[摘要] 楼市低迷，持币观望者众，其中不少是仍在租房的年轻人。他们的苦恼不仅是房价过高无力承担，也担心房价下跌出手就会造成损失。是咬牙坚持租房还是冒险付出首付？记者就当下楼价与房租为各位年轻人算了一笔账。
楼市低迷，持币观望者众，其中不少是仍在租房的年轻人。他们的苦恼不仅是房价过高无力承担，也担心房价下跌出手就会造成损失。是咬牙坚持租房还是冒险付出首付？记者就当下楼价与房租为各位年轻人算了一笔账。
买房：20年后拥有房产
一边是丈母娘“没房不能结婚”不绝于耳，另一边是楼市低迷房价要跌的传闻声声不断，让不少仍在租房的年轻人陷入了究竟是买房还是租房的困惑中。
王先生就此问题打来电话，请记者帮忙算算账。二手房专业人士以一套位于环城四区内，面积为70平方米、总价90万元的房产为例，仔细比较买房和租房的利与弊。
在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师假定王先生手上有30万元左右现金，而且每个月有可以自由支配的4000元。如果直接向开发商买房的话，首付需要27万元，并办理公积金贷款63万元，分20年还清。依据现有利率4.5%计算，按照等额本息计算，每月月供为3985.69元，20年利息总额为326565.86元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金，税费共要3.6万元。
将费用合计起来，买房成本包括现金30.6万元（含首付27万元、税费3.6万元）加上每月投入3985.69元，20年后便是956565.86元（包括贷款63万元、利息326565.86万元）等于1262565.86元。换言之，20年后,王先生是以花了约126万元的价格拥有了一套住宅。
当然，,中间忽略了不少经济变化因素，尤其忽略了房价上涨还是下跌的情况，20年后花126万元买套房究竟是贵了还是便宜了我们不得而知。重要的是，王先生当前确实有能力负担这个费用。
租房:20年后增资78.1万元
如果来租同一套房子的话，将租房人手上的30万元用作储蓄，并将每月4000元闲钱拆开，假设月租金为2000元，剩下的2000元仍然用作储蓄。
其中，30万元用于20次1年期的定期存款，,按复利算,新存款利率为3.3%，20年后的本金利息之和为574285.2806万元，约57.4万元，减去本金，利息收入约为57.4万元-30万元=27.4万元。
此外，每月2000元仍按银行存款，每年存一次即24000元，20年共存本金48万元。20年下来，仍按3.3%的年利率的复利计算，实际上存款本金利息之和为686876.84万元，减去本金，利息收入约为68.7万元-48万元=20.7万元。
总结起来，租房者按照房租不变的情况计算，20年下来花费的租房总资金为48万元，而增加的利润为27.4万元加20.7万元等于48.1万元。几乎和房租总额一样。
换言之，租房者在20年后的资产为30万元本金存款+48万元历年存款-48万元房租+27.4万元利息+20.7万元利息=78.1万元。
至于78.1万元在20年后还能不能买到一套当今126万元同面积的房产谁也不知道。更何况计算过程中我们忽略了房租上涨问题。近几年来随着城市的扩张，越来越多的人口开始向天津这样的大城市集中，房租也在随之不断增加。以和平区为例，一套70平方米的偏单户型,房租以由10年的1500元涨到了如今的2500元。如果再过20年会不会涨到4500元甚至更多?
