[摘要] 近日，南宁市良庆区人民法院审理了这样一起房屋租赁合同纠纷案件，终经法院调解，承租户主动向转租人返还协议保证金20万元。
商铺、房屋被转租给第三人、第四人甚至第五人早已不是什么稀罕事，但你知道吗？作为承租户，对店铺拥有的仅仅只是使用权，除当事人另有约定外，转租店铺应当取得房东同意，否则将要承担转租合同无效的法律风险。近日，南宁市良庆区人民法院审理了这样一起房屋租赁合同纠纷案件，终经法院调解，承租户主动向转租人返还协议保证金20万元。
2009年12月14日，屋主黄某与陈某签订租赁合同书，黄某同意将位于南宁市银海大道的一栋房屋出租给陈某从事餐饮、宾馆等项目经营。在租赁期限内，陈某担任代表人的广西某酒店由于经营状况不理想，于是陈某产生了转让房屋的念头。
2014年11月14日，在未告知屋主黄某的情况下，广西某酒店与杭州某医院管理有限公司签订转让协议。双方约定，广西某酒店将该酒店的所有资产及该栋房屋转租给杭州某医院管理有限公司从事医院经营。当出现房屋业主，即黄某不同意转租房屋等情形时，广西某酒店应在协议签订30天内向杭州某医院管理有限公司退回协议保证金。
签订协议次日，杭州某医院管理有限公司即按照约定向广西某酒店支付20万元协议保证金，即转让费。但没过多久，屋主黄某得知此事后，明确表示不同意双方的转租行为。得知无法租赁此栋房屋，杭州某医院管理有限公司多次催促广西某酒店返还20万元协议保证金，却遭到拒绝。无奈之下，杭州某医院管理有限公司只好向良庆区法院提起诉讼。
由于此案事实清楚、权利义务约定明确，法官当庭对当事双方进行调解。终，杭州某医院管理有限公司与广西某酒店、陈某、黄某达成一致意见：解除杭州某医院管理有限公司与广西某酒店于2014年11月14日签订的转让协议；广西某酒店于2015年7月30日前向原告杭州某医院管理有限公司返还协议保证金20万元。
本案说法
根据《城市房屋租赁管理办法》第五章的转租规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照相关规定办理登记备案手续。
本案中，屋主黄某与陈某是租赁合同关系，陈某在租赁期限间未经屋主黄某同意，擅自将房屋出租给杭州某医院管理有限公司，因此转租合同无效，陈某应退回所收取的转让费。
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