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楼市新出6大杀招,40天后“见分晓”!

北海特价房 2018-05-24 09:46:21

最近楼市有点“躁”。

不少城市房价疯涨,比如丹东,海南,大连、西安、哈尔滨等。同时,人才政策也是一个接一个,继5月16日天津发布“引人”政策后,15个新一线城市(成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡)全部发出“争才”新政,有媒体戏言“抢人大战白热化,但人才已经不够用了”!

就在这样的现状下,部分地区楼市出现过热苗头,投机炒房之风抬头。楼市往哪走?5月19日晚,住建部紧急发文,一首楼市“凉凉”来了。

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楼市新出6大杀招!乱象终于有人治了

5月19日晚上,住建部在官网上公布了一篇题为《住房城乡建设部重申:坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松》的通稿。

这一份文件中,北京、上海、广州、深圳等16个城市被点名,明确要求抓紧调整住房和用地供应结构,并要求在6月底前提出并上报具体实施方案

其中,明确提及6大新要求:

 一、要求各地加快制定住房发展计划,其中明确要求:一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划,并报住建部备案,并向社会公布实施。

二、要求调整住房和用地供应结构:

1、增加住房和用地有效供给,切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例;

2、提高住房用地比例,热点城市“住房用地”占“城市建设用地”的比例不低于25%

3、大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上

4、北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化,6月底前提出并上报具体实施方案。

三、对购房者、开发商“去杠杆”。

四、大力整顿规范市场秩序。要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违规行为。

五、加强舆论引导和预期管理。其中特别提到——严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房地产、散布虚假信息等行为。

六、是进一步落实地方调控主体责任。住建部将“完善对地方房地产调控工作的评价考核机制”,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方,坚决问责。

10天2次重申、年内4次表态!专治各种炒房抢房

其实,早在刚刚出台的这则文件前,住建部就已对过热的楼市发出多次告诫,2018,楼市“房住不炒”!

有媒体梳理发现,年内住建部已对楼市调控第4次坚决表明立场。

第1次是今年年初

有部分媒体报道,兰州市“松绑”住房限购措施,合肥市取消住房限价措施,成都等地借人才落户政策“放松”调控。

住建部有关负责人在澄清误读时强调,住建部对房地产调控的态度是明确的、坚决的,是一以贯之的。

第2次是今年“两会”期间

住建部部长王蒙徽在“部长通道”接受记者采访时表示,今年将坚持调控目标不动摇,力度不放松,保持政策的连续性、稳定性,进一步夯实地方政府主体责任;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度;建立完善差异化的调控政策体系;建立完善房地产的统计和市场监测预警机制,提高调控精准性;大力加强对房地产市场的监管,特别是严厉打击企业和中介违法违规行为。

第3次是5月9日

住建部有关负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志,强调要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

第4次则是上文所提的文件。


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如何解读这份文件?楼市真能“房住不炒”?

如何解读这份文件的出台与释放出的信号?会对楼市产生多大的影响?

想要解读这份文件,就要从各地住宅“消化周期”显著减少讲起。

近日,媒体披露了湖南长沙等城市,住宅“消化周期”大幅低于“6个月”警戒线的新闻。根据国家统计局公布的数据,目前“商品住宅”的现房(没有包括获得预售证的)库存只够卖3个月左右。即便加上预售的量,很多地方也都已经低于6个月。按照国家标准,一个城市房屋“消化周期”12到16个月是正常水平,低于12个月就需要增加供地;“消化周期”低于6个月,则意味着楼市“亮黄灯”,随时可能出现“供不应求”,必须加快供地。

所以,住建部这份文件的一个重要目的,就是催促一二线城市“加快供地”。并要求住宅供地不低于新增土地的25%。

其次,地方政府都唯“GDP”论,在城市新增用地上,大部分都分配给了产业用地、商办用地,在住宅用地上比较“小气”。很多一二线城市的新增用地里,住宅占比长期低于20%,南方某土地稀缺的“超大城市”的住宅供地甚至常年维持在10%左右,这造成了住宅的稀缺和房价的高企。

国务院发展研究中心原副主任、政协经济委员会副主任刘世锦曾多次公开表示:

住宅用地占建设用地的比重偏低。特别是一线城市过去几年这个比重一般低于25%,最近几年有所调整,但也低于30%。他指出,在现有制度下,应该先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

据媒体报道,在美国、日本、德国、英国等发达国家,住宅用地在新增用地中的比例约为50%~70%

虽然25%的住宅用地占比仍然远远不够,但至少住建部给出了一个标准,这是一个重要进步!

再之,所谓“供地主体多元化”,其实质是试图打破“地方政府对新增城市建设用地的垄断”,以降低地价,这是政府的一次自我革命,意义重大。

多元化的途径包括:近郊的农村集体土地建设租赁住房直接入市,城市更新中把部分产业用地转为商品房用地等。如果力度大,真的是可以起到平抑房价、房租的作用。关键看地方政府的决心,当然也看土地存量。

对于炒房者,住建部强调对个人购房者严控通过“消费贷”、“经营贷”加杠杆,对于开发商则强调拿地时要用“自有资金”。这两点如果真的做到,可以把相当一批资金挤出市场。

最后,住建部在文件末尾对调控给出了“政策交底”,就是这段话:

要认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

这里面有两层意思。,调控的目标是:“稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期”。注意,没有说让房价和租金下降。

第二层意思,提出了“支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房”的政策底线。追求的是“房地产市场平稳健康发展”。

所以,希望楼市、房租在调控中大幅下降,是不切实际的;希望房价、房租短期大幅上涨,在一二线城市也有较大难度。

至于三四线楼市,库存大的城市,政策给出的空间显然要大很多。

文章来源:凤凰网房产

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