[摘要] 日前，世界银行发布《中国经济简报》将2014年的增长预测下调至7.4%，并预计2015-2016年的GDP平均增速将下降，其中，2016年将降至7.1%。
日前，世界银行发布《中国经济简报》将2014年的增长预测下调至7.4%，并预计2015-2016年的GDP平均增速将下降，其中，2016年将降至7.1%。
分析人士认为，7%的增速是不可持续的，在短期内，2015年将会是一个转折点，过了2015年中国经济有可能加速下行。
事实上，每一次中国经济陷入下行周期之时，房地产跟着就由调整转入上行，时间多则2-3年或短则1年半，中央政府通过多轮货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激，让房地产成为中国经济“软着陆”的安全气垫，平稳度过。
过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙，即使是经济与政策及政治三大背景不同环境，这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资“双驱动”推进中国GDP10%增速,到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。
中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示“明年楼市可能迎来最困难时期。”
王小广说，楼市下行，政府不会再来一次不负责任的泡沫，那样很容易造成不可收拾的局面。他认为本次房产调整历时至少5-10年，而这期间的房产市场可能会起伏不定，但总体来说是全面下行的。初步预测，包括今年在内的未来三年将是房产市场最困难的时期，会有大部分的中小房地产商面临破产倒闭。
国家统计局发布数据显示，9月份70大中城市房价环比无一上涨，除厦门新建商品住宅价格环比持平外，其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降，创下了历史纪录。分析人士亦表示，最近一年买房的人大部分都亏了。
现在来看，2014年已进入最后两个月，那么2015年房价会跌吗？
近日，著名投行中金公司发布了深度报告，对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测，总结出20条重大行业趋势预测结论。
1.未来供给面趋收缩，投资活动趋保守，新开工收缩，2015年供应下降5%。
房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实，存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。
数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积2.40亿平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，同比增长11.5%，增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色。
针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题，任志强此前认为，不是所有的库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，比如鄂尔多斯这样没人的地方，库存就一直都消化不了，但在统计中，库存总量会逐渐累积起来。
“从总的库存量的情况看，和今年减少的销售量来看，再加上政府提供的住房销售情况来看，今年至少到7月份为止，我们的总需求并没有下降，而且应该还是在上升的。”
从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房，2012年计划签任务书开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，“这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。”
任志强提到，在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套，意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。
2.行业库存去化周期在年底出现改善迹象。
前几年各地热衷于开发房地产，如今，楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然。
统计显示，截至今年8月末，商品房待售面积56160万平方米，与低点时(2012年3月商品房待售面积为30122万平方米)相比，增幅达到86.4%。过去两年多，商品房库存几乎。与2010年年中相比，最近4年来，商品房库存增加了约190%。
截至8月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。
近几年来市场供应量迅速上升，主要由3个原因所致。首先，为应对金融危机，2008年国内释放大量流动性，但由于实体经济不振，大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。
其次，2011年1月26日，我国推出了调控楼市的“新国八条”，祭出限购和限贷政策，并使得40多个城市开展限购。受此影响，投资房地产的形式也发生了变化，从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域，成为供给资金。
第三，从2011年开始，地方政府对土地财政的依赖程度明显提高，土地出让的速度加快，使得供给端的增长速度很快。
3、资金价格方面，预计2015年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012年
根据中金宏观组预测，2015 全年将有两次降息，而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位（2014 年预测：2.0%），意味着实际利率在2015 年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015 年房价平稳。
预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验，新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。
4、2013 年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1 套房的实现。
自1998年住房制度全面改革以来，中国住房市场化程度不断提高，住宅投资增速明显，住房供给规模快速增加。1998-2013年，中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元，年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。
在城镇商品住房市场不断发展，居民住房水平不断提高的同时，我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来，保障性安居工程建设加快推进，住房保障受益群体持续扩大。
截至2012年年底，中国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难，覆盖面达到12.5%。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务，到2015年年底，就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难，城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。
届时中国住房市场结构会发生很大变化，政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。
但未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010——2013 年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。
5、土地制度：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台。
近年来，相对于土地保有量大的城市，不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时，也正在践行大规模的旧城改造。
随着之前众多城市旧改项目的经验总结，人们已经普遍意识到，旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合，而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值，往往通过商业早期传递给市场。
中国国土资源部此前向社会公布《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，明确耕地保护优先原则，将重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角建设用地规模；严禁在流转农地上建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅会所等。
