[摘要] 上半年，房企境外融资迎来了两次“窗口期”，再融资出现井喷。据记者不完全统计，上半年共有34家上市房企海外募集903亿元资金，该数字已经超过去年上市房企海外融资总额（约700亿元）。
今年上半年，内地房企资金需求量加大，海外融资额激增。然而细算下来，这种做法毕竟舍近求远，实际上并没有为房企降低多少融资成本。
随着去年美国QE3、日本量化宽松政策的推出，海外市场迎来超低利率环境，渴求资金的中国房地产市场成为海外资金的投资标的。
上半年，房企境外融资迎来了两次“窗口期”，再融资出现井喷。据记者不完全统计，上半年共有34家上市房企海外募集903亿元资金，该数字已经超过去年上市房企海外融资总额（约700亿元）。
从上半年看来，出现过两次融资“窗口期”。仅1月份就有17家上市房企通过海外融资渠道募集了约合420亿元资金。随着房企首季度业绩爆发性增长，到今年3月底，年内第二个“窗口期”接踵而至，3月27日，万科首次发行海外债券，通过万科（香港）发行8亿美元5年期定息债券；同日，绿城中国宣布增发2018年到期优先票据所得的净额款项约3.09亿美元，息率8.5%；而3月28日，融创中国继年初配股20亿港元后二度融资，发行5年期高美元债券，票息为9.375%，发行规模5亿美元。
截至6月底，房企海外融资总额度已经上蹿至约900亿元。这其中既有万科、恒大地产、龙湖地产、碧桂园等标杆房企，也不乏佳兆业、新城控股、旭辉控股、建业地产等中型房企。
房企青睐海外融资，表面看似风光，其实过程并没有那么简单。在记者采访的多位房企人士眼里，海外融资并非最优选择。“简单而言，房企在海外发债有两方面阻碍，首先便是资方审查严格，并不是所有房企都能融得到资，而其二便是融资成本并不是想象得那么低。”一位在港上市的房企财务总监坦言。
事实上，站在房企的角度，从国内获取资金才是途径。正如碧桂园一位高层人士所言：“如果情况允许，谁还愿意远水救近火？”
海外发债流程复杂
“对于希望打通海外融资渠道，但眼下资金实力并不雄厚的房企而言，在海外买壳与实现再融资之间有着复杂的审核程序，需要经历漫长的等待。”新城控股副总裁欧阳捷告诉记者。
然而，即便是已经IPO成功的房企，仍然需要复杂的审批程序。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲告诉记者，根据海外资本市场的经验，房企要到境外融资一般须具备4个条件。
他分析称，首先融资房企在海外须拥有实体，这要求进行融资的企业必须要是在海外注册，其名下拥有实际在运营的资产。
“其次，资产状况要健康，负债率不能太高。”黄立冲称。他坦言，海外市场评级体系相对完备，融资方的债务比例和风险状况直接决定了融资的成本。据悉，万科今年3月，通过其在香港的子公司首次发美元债8亿美元，年利率仅为2.75%。万科能够低息贷款，在很大程度上就是由于万科的负债率一直较低，现金储备丰厚，公司经营风险小。
据黄立冲透露，海外出资方除了对融资房企自身资产状况有要求外，房企还须要有便于质押抵押、可快速变现的股份。而事实上，房企最核心的资产就是土地和项目，这也是房企在国内进行融资最重要的抵押物。然而，这两种资产都无法直接转移到国外。因此，多数出资方只能对房企实际控制人的持股比例做出相应要求。
除此之外，房企要想在海外成功发债，还要有可使用的结汇额度。众所周知，目前国内对企业和个人结汇的管理相当严格。“在海外融到了资金，还要通过结汇才能用于国内项目的建设，这就要求房企必须拥有相应的结汇额度，才能拿到国内使用。”黄立冲称。
2012年以来，全球资本市场出现了超低利率环境，拥有海外上市平台的房企更倾向于海外融资，而发债是主要途径之一，这其中既有美元债、港元债，也有点心债。鉴于发债过程并不容易，相比过去以发债为主体的融资途径而言，今年已经有所变化。
进入2013年以来，多家房企开始尝试股权性质的融资。今年1月13日，雅居乐发布公告表示发行7亿美元的次级资本证券；1月16日，恒大地产以6.5%的港股折价配股融资45亿美元。
一位港股券商人士告诉记者，房企进行股权性质融资等于增加了公司的股东权益，实际上等于降低了公司的负债率。接近恒大的人士也表示，恒大配股是为了履行承诺，调整财务结构，降低负债率。
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