疑问:买房租房该怎么比较
分析师表示，在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，20年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握78.1万元，因此要比较的是这套当年价值90万元的房子是否能在20年后以78.1万元买到。
按照当今总价90万元计算，该房产的单价为12857元左右；若按照78.1万元计算的话，单价就需降到11157万元左右，也就是说，只有当20年后每平方米的房价下降了1700元，买房者与租房者才打了个“平手”。
当然，前边我们也提到了，这个计算过程并不严谨，中间忽略了很多问题。比如房价变化、房租上涨、经济水平变化等。
独立经济学家谢国忠说，2014年中旬房价开始下跌，也就是说房价的下跌才刚刚开始。过去房价猛涨了十余年，按照《股市晴雨表》的理论，调整期需要持续3年至4年，2014年开始,2017年才会终结。
对于这个中长期的调整趋势，任志强不太认同，他表示房价下降不会持续太长时间，他觉得中国的楼市没有泡沫，中国的经济还在高速增长，中国的老龄化还没有真正到来，我国还处于结婚和家庭分裂的高峰期，还有就是在我国住房消费仅占家庭消费的8%。
所以，房价下降会持续多长时间，仍然是个未知数。记者认为，只要对经济发展有信心，有一点可以肯定的是，20年后的房价一定会比现在要高得多,而且房租也会高得多。那么对于租房者来说,抓准房价下跌的时机,购买心仪的房子,长期来看仍然是划算的选择。
支招：什么人适合租房
虽然买房仍是长期来看划算的选择，但并非人人都有这个能力，在短期房价调整的这些年头里，租房仍然是个不错的权宜之计。目前来看，适合租房的人群主要分为三类：
一是初入职场的年轻人。特别是刚毕业的大学生，他们经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。
二是工作流动性较大的人群。如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出。
三是收入不稳定的人群。如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。
比较而言,适合买商品房的人群相对应该成熟一些及置业升级愿望强劲的购房者。此外,准备结婚的新人如果资金不足,环城四区的二手次新房则是不错的选择。
我们在买房时应该注意哪些事情
随着楼市交易的低迷，自然有不少售楼小姐的离职，据实时的统计，中国54个城市上半年成交量有110多万套房子，在这么巨量的房子成交量，必然少不了很多楼市黑幕。那么，开发商常用的低价和优惠促销手段隐藏了怎样的秘密？我们在买房时应该注意哪些事情呢？一起来看看这些不为人知的事情吧！开发商内部员工怒揭楼市内幕，多年卖房终说良心话。
楼市黑幕1、制造现场热销假象
调查：在销售现场，开发商总是在销售兴旺的气氛，经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。
律师提醒：楼盘房源的信息可以在国土部门的网站上查询。同时，开发商在现场提供的销售消息应当真实准确。
如提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相背的行为。购房者可以根据《合同法》第54条的规定来申请撤消该行为，并要求开发商赔偿损失。购房者在销售现场应保持清醒，谨慎抉择。
楼市黑幕2、大定小定多少都收
调查：购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付定金可能就卖完了，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。
律师提醒：根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方如果不履行合同，无权要求对方返还定金;接受定金的一方不履行合同，则要双倍返还定金。
因此，购房者无论缴纳小定、还是大定时都应谨慎，不要轻易缴钱而陷于被动。同时，根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。购房者表面上看得了便宜，实际却有可能买到更高价格的房屋。同时自身权益也得不到任何保障。最终，购房者所希望的“优惠”不仅得不到兑现，还会付出更多的购房款。购房者应核对楼盘是否取得商品房预售许可证，坚决不参加任何认购行为，避免成为抬高自己房屋价格的抬轿人。
楼市黑幕3、随意虚构赠送面积
调查：“33平方米的单身公寓‘变身’55平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。
案例：受赠送面积吸引，李先生购买了盐田区海滨假日雅居的一套房子，但随后他和其他17名业主却联合将开发商告上了法庭。李先生说，海滨假日雅居2007年7月开盘时，开发商深圳市鹏广达公司与三洲田公司宣称“赠送超大入户花园，5.7米层高”，样板房也俨然一个小复式。但是，在签合同的时候，业主们被要求在3内签订所有合同，并附加一份“委托书”，让购房者委托一家叫“裕达”的公司免费填平赠送的天井面积。去年楼盘入伙时，业主们却发现，开发商当初承诺赠送的面积并没填平，而是一个从1楼通到19楼的天井。而且，天井实质是开发商为减少支出土地出让金，隐瞒ZF有关部门“偷来”的面积。
律师提醒：天下没有免费的午餐。发展商本来就是在追逐利润，没有理由平白无故赠送面积给业主。
购房者在购买新房时，在开发商诱人广告面前要头脑清醒，签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送的面积是否合法，是否与规划相符，如果变更了规划，是否办理了相应的变更手续。
发展商要购房者签订委托书，购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法，否则，赠送的面积可能是“违章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。
楼市黑幕4、无中生有引人入彀
案例：日前，南山区某楼盘5位业主将某开发商告上了法庭。
原因是业主们发现当初卖房的时候建设的漂亮花园到了入伙时竟然消失，地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。
在开发商售楼广告上，原是市政用地的楼盘南边区域，被开发商描述成楼盘的花园：亭台楼阁、小桥流水、露天咖啡广场……多位业主向记者反映，2004年该楼盘销售期间，他们主要是看中了该楼盘的花园环境幽美，交通便利等优势，但到了入伙的时候，楼盘南边的园林却消失了。
业主们查阅规划局的档案后才发现，售楼书上所显示的绿化带原来是市政公共用地，根本不在该楼盘的建设范围内。
