[摘要] 陆续出炉的２０１４年房企“成绩单”显示，房地产行业正面临销售减缓、利润下滑、两极分化的状况，为了生存和发展，不少房企开始筹谋“房地产＋Ｘ”的多元发展之路。专家表示，楼市低速增长态势仍将持续，承压求变将成房地产行业２０１５年的突出特征。
陆续出炉的２０１４年房企“成绩单”显示，房地产行业正面临销售减缓、利润下滑、两极分化的状况，为了生存和发展，不少房企开始筹谋“房地产＋Ｘ”的多元发展之路。专家表示，楼市低速增长态势仍将持续，承压求变将成房地产行业２０１５年的突出特征。
房地产销售“坐滑梯”行业迎来并购潮
从目前已公布的４０家上市房企销售额业绩看，有２４家未完成年度任务，其中包括排在前十名的保利、中建、世茂、华润置地４家企业。中小型房企更是惨淡，如当代置业的１００亿元年度销售目标，实际只完成７３．５亿元。
在Ａ股已公布财报的３６家上市房企中，７家房企预告亏损，１７家房企预告净利润同比下滑。
“成绩单”还显示出，房地产行业正逐渐分化为三个梯队，不同梯队业绩的分化正在加剧。
梯队为销售额突破千亿元的房企，目前有绿地、万科、万达、恒大、保利、碧桂园、中海、中建８家。其中，领跑地产板块的万达集团２０１４年收入２４２４．８亿元，同比增长３０％。
第二梯队的房企主要在３００亿元到８００亿元销售额之间，有绿城中国、世茂、融创、华润、富力等。
第三梯队则在３００亿元规模以下的中小房企，该梯队不少房企同比增速已降至个位数甚至负增长，如莱蒙国际２０１３年实现了６１％的业绩增长，而２０１４年的销售增速仅为６％；瑞安房地产２０１４年销售额同比大降４１％。
业绩分化伴随而来的是并购潮。根据监测数据显示，近三年房地产行业并购金额持续快速上升，并在２０１４年实现跨越式增长，全年并购标的交易达２４５宗，总价值达１２１０亿元，同比增长约８０％。
库存高企加剧融资难 房企资金压力凸显
“大多数中小房企根本拿不到贷款，现金流快干了。”福建三明一家房地产企业总经理巫朝魁谈到当下困局时，坦言融资是房企大痛处，“目前银行针对中小开发商的开发贷已‘事实停贷’。”
福建一家上市房企内部员工也告诉记者，公司因资金链紧张，向员工高息借贷，月息两分五左右，同时还鼓励员工认购集团开发的商品房。
据券商申银万国统计，截至２０１４年三季度，其监测的Ａ股百强房企加权计算后的净负债率为１０３．５％，为２００７年以来的高水平。克尔瑞研究中心统计数据则显示，２０１４年三季度末，Ａ股１３９家房企中，４家大房企净负债率为６２％，环比下降２个百分点，负债水平合理；１５家中型房企净负债率为１３７％，环比上升３个百分点，逼近高位警戒线；还有１２０家房企净负债率高位徘徊在１０９％，环比微增１个百分点。
库存高企则令开发商资金链更加紧绷。国家统计局新数据显示，２０１４年末，商品房待售面积同比增加１２８７４万平方米，销售面积同比下降７．６％，房地产开发投资增速继续回落，其中定金及预收款下降１２．４％。
巫朝魁说，近年他的企业开发的１７万平方米楼盘，至今还有８万多平方米库存，资金回笼难度很大。
“随着银行信贷收紧和去库存影响，产品类型偏高端且周转率较慢、前期拿地过于激进导致成本较高、资信不太好贷款受限的中小企业，将存在很大的市场风险。”克尔瑞研究中心福州首席分析师严婧说。
楼市调整仍将持续 房企求生多元经营
受访专家表示，２０１４年房地产进入库存高企、融资紧张、销售疲软的楼市调整期，这一低速增长态势将在２０１５年上半年持续。不少房企已先行谋划多元发展之路，通过“主业＋Ｘ”方式降低企业运营风险。
万科在房地产行业上下游做文章。继２７亿元入股徽商银行后，２０１４年７月，万科又与渣打银行达成合作协议，合建金融数字化智慧社区；与韵达快递展开快递便民服务点合作；今年１月还传出万科布局家装行业的消息。
一些房企则干脆当起“婆”。ＳＯＨＯ中国曾公开披露，将推出１５００个座位单元用于短租服务，主要面向一线城市人数较少的创业团队及自由职业者等人群。
恒大则跨界发展，业务涉及饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等行业。绿地则在南京、重庆等地投资近６００亿元进入地铁产业。
“大房企业务多元化可以更好发展，部分小房企转型甚至退出市场则是为了生存。”上海易居研究院研究员严跃进认为，资金充裕的大型房企可尝试向新兴产业拓展业务，但中小房企应当在区域市场积累土地储备，围绕新型城市化打造标杆项目，中型房企则可以在城市地标项目、区域养老项目、棚户区改造等层面进行开发。
福州大学房地产研究中心王阿忠等受访专家认为，房企盲目涉足非房业务也可能拖累主业。房企还是要依托自身优势，围绕产业链横向共生或纵向延伸转型，同时加强公司治理结构科学化。
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