20年后，中国房子不如葱！

今天上午，有读者问深悦会一个略清奇的问题：“按目前银行的政策，50年内居民房屋折旧完毕，20年楼龄一般不能作为资产抵押，但对于现在很多购房者而言，他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房，当他们渐渐老去时，到了40岁和50岁，这些房产已经有了20年以上的楼龄，那么，它们还能保值吗？马云去年说8年后房价不如葱可能是夸张，但是20年后呢，中国房价如何？如葱不如葱？ ”

这是个很有意思的话题，今天深悦会就说说自己的观点。

首先房子不如葱这句话出自2017年杰克马之口，只不过他说的是8年，杰克马的原话是这样的：“过去8年内中国的房价整体处于大幅上涨的状态，而8年后，中国的东西有可能就是房子。”

虽然杰克马说得一本正经，但这些年，他还说了如下这些话：“我人生当中的错误就是创建了阿里巴巴。”

“我从阿里巴巴创立，1999年至今，我没有一个月拿过工资，我从来没碰过钱，我对钱没有兴趣。”

段子手杰克马所有的话，我们都笑笑就好，8年后房子不如葱，指不定真的到了8年后，你还在用他的蚂蚁花呗啊借吧什么的还房贷呢，何况，这些年，我们都看到了，老王和杰克马这两货经常赌什么一个亿的，人家牛皮吹炸了当掉块皮，咱升斗小民若要是真跟着瞎嗨，那是要输到断子绝孙的。 

其次房价这回事，尽管未来几年内房地产市场极为不明朗，但也不是用葱能衡量的。

虽说今年蔬菜价格一路走高，葱却反其道而行的跌了，两块钱能买一大把，但房子我真没见到暴跌，都知道货币紧缩会不可避免的引发资产泡沫破灭，但是也远没有这么夸张的地步，当前中国土地供应模式的存在，决定了这房价再怎么跌也不是人人买的起的葱，中国的人口基数决定了房价无论跌涨都是奢侈品。 

不过，这位读者的问题之中还加了个不可忽略的数字因素：20年。

一个人一生中也没几个20年，因为跨度太长，就容易牵扯出很多的变数，那么，20年后，我们的房子到底还值不值钱？ 

1

2017年开始，唱衰楼市的声音，就跟脸被扇了一记金刚掌然后引发整个脑袋都嗡嗡作响，停都停不下来，唱衰潮的源头就是在如今妖孽房价的情况下，诸如万达的许多房企竟然大举抛售，事出无常必有妖，商人就是一条嗅到血腥味儿就疯狂的狼，如果他不兴奋了，说明这个东西已经对他没有吸引力了，就要开始转型了。

楼市江湖上的王健林，孙宏斌，宋卫平，郁亮这些都是人精，对中国房地产市场看得通透无比。

大家早就达成了共识：一线城市进入存量房时代，二线城市也即将进入，三四线城市不一定有人口流入。

套用《双城记》当中的一句话：2017年是房企的时代，也是最坏的时代。

好的时代是这一年是业绩大爆发的一年，百亿的冲上了千亿，千亿的上两千亿，三千亿的破五千亿，前几日的碧桂园更是提出了不设目标的野心口号，坏的时代是指这一年同时也是跌宕起伏的一年，小鱼闷头奋力的游向海洋，但海洋深处的鲨鱼们却要游离去新的天地。

万达抛售，万科从纯住宅转向多元化发展，养老教育度假什么的都要分一杯羹，绿城早早的跑去搞特色小镇，融创的砸乐视买万达文旅项目注资链家等买买买行为…… 

一切都围绕着“转型”二字，预示着过去20年只要拿到地躺着挣钱的好日子已经过去，所以得转型，得往未来潜力行业转。

未来潜力行业在哪里？人工智能，互联网科技革新，新商业新零售，金融投资、文化旅游、医疗保健……

反正有很多，但这很多之中却不包括房地产开发。

于是，唱衰的声音就出来了：你看，现在的房价这么高这么好卖，巨头开发商都不开发住宅了，都在寻求转型，这证明住宅的潜力已经挖完，价值已经到顶，世间任何事物都逃不过抛物线规律，到了真正的顶点，自然会落下去，房价也是一样。

这种说法有点道理，但却不是本质，读者问的这个问题，说到底就是看保值问题。 

目前中国楼市本就虚火奇高，各种政策层出不穷的大环境下，房价走势更是诡秘难辨，但通常来说，保值是要看城市和地段。

此处有先后，城市是先，地段是后。

有人说市中心的房子就是地段好，在如今地段为王的时代也一定会保值，按照正常逻辑来说的确如此，但是此问题之中有一个不可忽略的因素：20年年限。 

很多人都忽略了这一点，地段是固定的但市中心却是流动的，这话并不难理解，除了北上广深和几个强二线城市之外，在333个地级市中，有309个的中心城区都发生过转移，是的，转移了！

