[摘要] 有人说，十年前，没有买房的是傻瓜。确实，在过去十年，房地产在中国经济总量中的比重从未如此重要。其价格的涨幅也是令人叹为观止。可是，我们都无法预知未来，无法回到过去为今天做决定。然而，循着过去的轨迹，或许我们能够看到未来的方向。
伴随着行业的发展与宏观调控，早期依赖土地溢价的开发模式逐步消失，未来伴随产品溢价、品牌溢价、高周转溢价模式即将到来。行业由原来普遍的粗放式经营管理 模式逐步过度到标准化甚至精细化的管理模式。中国房地产行业在这样的大背景下，大势不可违。那么，到底各环节显性的表现特征有哪些呢？我们逐一剖析：
▌一、“马太效应”彰显，强者俞强，中小房企生存空间加大甚至部分退出，“本土王”/“区域王”地位难以撼动
此点相信大家都能明显的感受得到。于是，大家都很担心另外一个问题：房地产行业是否会象传统行业那样过度集中？为了回答这个问题，我们先来看万科与北方某本土开发商两组年销售额数据（亿元）：
接下来，我们以事实为基础来说明房企是否会完全“集中化”：
（1) 作为房地产“原材料”土地不能完全市场化，即不能完全实现土地市场“拍卖”自由竞争的格局；
（2) 供应商资源不能完全集团化，部分资源必须“就地取材”；
（3) 客户不会随意搬家，属地化客户资源注定了当地购买的大比例不会改变。
以上三点注定了房地产行业不会象传统行业那样过度集中，但不可否认未来行业会逐步集中，“本土王”/“区域王”依旧存在，虽然不能在百强中占有“一席之地”，但地位无法撼动。更多的是小型开发商将被迫采用“机会滚动式”开发或干脆退出行业。
▌二、产品与客户进一步细分，“精品工程”时代即将到来
随 着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元——住宅（毛坯、非毛坯、科技、绿色、集成等）、商业（购物中心、商场、独立店、街铺等）、仓储物流和工业厂 房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基 金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。
产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，终提高企业生存和发展的核心竞争能力。
伴随着行业的发展，过去那种“粗制滥造”的产品质量问题开始凸显，老百姓高品质生活社区的需求愿望日益迫切，调研显示过55%老百姓对高品质生活社区期待“非常可能”
需求倒逼行业，相信未来房地产企业产品质量将得到一个跨越式的进步。
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