产业，房价大幅下跌随之而来的必然是经济低迷，民众手头的各类投资品也都会大幅受损，因此其资金只会更少。同时，即使房价大幅下调二、三成，对多数未买房者而言仍然太贵，未必就有足够能力买房，成为楼价大跌的受惠者。
而且，房价大跌还会带来严重失业问题。楼市早已绑架了经济增长和就业，楼市大跌将牵一发而动全身，不但会冲击与房地产业相连的约70个行业，还会一层层拖累金融、饮食、交通及零售等行业，导致行业生意受影响，并引发众多行业的失业潮。因此，如果房价大跌，还没有买房的民众是未蒙其利，先受其害。
对于已经买房的民众，房价大跌时就更受伤。众多已经买房的民众，命运早已跟房价捆绑在一起，很多民众通过向银行贷款买房欠下银行满身债务、还有民众做生意钱不够用房子向银行作抵押贷款、不少老年人更把房子出租作退休保障等等，房子已经成为了他们的主要财产，楼价大跌对有房者来说就是财产大幅缩水。
在笔者所身处的香港，1997年曾爆发亚洲金融危机，导致房价大跌四成以上，香港民众财产严重缩水，有十多万家庭还成了“负资产”（物业的市价低于原先用来购买物业的楼宇按揭），导致破产，跳楼、烧炭自杀的事件无日无之，让人非常感叹，正所谓房价大跌口号叫尽，一旦崩盘来临，反而误了卿卿性命，相信民众不会愿意见到这一段历史在内地重演。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
房价崩盘引发严重危机
其次，楼市的规律是买家“买涨不买跌”，普遍持有“宁买当头起，莫买当头跌”的态度，一旦房价下跌成为趋势，房价可能继续大幅往下调整，难以在跌幅二成、三成时就迅速“刹车”止跌，这无疑将引发恐慌，并带来严重后果。
在2008年环球金融危机爆发时，就是美国房价大跌超过三成，造成骨牌效应引发环球金融海啸；紧接着，欧元区成员国希腊房价大跌四成，引爆了欧债危机。房价大跌往往会严重冲击经济、引发金融危机，而且，楼价大升不会丢官、楼价急跌才会丢官，相信没有哪国政府会看到房价崩盘而无动于衷的，中国政府也是如此。
尤其，房地产业目前仍是中国经济发展的支柱产业，在推动新型城镇化、完善基础设施配套、带动固定资产投资、增加地方财政收入和拉动经济增长等方面均起到核心作用。房价崩盘无疑将破坏中国的经济发展结构、令地方政府财力捉襟见肘，容易引爆目前已经摇摇欲坠的地方债务危机。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
房价大跌发展商最得利
最后，虽然房价大跌，普通民众、政府会很受伤，但房地产开发商却能得利。买房子和买股票有时候很相似，大家都希望“低买高卖”，不过，做到这个高境界的反而大多是房地产开发商，普通民众往往是“高买低卖”。
开发商就像零售批发商，楼市好、房价高涨的时候，高价买地再高价卖楼赚钱。楼市不好房价大跌的时候，买地成本和建房成本都会下跌，发展商又可以低价买地、低价建房，然后等待楼价上涨的时候再卖楼，其盈利并不受多少影响。通常情况下，开发商都更愿意在楼市低迷、房价大跌时，趁机购买便宜的土地作储备之用。
因此，房价大跌，即使开发商卖房一时受损，不过也只是一个“满足延后”（Delay Gratification）的过程，开发商迟早会赚回高。所以，就算打倒高楼价，也不会“打倒”开发商，仅会有少数的小型开发商因为资金流转不足出现问题，中型以上的开发商往往仍然可以照旧赚钱。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
房价缓慢跌一成最理想
当然，笔者并非在鼓吹房价应该无止境上涨，而是认为经济越发展，城镇化越扩大，民众生活水平越高的地区，房价趋于昂贵是难以避免的。这无论是纽约、伦敦、香港，还是北京、上海和广州，情况都大致一样，楼价高虽然有弊处、带来民怨，但高房价已是城市化高度发展的必然产物，也是经济发展的必然产物，更是该地区充满活力的表现。正如非洲埃塞俄比亚的房价虽然非常低，但未必大家就愿意过去买房。
对于民众而言，最理想的情况不是楼市崩盘，而是各地的平均房价可以缓慢下跌一成左右，之后再不升又不跌地横行一段时间，以待民众收入持续增加，消化偏高的楼价，从而买得起房。与此同时，政府建设更多的保障性住房、“双限房”，以解决低收入民众的住房难问题。
开发商日子难过 2014下半年房价或将面临暴跌(图)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