因为城市要发展，GDP要增长，通常就需要卖大量的土地，土地卖了之后就得建设新区了，一旦新区建立起来，市中心就注定会发生迁移，往新城区迁移，结果就是，新城区越来越金贵，老的市中心就越来越破败，其中有80多个城市当初的市中心，随着新城区建起后，逐渐变成了城中村……

市中心的房子，永远是片区内最贵的，但是市中心会动，考虑到年限问题，保值就成了一个伪命题。

2

下午跟同事老丕讨论这个问题时，他是持赞成观点的。

老丕说：“除了泡沫不说，必须要考虑折旧的问题，20年可不是个小跨度，现在的20年前是1998年，当时谁又能想到大哥大BB机被淘汰，想到传奇CS几乎绝迹，当时认为不可能的稀罕物，你看现在还有什么？现在的科技发展日新月异，我虽然已过30还是只单身汪，瞧这模式还可能得单到天荒地老，但是说不定不出5年，我就可以撸个智能机器人美女做老婆，当我老了的时候，可以掏空积蓄换个电子心脏，再活一百年呢？”

老丕越说越来劲：“咱们一不是穿越者，二不是预言师，三不是砖家，当然不可能预知20年后的事，但是我有两种方法可以论证，个是类比，第二个是反推大法。”  

老丕的这个类比对象是日本，这家伙之前在日本呆过两年时间，在发言权上是够份量的，他说：“日本的房子的特色就是不能保值，它们随着建筑年限的增加而跳水，越接近设计使用年限，价值就越小，甚至可能小成一个光秃秃的0蛋。” 

日本的老公寓，只需区区几万人民币就能买到，而且还特多。

其中杯弓蛇影的因素占比很大，日本经济危机爆发之前，大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产，东京地价买美国的故事想必很多人都听过，崩溃后，日本房地产落入了东非大裂谷，直到今日都没缓过神来。 

我反驳老丕，造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外，更致命的是人口老龄化，日本目前每年人口减少30万，每年出生人数已经跌破100万，其次，日本与中国的房地产明显不是一个娘生的，DNA完全不同，最明显的一点，日本房地产是楼多人少，而中国是人多楼少。

也正因为如此，日本购房者对房屋的质量要求非常苛刻，新公寓必须做到自动马桶成为标配，全自动智能家电不能不装的地步，同时旧房子则无人问津。

但是老丕说：“日本买房子除了看地段，最重要的参考就是建筑年数，同样的地段，新房和老房的差价可以是10倍以上，就算DNA不同，但可以倒推，20年前，也就是1998年的老房子，到现在价值几何？” 

20年前的老房子现在价值几何？

是啊，无论哪里的老小区，都存在以下几个特点：房屋老旧、管道老化、隔音差、采光弱、停车难，几乎有点在生活品质的年轻人早已经抽身离去，住在老小区的除了租客，就是老人，其价值远远低于同地段的新楼盘，就拿我家乡的五线城市举例，超过十年房龄的二手房价格普遍只有2500，但是新房价格却逼近6000，至于超过二十年的老房子，只会更低。

还有些老小区，虽然有名校学区优势。

但有前文说的新城建设，市中心转移的因素，加上政府和开发商积极配合下，教育资源开始向新城区倾斜，大部分老城区的会因为居民到退休年纪，子女去外地上大学工作选择搬家，搬家以后，学校的生源越来越差，小升初名校初中的派位率远低于新城区，缺乏活力的老小区，地段优势和学区优势都在变弱。

任何社区都是有生命周期的，都会经历从年轻到衰老的过程，区别只是有的小区容积率和绿化率好一些建筑风格超前一些，老的慢一些。

有人会说，你举的例子都是三四线城市，那么一线城市呢。

那么就说说上海吧，根据上海的先行政策，市中心的老房子的结局已经很清晰了，就是三不，不拆，不管，不许违建。

中国目前大规模的城建工作已经进入后期，无论是人口增长，信贷环境，乃至城市化进程，都决定了地方政府很难有钱像往常一样搞扩张了，说白了，扯来扯去还是盈亏问题，谁都知道，比起成本高得吓人的市中心土地，成郊区城市化显然是个更为经济的选择。

土地成本，拆迁成本，社会矛盾风险各种方面来讲，搞市区拆迁完全划不来。

可预见的是，未来除非公共基础设施建设，或者高溢价的大型商住项目，无论是北京上海还是广州，动迁的可能性极小，而不拆迁只能等着房子慢慢老掉牙，彼时，政府可能会说sorry，同事们，70产权到期了。

