是什么在操纵租金和房价？租售比成为房产市场的新杠杆！

在房地产市场上存在着一个反映住房出租与出售之间紧密联系的名词，我们称之为租售比，那么租售比到底有什么意义，对住房市场到底有什么影响呢？跟着聊宅小编一起学习新知识吧。

租售比简言之即是房屋租金与售价的比例，具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。用一个公式来表示就是：租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价= 月租金/房价。

租售比存在的意义在于，通过对一个区域的房屋租售比的对比计算，可以看出租金与房价之间的矛盾，进而判断该区域的楼市发展是否合理，健康，正确的为市场的运行作出良好的判断并采取相对应的市场政策。

那么，租售比既然作为一个比例数据存在，什么样的租售比才是合理的呢？

国际上通用的租售比标准为，合理的租售比应该在1:200到1:300之间。

这个比例意味着，比起一次性的把房子卖掉的话，如果把房子用于出租，在200——300个月内把房款收回来是正常合理且划算的一件事。

如果租售比高于1:300，即需要花费300个月以上才能收回房屋成本的话，说明该房产的投资价值是不够的。

如果租售比低于1:200，则说明租房可以用少于200个月的时间收回房屋成本，说明此时的楼市是一路看好的，租金也是挺高的，适合投资和买房。

但是，矛盾双方是相辅相成的，租售比过高，虽然反应了市场的看好，但容易导致投资投机行为的蔓延，租售比越高，说明市场中的投资需求越大，租售比过低，又是房产泡沫的表现。

租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，都意味着，市场中出现了不理性的可能扰乱市场正常运行的因素的存在，可能孕育着一些潜藏的危机。只有在合理的区间内，在1:200到1:300之间，对购房者，租房者，炒房者都是一件利大于弊的事，更是保持市场稳定，房价稳定的正常数据。

从公式中，我们看到的是租金和房价对租售比的影响，实际在调查统计的过程中，租售比的影响因素还是很多的，具体有以下3个：

1、住房贷款政策

贷款政策包括贷款利率，首付比例，首套房和二套房、自住和非自住购房的不同政策等方面，贷款政策对租售比的影响表现在，贷款政策放松，投资客和炒房客的数量就会加剧上升，租售比就会提高，相反，贷款政策紧缩，意味着楼市暂时进入冷静期，租售比也会随之降低。

2、住房优惠和扶持政策

随着国家城镇化进程的加快，越来越多的人才开始涌入城市，各级政府也为了引人才落户，纷纷推出首套房购房优惠和扶持政策，在首套房税费和贷款利率上给予的优惠，而且还推出了大批的公租房，廉租房，经适房等社会保障性住房。至此，导致的结果是，购房者增多，租房者数量相对减少，直接导致了租售比的降低。当然，如果政府在一定时期内出台的是相反的政策，那么，租售比同样会适时的反应市场的变化。

3、土地政策

人口增多，城市发展步伐加快，各地都在轰轰烈烈搞楼市，政府也在土地供应上，加紧调控，一段时期内，放出的土地少，或者是大批量放出土地竞拍信息，都会对开发商的囤地，盖楼和售楼行为产生一系列连锁反应，进而影响购房和租房市场的变化，租售比也会在这段时间内，产生很明显的变化。

文章来源：聊宅

作者：张无忌

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