2018年买房要注意哪些风险？

北海是南方沿海城市，受自然环境影响房子稍微有点儿特别。2017年北海楼市火爆，调控措施也接连出台，看房需要考虑的问题也额外多了一点。那么，2018年北海购房需要注意哪些风险？

开发商不能自行制作购房合同。在北海必须要登录交易中心系统生成购房合同，然后再打印出来与购房人签订。

签不了购房合同，更准确地说是“生成不了购房合同”。

1、北海目前规定非本市户籍的只限购房一套。如果你在北海名下有房，需要换他人名字买房。

2、如果购房价格高于楼盘备案价格，生成不了购房合同。按规定备案价格需要在售楼中心公示。找不着，问置业顾问。

3、如果看中的房子，开发商以前已经和别人签订购房合同并且进行了合同备案。需要满足4个条件才能生成购房合同：a. 开发商成功申请撤消了合同备案；b.开发商已经完成了房屋的不动产初始登记；c.你的购房价格不高于楼盘备案价格；d.你的购房价格不高于上次合同备案价格。

4、如果开发商已经将土地抵押，交易中心网站可能会显示“限制出售”，生成不了购房合同。所以购买土地已抵押的房子需要问清楚能不能签合同、何时可以签合同。

5、没有预售证的房子生成不了购房合同。有开发商也许信誓旦旦表示立即很快就能拿到，但官方目前审核很严格。

注1：购房合同很难当场生成。通常是先签认购书，待合同生成后再通知或邮寄购房人签订。

注2：北海中介带看非常普遍，跟着中介看房没问题而且还能省事省力。但为确保资金安全，建议签订认购书和支付购房款项都在售楼中心、跟置业顾问对接操作。

注3：能不能生成购房合同，目前受政策影响很大。未来如果楼市调控措施有变，购房合同生成条件也同步调整。

延期交房在北海很常见，因为它是一个多风多雨的城市。“6级以上大风和在24内降雨量达到50毫米以上”就属于“灾害性天气”。如果只是延期两三个月，可以理解。北海曾经有宗延期交房官司，法院最后认定施工过程中累计遇上了8天的大雨和74天的大风。

但如果三番五次的延期交房，那事情就麻烦了。如果看中的房子正在较长时间的延期交房中，风险之大无需多说。

看房要评估开发商。有实力的、以前交房无黑记录的，才适合列在信任名单的前面。

看房时要根据工程进度判断交房时间。通常从封顶到交房大约1年左右，如果是有钱开发商或小楼盘，时间会短些。

收房时没见到通过竣工验收备案材料，应要求开发商出具。但有没有必要一定要开发商出示所有原件，这值得商榷。

可以直接向官方咨询。北海市住建局：“关于项目是否竣工验收的问题属于依申请公开的信息，应通过政府信息申请公开程序查询，请持本人身份证、《商品房买卖合同》（原件及复印件）到北海大道建设大厦一楼信访室办理政府信息公开申请手续”。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

未经验收就交房，可以理直气壮投诉和拒绝收房。房子验收不合格，后果非常麻烦。

以往交房一年内多数都能办下房产证。但现在办理的是不动产权证，情况有所不同。

一块土地假如分两期开发，如果开发商不将土地分割，一期业主估计要等到二期交房之后才能开始办证。因此要问清楚交房的具体日期，更要问清楚办证的大体时间。

特别提醒：验收不合格的楼盘无法办理不动产权证。

不合格的原因有些很搞笑，比如楼盘容积率高了、绿地率低了、外墙颜色跟规划图不相符。但这些问题也许交了罚款就可以放行。

高赠送面积的户型很容易中招，尤其那些[N+1]户型。如果在验收前将结构拉板或者露台直接框起来变成了房间——那基本上都会完蛋。所以有些楼盘交房之后又把钥匙收了回来，因为[N+1]户型还要砌起来。

用地性质最敏感。北海大道有个楼盘部分是住宅用地、部分是工业用地。前者没问题，后者只能仰天长叹。购房除了预售证要看清楚，土地证更要认真研究。有些楼盘是有几份土地证的，你看中的房子在不在土地证范围内？是不是住宅用地？

中国实行工程监理制度。绝大部分的建筑质量问题，监理都会挑出纠正。

但墙体渗水例外。

现在的高层住宅楼几乎都是框剪结构，非承重墙采用的是空心砖。如果施工马虎了，砖砌墙体渗水就有可能。

因而收房时要认真细致观察有否墙体渗水痕迹（如果购房时房子已砌砖墙，努力争取现场看房后再签约）。

但要注意：毛坯房从门窗缝隙渗水，未必就是质量问题。

这个不属于购房风险，但购房时要注意。

在签订购房合同的时候，通常也签订一份前期物业服务合同。要认真阅读这份合同，发觉有物业乱收费或不合理的，及时指出。现实当中很多物业纠纷，是因为业主并没有细看这个前期物业服务合同。

购房风险没想象中的那般大

购房肯定有风险，但也没必要如临大敌般的草木皆兵。归根到底它只是一个对开发商的信任问题。

遇到低房价要谨慎，正在延期交房中的房子要谨慎，过于热情的楼盘和中介要谨慎。尤其是后者，如果对方非常热心地为你解决首付问题、贷款问题、免息问题，如果对方表示将非常努力地为你争取折扣.....凡事过度必反常。细心谨慎不冲动是安全购房的前提。

仍担心购房风险，那就多看一些大牌楼盘。不过，品牌房企多是高房价的代名词。从某种角度来说，保险是需要拿钱来保障的。

来源：北海买房那些事

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