180万本来是拥有个北京五环外小公寓的首付概念，但还真是有人用它来为10年租金的大房子买单。
最近一个月因长租模式备受市场质疑的万科翡翠书院，首推了两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，综合出租率超过80%。
超过80%的综合出租率，虽然没有像抢限价新房一样火爆，但说明还是有一部分人是北京首次出现的长租住宅模式的“老铁”。
我爱我家市场研究总监孔丹表示，老百姓不太可能支付180万元的租金，但高端人才或可接受。
翡翠书院是北京企业自持长租项目，批租户作为“北京样本”，究竟是些什么人？出于什么样的考量接受了这种新的居住方式？
北京万科刚刚推出翡翠书院时，其预租方案曾引发市场的不解：好不容易凑够了首付款的钱，却还是要住在别人的房子里。市场对其预期比较惨淡。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，80%以上的出租率对于翡翠书院确实已经很不错了。此前，这一项目产品的争议在于一万多的租金放在市场中较为少有。但从实际情况来看，这个新房的品质是过关的，另外其针对很多海淀的高科技人才，也是有住房需求的。
翡翠书院的首批租户中，包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等知名人士。
从现场租赁情况来看，十年租期、租金不涨、大户型是首轮客户的主要特点。
这些租户大多是来自中关村附近区域以家庭为租赁单位的高新科技企业高管。从他们的关注点来看，职住平衡、生活品质、资金配置是最主要的诉求点。
从上高中起就一直生活在海淀区的幻腾智能创始人王昊表示，“在一个区域生活久了就对一个区域有依赖。市场上之前完全没有这种面向家庭的高品质长租产品。”
王昊认为，同等支出的情况下，享受到的生活品质是完全不同的。“我请银行的朋友算了一笔账，以翡翠书院的90平，10年180万租金为例，项目周边新房在售单价8万+，首付200多万，月供约2万7，25年按揭下来总成本要1500多万。按现在的方案我能享受到高品质的生活，却不用占用我很多现金流，七十年慢慢租，挺好啊。”
冯大刚也有着类似的想法。“我是做投资出身的，投资渠道比较多，在一些基金上的也比买房的回报高很多。所以对我来说，选择租房还是买房是一个资金使用效率的问题。”
在冯大刚看来，今天去买房子其实并不是很合理，因为房产的租售比比较低，按算的话，租房子可能更合适。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池分析认为，如果从租售比角度来看，用相同区域房产总价的理财来支付房租，不仅可以完全覆盖租金，还会有不少剩余。
严跃进则认为，单纯从一年租赁的角度看，租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看，考虑海淀、新房等因素，其实租金是不贵的。
除此之外，房子品质和租金锁定由于密切关系到家庭生活，也成为翡翠书院签约客户关注的焦点。
经纬中国董事总经理兼投资人钱坤坦言，翡翠书院除了硬件配置都比周边现有的品质要高外，“（翡翠书院）这十年是锁定房租的。作为家庭租赁，可以比较放心的长住”。
根据项目介绍资料，除了教育和物管等软性支撑，万科通过长达10年并具有法律保障的租期满足了家庭租赁生活对安全性的保障。
相对于翡翠书院1000多套的容量，已经出租的50多套是否能说明这一模式已经可以规模复制？
北京房地产协会秘书长陈志向表示，中关村科技园片区目前存在这类支付能力强的租赁需求，比如供企业员工和高管短期应急、过渡等。但若短期租赁偏多，项目就会面临空置率变大的风险。因此，如何在租金和房屋使用率上找到平衡点，需要开发商用计算和有效的运营去解决。
链家研究院院长杨现领表示，品质居住至少包括品质住房、品质租赁、品质交易、品质服务阶层四个维度。其中，品质租赁要求政府和市场能够为不同人群提供床位、合租、整租等产品和体贴周到的服务，让租赁真正成为一种生活方式。
国内的高端长租市场长期处于空白状态。软性配套由于变现路径太长，基本不在租赁住宅的考虑范围之内。而这正是高端人群租赁需求的两大痛点。
一份面向海淀中关村高新技术产业人群的租房需求调研显示，当区域客户群中，当前未能满足的家庭主流租房需求包括：至少要有3～4个卧室满足一家老小的改善型需求；租赁房源安全稳定有长期居住保障，不必年年搬家；能够实现职住平衡；房屋所在社区生活便利、有社群感，图书馆、教育、社区商业、养老等生活公共配套齐全。
推介资料显示，翡翠书院的采用低密社区方式建造，容积率约1.78，以全精装三居和四居为主。项目同时配建1.4万平自持商业，周边有医疗和学校配套。
对于一些海归和科技精英而言，房子居住的属性要比投资属性更重要。与其背负巨额房贷成为房奴，不如让房子发挥最原始的功能。
事实上，按照成熟的租赁市场对比，中国人常说的首次买房其实就是买公寓。随着生活的推移，对公寓的需求常常经历“刚需-首改-再改-高端改善”的演进。买房后不到5年就要考虑因为孩子做改善，10年又要考虑老人再改善，房子的置换成本高企。相比于买房，稳定的高品质长租可能是性价比更高的选择。
链家研究院的数据显示，在实现了租购并举的发达国家，租房率都高达35%以上，而我国当下的租房率数据仅为21%。
思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅认为，对于很多拿了自持用地的企业来说，无论租金的高低、租期长短以及租金交付方式，最起码万科的这种尝试能够给大家提供一个参考。
文章来源：楼市头条
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北海特价租房2018-05-20 09:15:00
