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房价的根本竟是货币问题!

深圳瑞城房地产 2017-08-25 20:35:37

房价未来的涨与跌,有很多种推断手法:人口因素,土地因素,物价因素,政策因素等等,无论哪种说法,其实都是货币因素,即是房价的根本是货币。今天我一起聊一聊房价与货币的关系。

在谈及理论之前

我们先说段浅显易懂的道理:

当国家货币供应量大,老百姓手里的钱就会增多,如90年代1块钱可以买两斤肉,现在的1块钱孩子买零食都不够,其实这就是通货膨胀。那么突然增多的钞票又不知道用在哪里,在货币推高膨胀,投资渠道又窄的,股票,实体经济不稳定的背景下,大量的资金就进入了房地产。按照基本的供需关系理论,需求旺盛,供不应求,房价就会上涨,反之,依然。

货币的力量

关于货币供应量,先简单进行个关于货币供应构成的科普:

MO=现金

M1=MO+活期存款

M2=M1+定期存款,非支票性储蓄存款

M3=M2+私有机构和公司的大额定期存款

L=M3+各种有价证券

这看起来有些枯燥,甚至晦涩,其实房价最为关键的就是M1于M2,今天我们来理清两者之间的关系。

M1与M2的威力

M1反映着经济中的现实购买力;M2不仅反映现实的购买力,还反映潜在的购买力。若M1增速较快,则消费和终端市场活跃;若M2增速较快,则投资和中间市场活跃。M2过高而M1过低,表明投资过热、需求不旺,有危机风险;M1过高M2过低,表明需求强劲、投资不足,有涨价风险。

那么M1和M2对于房价涨跌更有话语权呢?

*数据来源:国家统计局

从2005-2015全国房价均价环比增幅上看,M1增幅基本上和房价环比增幅同步变化。M1增幅上行,房价环比增幅上行,反之则下行。

而房价同比增幅也与房M1增幅呈现出正相关性,大概M1增幅领先房价同比增幅5个月左右。M1增幅不到达谷底,房价同比增幅也不太可能到底。

如此,我们不难得出一个结论:M1与楼市基本呈正相关性,当房价走势脱离M1走势时,或许我们就该思考是否房地产出现了问题。

数据为第一财经日报整理

当我们谈论完,M1与房价的关系,那么讨论M2与房价的关系或许更为有趣。

曾有专家梳理过中国1990年~2013年数据,得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。

按照这位专家的理论,在1990年~2013年长达24年里:中国的实际GDP年均涨幅为9.9%,房价的年均涨幅为10.7%,与此同时M2的年均涨幅为21%,即实际的GDP增长率(9.9%)+房价增长率(10.7%)=20.6%≈M2增长率21%。以此得出的结论就是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%,房价上涨的最大驱动力正是货币。

唯有买房,抵御通胀

至此,我们清晰的得出了结论:无论M1、还是M2都会影响房价,甚至一定程度上左右了房价的走势,对于普通老百姓来讲,在M1、M2越来越天量的供应时,通货膨胀必不可免。我们终于绕回了开篇那段浅显易懂的道理,想抵御通货膨胀,唯有买房。

【嘉盛名都】

七剑出嘉盛,九阳耀名都

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