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万科万达中海之外 其他房企还有活路么?(图)

攸克地产   2015-06-17 10:14

[摘要] 尚以万计的房地产企业里,中小房企毫无疑问是多数。在残酷的丛林世界里,那些“非一线”房企怎么办?

房地产行业集中度越来越高的趋势几乎无法逆转。2014年,房企20的市场占比为23.1%,比上一年增长近5个百分点。尚以万计的房地产企业里,中小房企毫无疑问是多数。在残酷的丛林世界里,那些“非一线”房企怎么办?

万科万达中海之外 其他房企还有活路么

阳光100的易小迪试图给出自己的回答。阳光100的生存法则,尤其是它近的几项行动,对其他非一线房企生,不无借鉴意义。

条法则是,你得有自己独特的商业模式。

阳光100的商业模式是街区综合体。不是万达广场那种巨型的城市综合体,而是植根于社区(街区)的中小型综合体。有住宅,有商业,有生活服务平台,可能也有酒店。阳光100在柳州,在桂林,在沈阳,这几年着力建造的这类街区综合体,相当受欢迎。

前不久,阳光100宣布收购李亚鹏中书控股丽江项目51%的股权,也是因为,雪山艺术小镇这种街区综合体,恰好符合阳光100的商业定位。

第二条法则是,找到与资本对接的通道。

房地产是资本的游戏,没有哪个房企不想与资本对接的,问题是,你得让资本感兴趣。房地产都进入白银时代了,非一线房企里,只有那些具备成长性又拥有独特商业模式的房企,才能获得关注。

阳光100与光大安石、中信国安的合作就是如此。阳光100部分入股中信国安旗下部分项目,并负责操盘。据易小迪透露,阳光100与光大安石、中信国安在北京、深圳和重庆三地将展开大规模的项目合作,牵涉金额达千亿元,且很快会上马。

中信国安有项目,光大安石有资金,阳光100有地产品牌,有操盘经验。三者一拍即合。对于阳光100来说,这样的合作,还是企业做大的机会。易小迪甚至提出,要借助这次合作,让阳光100重回一线城市

第三条法则是,门当户对,确保自己企业的控制权。

合作,要讲技巧。资本大鳄进来是好,但保有自己的控制权更重要。如何做到?挑选对手重要。光大安石和中信国安,虽然都顶着央企的大名,但背后却都是市场化的团队,早已没有了央企的强势和霸气。

光大安石虽现已被光大控股控股,但曾经历过雷曼兄弟和安石投资(“ASHMORE”)两任股东,尊重市场,尊重专业的外企基因也得以延续。中信国安虽然挂着明晃晃的“中信”名头,却早已完成了混合所有制改革,中信只是中信国安的大股东而已。两个褪去了央企霸气的资本合作方,足以让阳光100放心合作。

对于光大安石和中信国安来讲,阳光100是一个知名品牌,是有能力且让他们放心的盟友;对于阳光100而言,与光大安石和中信国安合作,找到了更广泛的项目和更安全的资金。大家各取所需,皆大欢喜。

第四条法则,以技术换资源。

上面提到了易小迪和李亚鹏之间的合作,有些舆论说是易小迪“买下”了李亚鹏那个位于云南丽江的雪山艺术小镇项目,李亚鹏做开发商失败了。

但实际上这是一种误读。它们之间,是技术换资源的合作,而非单纯的买卖交易。李亚鹏有自己独特的文化、艺术方面的资源,这样的资源,不是开发商靠砸钱就能立刻买来的。相比之下,阳光100对于项目运营、工程管理等更技术化的环节拥有更强的能力。同样,如果李亚鹏是跟万科万达合作,多数只能是整体出售,后面根本就没他什么事;阳光100虽然控股了,但也需要李亚鹏的文化艺术资源,来推进项目未来的运营。

与李亚鹏的合作如此,与资本方的合作也一样。在这个存量房归来的时代,不好卖的项目一抓一大把。在楼市摸爬滚打多年的阳光100,也自认为在特定的产品类型上有较他人更强的销售竞争力。房子好卖的那几年没谁会在乎阳光100这点销售竞争力,但在过度悲观的现在,绷不住有人想起了在黄金时代之前就曾创下过销售奇迹的阳光100。

中国房地产市场的空间虽然还很大,但弱肉强食的规则同样适用,你想活下来,就得在江湖上有自己的技术门派(独特的商业模式);如果还想活得比较好,就得拿自己的优势资源跟别人合作,若运作得当,在活下来的同时说不定规模也壮大了。

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