律师提醒：“为了防止开发商擅改规划导致交楼时货不对板，业主在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符。”
开发商在交楼时，都应按相关规定把楼盘的竣工验收文件及图纸、用地及工程规划许可证等进行公示，业主要仔细对照实际与上述文件、图纸要求是否相符，尤其是公共部分的规划，譬如该案例中的地面停车场是否建有等等。如果不符，业主暂不要收楼，可咨询法律专业人士，根据情节严重程度，对开发商起诉要求退房、赔偿违约金、恢复原状，或向规划主管部门投诉追究其行政责任。
楼市黑幕5、内部认购或VIP优惠
调查：出售VIP卡、内部认购、日进斗金……商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益化作准备。
而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。
律师提醒：开发商在取得预售许可证之前，无论采取内部认购或变相内部认购(VIP、优惠申请)等都属违规行为。
楼市黑幕6、样板房被悄悄放大
调查：一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，这对于实际居住来说都是不实用的。
一些开发商为了让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些。而购房者不可能看样板间时找开发商要建筑图纸，并拿尺自己丈量。
案例：张女士说到她最近买的一套房时，“样板间装修做得细致极了，可交房时一看自己买的房子就没那么好，很多材料都是劣质的，地砖有裂的不说，卧室地板颜色也不匀，卫生间台盆和厨房橱柜接缝里的腻子膏抹得里出外进，装修费花得真不值。”
律师提醒：现在售楼样板房通常有两种，一种是设置在售楼部附近的样板房区，而另一种则设置在楼盘的现场。设在楼盘现场的样板房失真的可能性较小一些，而设在售楼部附近样板房区的就有“放大房”的可能性存在。
同时，应该对自己看中的“意向房”进行实地考察，仔细查看一下自己有心购买的意向房。由于没有经过粉饰，墙体、梁、柱的裂缝在这个时候都很容易被发现，此外消费者还可以观察门窗的质量问题。
在查看过程中，消费者还应该重点看有无渗水对于买顶层住宅和层住宅的业主，是下雨天去考察，对渗水问题和排水不畅的问题，可以及早发现。
楼市黑幕7、包装虚幻核心卖点
调查：90%以上购房者对楼盘的印象来自售楼广告。开发商通过全方位包装楼盘核心卖点信息，如“奢华生活”、“品质人生”、“尊贵选择”等等。
案例：陈先生被宝安区某楼盘一则短信广告打动，广告称，该楼盘为成熟社区，拥有皇家园林、豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等，小区配套设施一应俱全。
尽管该楼盘价格比周边楼盘高出不少，但陈先生羡于其完美的居家环境，还是与房地产开发公司签订了商品房预售合同。今年收楼时，陈先生发现该小区除了幼儿园、商店、邮局之外，其他配套设施都没有，广告中的“皇家园林”也仅是普通绿化……
律师提醒：根据有关规定，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，没有法律约束力，只有在规划范围内的具体明确地说明和允诺并且对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，才视为要约。
因此，对于那些模糊的广告词不要当真，不要为这些广告所描述的“未来生活”所迷惑，多关注地点、交通、房屋质量等。
购房人还可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。购房人要进行实地考察，并到规划部门了解城市的规划，特别是楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的小区总平面图。对于平面图内含糊不清的部分，应该要求标注上文字并盖章确认。
楼市黑幕8、不要以城市功能区判断配套成熟与否
现在城市发达,功能区不断更新,商务区是否一定适合置业,这是一个重大的误区。
商务区包括金融商务区也好,都只是经济增长点的设置而已,与买房关系不大,相反开发商却把这些当做利好因素计入了房价,所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。
楼市黑幕9、不要参与卡式销售项目
如果每个买房人都能够理性认真地对待买房选房,不急于表达自己的消费意向,开发商涨价的随意性将会下降许多。
最为常见的做法就是排队选房,通过需求集中来刺激价格上涨与调控房源。如果按照前述,对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房,有深刻认识,你也就不用追涨了,有合适的就买,没有合适的,就在等等看吧。
楼市黑幕10、开盘没有好房子
开盘没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
楼市黑幕11、别信广告
广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
楼市黑幕12、别对景观抱太大希望
别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
楼市黑幕13、外面墙面砖易漏水
别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料。没人用面砖当外墙。
楼市黑幕14、桩有多深
漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
楼市黑幕15、代理公司花样多
注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样，比如排队买号等。但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
楼市黑幕16、不要买广告上的房型
如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型。不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
楼市黑幕17、绿化率
绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们。
我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
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