[摘要] 全区住房公积金运行分析会近日召开，预计到2014年末，全区住房公积金缴存人数可达279.25万人，约占城镇单位在岗职工人数的74.34%。当公积金归集面进一步扩大，住房公积金贷款的利好波及面越来越广，着实让准备贷款买房的财蜜们心动不已。那么，如何正确认识你手中的公积金，并有效利用起来？
编者按：全区住房公积金运行分析会近日召开，预计到2014年末，全区住房公积金缴存人数可达279.25万人，约占城镇单位在岗职工人数的74.34%。当公积金归集面进一步扩大，住房公积金贷款的利好波及面越来越广，着实让准备贷款买房的财蜜们心动不已。那么，如何正确认识你手中的公积金，并有效利用起来，欢迎您准时收看本期《楼市话题》。
住房公积金政策频频 利好之声不断传出
就在2014年9月底，住建部 、财政部 、央行三部门联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，此次“公积金新政”将公积金申请条件放宽，不仅要求各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，还对多项收费予以取消。这让广大职工在使用公积金时更加便利或享有更多实惠。
与此同时，2014年11月份，广西出台《关于深化北部湾经济区改革若干问题的决定》，从2014年起，北部湾进一步放宽户籍居民在经济区内异地购房制度，经济区内户籍居民异地购房，可享受当地户籍居民同城待遇。研究出台经济区内异地购房使用住房公积金贷款的方案，推动住房公积金异地同城联贷。
北海方面，为满足职工的流动性需求，提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，根据《住房公积金管理条例》的有关规定，10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，放宽贷款申请条件，取消四项收费，实现异地互认、转移接续。这些新政策主要包括，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工；住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，适当提高首套贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度；实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，职工在就业地缴存住房公积金，在户籍所在地购买自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请公积金个人住房贷款；取消公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保四项收费项目。
公积金贷款小贴士 掌握诀窍好处多
1. 合理拉长贷款年限
公积金贷款有上限，对大部分人来说需要“商贷+公积金贷款”的组合贷款方式。商贷利率高于公积金贷款利率，所以还贷时应优先偿还商贷。按照这个思路，就应当拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。
2. 小两口申请公积金贷款有诀窍
目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的，因此如夫妻二人年龄差距较大，则让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。
3. 买房前提前停止租房提取公积金
正在租房并且暂时没有买房打算的财蜜，可先使用公积金来分担房租压力，有买房打算后，算好时间提前停止提取公积金即可。公积金贷款额度有上限，在账户里留太多钱也不一定都能用上。这样租房与贷款结合的形式能更充分利用公积金。
公积金贷款五大常见误区
对于普通投资者来说，选择组合贷款方式较为有利，公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。
近日，住建部 、财政部 、央行三部门联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，此次“公积金新政”将公积金申请条件放宽，不仅要求各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，还对多项收费予以取消。这让广大职工在使用公积金时更加便利或享有更多实惠。
但在实际生活中，不少购房者在使用公积金贷款买房过程中常存在一些误区。
准备贷款购房时要考虑的问题
在准备通过公积金贷款方式进行购房前，我们不妨先了解一下哪些情况可提取公积金。购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还自住住房贷款本息的；房租支出超出家庭工资收入5%的；生活困难，正在领取城镇生活保障金的；遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的；北京(楼盘) 住房公积金管理委员会规定的其他情形，可提取公积金。
除此以外，在准备贷款购房前还应该做好计划与心理上的准备。
首先，是否贷款购房需要对自己的资产情况进行评估，其一，要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分；其二，投资者还需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期。此外，投资者还要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。
其次，对于普通投资者来说，选择组合贷款方式较为有利，公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。此外，首期付款也不要把手头的现金用完，不过这也需要和个人承受能力相结合。
再次，记者了解到的，目前个人住房贷款的还款方式有三种：其一，到期一次还本付息法，这种方法只适用于期限在一年之内的贷款，基本不太适合房贷；其二，等额本金还款法，这种方法的个月还款额，以后逐月减少，适合稳健投资者；其三，等额本息还款法，是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，适合资金不太充裕的投资者，初期的压力较小。
虽然公积金的用途很多，但是明白的人都知道，住房公积金肯定是用在买房上最划算。住房公积金贷款的利率只需4.5%，而商业贷款的基准利率为6.55%，对比一下就知道，公积金贷款每月可省下一大笔钱。而且现在公积金贷款政策放开，可以异地贷款买房。
住房公积金新房贷款额度如何计算？
住房公积金新房贷款额度是指个人在使用公积金贷款时所能申请的贷款金额。公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款限额四个条件来确定，四个条件算出的值就是借款人可贷数额。
住房公积金贷款额度公式：
借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12(月)×0.45(还款能力系数)×贷款期限(最长可贷年限)
若夫妻双方缴存比例不一致的，按比例较高的一方确定实际缴存比例。
不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额。
申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%(其中：月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和)。
公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款限额四个条件来确定，四个条件算出的值就是借款人可贷数额。
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