[摘要] 底线逻辑决定了短期的房地产政策仍将表现出明显的阶段性和逆周期特征。
第二，如果我们一定要预期房地产市场能够在未来走向更高的市场化程度，如十八届三中全会所称使市场在资源配置中起决定性作用，那么需要做出的政策转变至少应该包括以下三个层面：（1）供给端，建立多元化的土地供给市场和多层次的资金市场。前者要求农村集体建设用地可以自由入市流转，城市存量工业用地可以自由转换用途。后者要求放开股权和债权的融资限制。（2）需求端，按照市场通行标准制定杠杆率约束的条件下，放开以套数和户籍为限制标准的限购政策。（3）交易端，放开对预售、交易环节的行政审批，放弃对房价的直接干预。
第三，按照这个长期方向，可以设想，房地产未来的市场化路径以及改革的优先次序很有可能是：（1）步，需要启动供给端改革，使土地和资金供应实现市场化。目前来看，虽然存量的工业用地通过再开发转换为住宅用地不存在制度障碍，但在实际操作环节依然进展有限；农村建设用地流动将从存量开始，但能否明显缓解住宅用地供给也需要检验。可能性比较大的是，再融资放开以及融资渠道的多元化比较值得期待。（2）第二步，启动需求端改革，逐步退出限购、限贷等行政干预措施，建立以税收、金融手段等市场工具为主的长效机制，在经济环境稳定的情况下，适时启动房地产试点和立法，预计这项工作将在几年内会有所启动，但是显现效果却需要更长的时间。
（作者系国务院发展研究中心金融研究所副所长，哥伦比亚大学商学院高级访问学者）
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