01

小白三速成选房策略

对投资老炮来说，如何选择高的房产、避免投资毒药，其实是个非常简单的事情。

有多简单呢？列个表格，做填空，三搞定。

某天，密圈某君问了我一个问题。

猫叔，倒霉孩子又来提问了。现在的武汉，本着投资+自住的买房目的，看了几个个盘，案名分别是……，您能排个序吗？

猫叔我看到问题，表面笑嘻嘻，心里MMP。

他说的这几个盘，有些猫叔我也不知道呀。我怎么给他下结论呢？但好在猫叔我身经百战见的多，于是让他挨个跑盘。跑完之后，列了一个EXCLE表格。把各个楼盘离市中心有多远，以及地铁、学区、周边商业配套等等做了说明。

最后，我挑出了比较有代表性的三个楼盘，简化后的表格如下：

如何选择最优楼盘呢？

1、根据距离市中心的远近做分析，优先市中心，有地铁或者好学区的楼盘。

2、没有符合上述条件的，那就优先选择近郊，有地铁或者好学区的楼盘。

3、如果还没有符合1、2条件的，那就选择市中心学区一般、距离地铁远的楼盘。

4、最后考虑远郊有地铁、学区一般的楼盘。

所以，三个楼盘排序是1、近郊楼盘B  2、市区楼盘A  3、远郊楼盘C

当然，模型是模型，实战是实战。中间差了N个银行系的距离。

我不是要提供标准答案，我只是分享解题思路。

真实的楼市是有茶水费&装修费的，这个不跑盘压根不知道。

而且武汉新盘正在哄抢中，还需要毛线的技术分析。

等你分析完，黄花菜都凉了。

大牛市无脑摇号就行了，哪个新盘排队的人多往哪摇啊。

02

地段的逻辑到底是什么？

看到我的排序后，某君很不理解，问我，买房不是看地段吗?很多专家说，买距离市中心地段越近的房子越好，猫叔为什么要优先选择近郊，而不是市区呢？

我想了想，这个问题确实需要好好讨论一番。

地段确实很重要，但是地段的价值却并非一成不变。

地段的发展逻辑，和早期城市规划有很大关系。

最起初，关于城市的规划，只有城，没有市。

为什么呢？早期的统治者重农抑商，市场并没有发展起来的条件。所以，考虑建“城”，就可以了，并不存在“市”的功能性。

春秋时期的《周礼·考工记》是个阐述城市规划理念的——“匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨。”

这话的意思是，牛逼的建筑师造城，你要搞个正方形，边长九里，每面大小三个城门。城内九纵九横十八条大街。街道要宽，九连豪车同时并行那么宽。

到了唐代，城市的规划理念又超前许多，特有的“里坊制”使得长安城像一个大棋盘。居住区就是一个个独立的小方格。同期的日本认为长安城规划很是牛叉，直接把规划稿拿过来copy了一份，于是就有了日本京都的规划图。

至唐代中晚期，我国的经济中心慢慢南移，北方多战乱，大量人口南迁。而后的出现宋朝。这也是历史上的一个鼓励经商的封建王朝。

北宋中期，里坊制度已经不适应当时发达的商业市场，小商小贩很多，“违建行为”非常普遍，再加上不停搞拆迁和封地，城内土地越来越紧张。高高在上的王权统治者意识到，管理秩序已经无法阻拦市民生活的自发秩序，于是，里坊的围墙被拆除，城墙也不再是城乡分界，城市逐渐向外扩张，出现了圈层式发展——这和我们经常提的“摊大饼”其实差不多。

至此，现代化的城市布局初见雏形。

至此，才有了国之瑰宝《清明上河图》。

新中国成立之后，尽管数百城市区域不同、级别不同、经济状况不同，但大多遵循着“圈层式”发展——以同心圆式的环形道路与放射形道路作为基本骨架，越靠近市中心的土地价值越高。不信你们看看，一线的北京、上海，省会的西安、郑州、昆明，武汉，三四线如徐州、东莞、贵港等等，是不是一样。无非在于，有的城市规划成熟，有的尚未完成，有的刚见雏形。

所以，地段论最主要的依据是：市中心只有一个，越靠近市中心的土地价值越高。

03

从摊大饼到空间组团

地段价值论过气了吗?没有。但单纯的地段理论不足以解释城市的房价板块特征。

资源已经饱和的一线、新一线城市，已经开始走向“圈层发展+空间组团”的模式。

还是以武汉为例。

早期，武汉是层层建设环线以求发展的摊大饼模式。

“十二五”以后，武汉的规划思路是"1+6"——中心主城+六大卫星城的模式。中心城控制在三环以内，避免主城区过度拥挤，6个远城区分别再建设一座新城。

“十三五”，武汉城市格局由“1+6”向“1+3+3”转变，即构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的城市空间格局。前一个“3”表示包括光谷、沌口、临空港在内的副城，另一个“3”指将武汉市东部、南部、西部三个新城组群，作为城镇化发展空间拓展的重要地区。

至此，武汉完成了主城区呈圈层状结构，四环线呈圈层加组团结构，远郊区呈组团结构的转变。

这样的规划，对房价有什么影响呢？用武汉市的房价三维立体图表现出来就是：

图片来源：中国地质大学房产工作室

摊大饼时代，武汉房价只有市中心一个“顶峰”，那就是永清。

“1+6”时代，武汉除了市中心，迎来周边房价迅速上涨的“伴峰”，比如水果湖。

组团时代，将会迎来“姐妹峰”。比如光谷、南湖、白沙洲、四新等等。

图片来源：中国地质大学房产工作室

空间组团的规划模式，打破了地段有效论。城市不再只有一个中心。

当空间秩序改变之后，城市会多中心、甚至去中心，买房的逻辑也就随之改变。

04

城市的空间平权

当土地的利用方式和土地价格发生改变后，土地价值就变了。

如果你看武汉新房房价的等值线，你会发现房价等值线图所围成的圈层结构与武汉市主城区规划综合组团分区相吻合。房价随着远离市中心的方向衰减。（不考虑同片区域内临江临湖的特殊因素，如东湖、南湖、墨水湖沿岸。）

图片来源：中国地质大学房产工作室

但这不意味着，距离市中心越近，房价涨幅越高。

对比2016年和2017年的武汉房价，你会发现，涨幅的片区是二七、积玉桥、南湖、光谷，这些区域涨幅1倍有余，而主城区大部分涨幅0%-30%之间。

图片来源：中国地质大学房产工作室

尤其是光谷和南湖，他们脱离了主城区的距离影响，独自形成了自己的房价圈层结构。如果一个刚毕业的大学生在光谷上班，那么，市中心的房子对他也不再有吸引力，他会选择到光谷附近买房，减少上班的时间成本。

我本人觉得，现在的武汉，还有正在崛起的新一线城市，就如同10年前的北京。如果10年前，有人说在二环国贸、金融街上班，那是很牛的一件事。但是现在，你还可以去望京、亦庄开发区、总部基地。现在的北京，五环才是最繁华的地方。二环，已经不再有吸引力。

所以，不要忽视身边的每一个人。正是因为有快递小哥、有小摊老板，有你、有我的不断参与，城市的空间才会改变，才会重塑价值。

地段是短暂的，城市也是短暂的。但人类的创造力永恒。

文章来源：猫叔有点宅

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