目前，中国土地开发强度总体偏高，建设用地存量大、利用效率低。官方在中共十八届三中全会、中央经济工作会议等重要会议上，多次强调严守18亿亩耕地保护红线、耕地数量和质量保护并重等。
今后，人口500万以上特大城市的中心城区，除了生活用地及公共基础设施用地，原则上不再安排新增建设用地。但是，何谓“生活用地”，是否包括商品房用地；“原则上不再新增供地”如何执行，成为房地产市场的悬念。
6、2015 年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%，以下第7点成其理由。
7、历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速；目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015 年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015 年2 季度及以后。
8、按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015 年M2 增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5 万亿元，按照过往经验，新增信贷的15%——20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4 万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91 万亿。
9、9大重点城市数据显示，2015 年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%。
10、中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我们观察的2.5 线城市及三四线城市（中金2.5 线城市定义为，除开40 个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46 个地级市），近年来逐步进入市场发展的平稳期（类似二线城市的2009——2014 年），限于高基数，我们预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。
11、房价预计2015年2季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳：过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度（表现为活期存款与定期存款增速差）则对房价具备一定程度领先关系，我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖，预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。
12、存量住房户均超过1 套，测算空臵率达17.7%，未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算，城镇家庭共拥有存量房2.6 亿套，6.2 亿间，合计209 亿平米。
13、国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续：我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现，由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒，除了土地供给严格被控制的城市型经济体（比如香港），开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动，而净利润率都在10%以下。
14、进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径
纵览各国/地区开发商发展历程，可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度，展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶情况下，将迎来开发商转型良机。
15、开发商未来要重点布局“核心，核心还是核心”的前20%一二线城市
基于我们详细数据挖掘结果，40 个一二线城市中，我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。16、从产业发展角度看，未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化，而中小型公司则实现跨领域多元化。
纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验，我们发现，在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中，主流开发商倾向于实现纵向一体化（比如美国1980 年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业，提高持有物业比重），坚守住宅开发产业链；而城市型经济体、海岛型经济体，或者是中小型公司则“船小好调头”，更容易实现跨领域多元化（比如香港、中国台湾地区开发商，均在行业增长空间见顶之后，涉入本城市/地区的其他产业发展，比如公共交通、百货、电子产业等等）。
17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购，未来三到五年是产业并购大发展时代
而同时，美国、中国台湾等经济体，实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购，而非自身培育，因此，在行业增长空间见顶情况下，我们认为，未来三到五年，中国将有更多地产产业内并购案例（类似美国1990-2002 年间），及中小型公司跨行业多元化案例（类似中国台湾地区的1992 年——2002 年）出炉。
据新华社报道做电商、卖粮油、拍电影……时间如果倒转５年，恐怕很难把这些模式与“高大上”的房地产企业联系起来。在市场风向悄然生变的背景下，向来敏锐的房企巨头自然不会错过任何一丝狭小的空间，新的探索已然拉开序幕。
在市场经济条件下，资金向高的行业流动是必然趋势。过去十多年里，这个规律在房地产领域表现尤其明显。在高回报的驱使下，各行各业投资者蜂拥而至发电的、挖煤的、卖服装的、做食品的……都想从中分一杯羹。三十年河东，三十年河西。眼下，从房地产企业纷纷“放下身段”开拓其他领域的尝试中，不难嗅出这样一丝气息——这个华丽产业终于告别“躺着也能挣钱”的时代了。此前国家统计局公布的数据，就直观反映出房地产业的现状，前９个月我国商品房销售面积下降８．６％，截至９月末，商品房待售面积比上月增加９８８万平方米。
２００３年８月国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(１８号文件)明确将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一。毋庸讳言，产业链长、带动力强的房地产业，为我国宏观经济长期保持较快增长注入了强大动力。但高度依赖房地产业拉动经济增长，以及这一行业超乎寻常的高增长高，也越来越凸现一些弊端。比如，房地产业“钱好赚”让一些企业脚踏实地做实业的驱动力减弱，凭借创新增强市场竞争力的意识不强；在一些投资者因为房产大幅获得丰厚回报的同时，更多普通购房者不得不承受房价大幅攀升之痛；特别是我国房地产行业融资结构过度依赖银行信贷资金，其超速发展积聚了一定的金融风险。因此，告别疯狂，告别暴利，回归理性，方是房地产业应有的常态。
楼市遇冷，倒逼地产商告别“皇帝女儿不愁嫁”的思维，在主业上深耕细作，挖掘新的增长点。目前，我国的新房和旧房成交比例超过１∶１，已经告别住房短缺时代，多年来房地产业的大规模投资已形成结构性供给过剩，而目前存量住房中有相当一部分的基本公共配套设施有待改善，未来改善型住房需求将会大规模释放。此外，随着生活水平的提高、老龄社会的到来，旅游地产、养老地产等细分领域有着不小的发展空间。据报道，今年东北三省将有２０万老人奔赴三亚过冬。如何更好地满足类似“候鸟”老人的住房需求，提供更完备的配套设施，房地产企业不妨多下些功夫。
楼市遇冷，也促使房企另辟蹊径，将触角延伸到全新的领域。拥抱互联网成了不少企业共同的选择，比如运用互联网工具拓展自己的业务，牵手旅游网站拓展旅游地产链条，与互联网企业联手卖房。房地产与互联网众筹以及定制的结合，也被视为一种有趣的尝试。互联网思维的精髓就是更贴近消费者，更注重用户体验，拥抱互联网无疑将给房企注入新的生命力。
近期发布的“２０１４福布斯中国富豪榜”透露出有意思的信息：马云凭借阿里巴巴集团在美国上市一举成为新首富，取代了房地产巨头万达董事长王健林。而曾经在这份榜单上占据优势的房地产大佬，被互联网企业夺去了光彩——后者在前十大富豪中占了半数席位。此消彼长的榜单不仅呈现出房地产业的风光不再，更透过互联网产业的蓬勃发展释放出信号：科技创新越来越成为经济发展的主要推动力，社会财富正加速流向创新型企业和人才。
除了互联网，再看房企跨界转型的其他领域，无论医疗、金融，还是材料、影视传媒，都不难看出其力图把握经济转型方向的努力。如此看来，房企的另觅出路，某种程度上传递出一种积极信号：中国经济转型正在步入良性轨道。
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