说到上海，忽然想起一个朋友，女，她之前相亲的时候，有一个特重要的考量条件——对象的住所是虹桥机场附近的疑动迁房，打着拆一拆能翻个身的如意算盘，后来真的如愿以偿找到了对象，愉快的嫁了，谁知道，前不久她家那一片被划为历史保护建筑群，每年政府只拨给3000的维修费……

古代诗人不是有句话么，宫阙万间都做了土，房子会老化，首先20年前的户型和当下的设计理念肯定有大不同，其次，建筑价值会随着固定资产折旧不断下降，过了20年，无形就风化得厉害，且多数已成一堆外面下大雨里面下小雨的钢筋水泥棚子+已经过时得不能再过时的20年前的装修，许多老房子已成了危房，如果还要住，就必须隔三差五大修小修。

所以，从折旧率和老化这个角度来讲，20年后我们的房子的确会贬值。 

而且贬得不少，四分之一，三分之一，或者二分之一，都有可能。

不过话说回来，不考虑租金这个回报，要求二十年后房子出售价格高于现在购买价格加上通货膨胀率，会不会太贪心了一点，大家要明白的一点是：房子的本质也是消费品，不是古董。  

3

后来，老丕又提了个比较特殊的角度来看待20年后房屋的贬值问题，变革的力量。

他的大概意思是：房地产这么多年了，其实是个几乎没什么进步的行业，说纹丝不动也不为过，只不过是从笼统化变成了细分化。”

地产行业没什么变化，但其他技术每天都在进步，短时间内可能察觉不出来，但如果跨度放大成10年呢。

老丕说：“一个行业的衰退可能来自内部的竞争，或者对手的进步，但是更可能来自行业外的新产品诞生，变革的力量会随时出现，前面说的BB机大哥大随身听小霸王早早被淘汰，比如汽车，从传统汽车到油动混合，再到纯电动，到现在的无人驾驶，更别说二十年后了，指不定跟美国的科幻大片那样有空中跑道出来也说不定，放到地产行业来讲，譬如3D打印已经用于住房建设了，成本大幅缩减，或者更新式的住房出现，现有的住房全部被淘汰，或者区块链技术大成中介这个行业可能会被彻底颠覆，或者交通、医疗、教育等领域的突变，导致人们对住房的需求改变，或者政府自己改革成新的盈利模式，抛弃了土地财政，那也就不拿房子剪羊毛了，你说那个时候，房子会不贬值吗？” 

我觉得老丕有点以偏概全的意味，未来有多远？颠覆性的技术什么时候会来？这个谁也说不准。

但是有一点我是赞同的，科技的发展，会改变居住我们的生活甚至居住方式。

至于20年后房价不如葱的这个问题，在文章快结尾的时候，深悦会还是给这个读者给出自己的观点吧：房子虽然不能用葱来形容，但也有共通点，两者都是商品，就像市面上所有的商品一样，随着通货膨胀起起落落。

从商品角度上讲，20年后的葱的确一文不值。

不过，那是因为葱慢慢的老了烂了，但是别忘记，菜市场里新鲜的葱，仍然在涨价啊…… 

其实，老丕那一套类比法有可取之处，但我总觉得类比的不应该是日本，而是美国英国，美英早已经过了快速增长阶段的拼搏奋斗，阶级固化泾渭分明，富人区锁死，然后产业向二线三线转移，落后城市逐步发展，房价和收入比趋于稳定，老百姓小确幸，不再追求拼出个未来，明白了努力不出好日子，房子嘛，买得起的买，买不起的去租，及时行乐的消费主义。 

而中国呢，20年后的房价，无论是一线二线还是十八线，房价基本横盘，不会再有妖孽般的浮动。 

我倒是希望20年后的房子，不再是如今这种昂贵得花一个人大半辈子时光去还债的超级奢侈品，希望20年的社会舆论不再是：啧啧，这个人有房。

男女谈婚论嫁了不再被丈母娘经济和房子压垮。

大众不会再把房产作为投资目标导致房价虚火万丈。

资金流向也会更多去到实体经济或别的新型投资，一切的一切，都健康而自然。

不过，20年后，我估计已经抱上孙子了，那时候我会坐在我的老房子里，对孙子孙女讲当年的往事：“你们呀，不知道我年轻那会儿，房价一天一个样，凭一套100平米的房子，两年就能赚比一辈子工资还多的钱呢”。

然后，看着孙子孙女不解的眼神，我轻轻摇动蒲扇，内心流过一阵酸楚…… 

文章来源：深悦会

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