[摘要] 房地产行业是一个国家国民经济的重要组成部分，也是一国经济增长的引擎之一，而房价更是关系到百姓生活的重要问题。下面本文介绍一些国外在房地产调控方面的具体措施和做法。
房地产行业是一个国家国民经济的重要组成部分，也是一国经济增长的引擎之一，而房价更是关系到百姓生活的重要问题。下面本文介绍一些国外在房地产调控方面的具体措施和做法。
美国：对房市调控先紧后松
美国次贷危机爆发后，美国联邦住房金融局曾推出两项限制次贷规模增长的措施，一是削减房地美与房利美的贷款额度，二是削减公寓住房建设的融资规模。但是随着美国房市的萎靡不振拖累美国经济，美国联邦住房金融局的政策也发生了转向，逐渐开始刺激房市复苏。主要措施有：一是实施美国社区楼市稳定计划，目的是为那些由于楼市滑坡而经济遭到打击的地区提供帮助。二是降低其他银行向“两房”回购不良贷款的门槛，这也会刺激楼市贷款增长。三是要求房利美和房地美为购房者提供更多信贷，但不会缩减“两房”的市场份额，以避免对楼市复苏产生不利影响。
此外，美国联邦住房金融局还为“两房”设定了三大战略目标：一是保证新抵押贷款和抵押贷款再融资的信贷可获得性，以提升住房融资市场的流动性和效率。二是增加私人资本在抵押贷款市场的参与度，降低纳税人风险。三是为“两房”构建新的抵押贷款证券化平台，未来也可供其他房贷机构使用。
由于美国经济的持续低迷，欧债危机的爆发，美联储为避免美国经济陷入无法自拔的境地，陆续出台了量化宽松政策，量化宽松使房贷等长期利率维持在较低水平，刺激了房地产和其他消费需求，拉动了美国GDP的增长，同时也帮助房地产、股票和其他风险类资产价格回升。
从年度、季度和月度数据看，美国房地产市场均有逐步回升的迹象。截至2013年，美国新建私人住宅达到约924900套，已经完全超越了2008年的水平。截至今年二季度，美国房屋价格指数也稳步上升，连续8个季度保持正增长。截至今年8月,新屋销售总数年化为50.4万户，创2008年5月以来的新高；销售年化月率18%，创1992年1月以来升幅。
目前来看，美国房地产市场总体形势较好，但本轮美国房地产市场的复苏更多由于供给偏紧，需求的回升一直相对温和，这也就意味着未来美国政府应对房地产市场的政策措施如有不慎，可能对仍旧疲软的房地产市场乃至整个金融市场形成冲击，并对实体经济复苏造成负面影响。
英国：对房市调控先松后紧
国际金融危机后，英国房地产的供需矛盾不断加剧。一方面，2008年以来英国推行严格建筑许可批准制，建房许可的批准率下降至50年来的点，住房建造速度缓慢，数量严重不足，难以满足英国居民的需求。另一方面，为拉动房地产和推动经济复苏，英国央行出台了一些信贷政策。一是英国央行2012年8月出台了“融资换贷款计划”，规定由英国央行向其他银行和建筑业提供低息融资和信贷，条件是后者必须增加对企业和家庭的信贷。二是英国政府2013年4月又推出“购房援助计划”，根据这一计划，新建房屋购买者只需承担房屋价格5%的首付款，政府提供另外20%的5年内免息贷款。这些措施大大降低了英国居民的购房门槛，推动不少持币观望者加入了购房大军。
供给不足与需求暴涨使得英国楼市从2013年开始进入了一轮疯涨。据英国的地产代理连锁公司LSL的数据显示，2013年英国房价平均上涨了8.4%，达到自2008年国际金融危机以来的水平。2014年季度结束时，首次购房者数量更是达到了3.14万人，达到2007年以来的值。与此同时，英国媒体的统计显示，2008年至今，英国国内价格达到100万英镑的房产数量已经翻番。全英房屋抵押贷款协会称，2014年6月英国住宅价格上涨1%，同比增长11.8%，第二季度增长率已超过了2007年的高点。伦敦更是创下了平均房价超过40万英镑的历史纪录，同比上涨26%，为1987年以来的涨幅。
火爆的房地产市场让英国政府又喜又忧。喜的是房地产吸引了大量资金的进入，对经济复苏有益；忧的是英国国内的资产泡沫急剧上升，已对长期经济复苏产生潜在威胁。英国政府已经开始研究对策,目前已经出台的政策有：一是对按揭设置上限，从2014年10月1日起，贷款金额达到借款人收入4.5倍的按揭所占比例不可超过15%。二是对借款人偿还抵押贷款的能力设置新的测试标准，即借款人必须在银行基准利率上升至3%的情况下，依然有偿还能力。对未能通过新测试的借款人，银行必须拒绝其按揭申请。
业界有分析认为,英国未来可能调控房市的措施有：一是提高利率是降低房价的最有效手段。如果英国央行提高利率，或者提高银行的贷款要求，房价涨幅可能会有所放缓。与此同时，增加住房供给，适度放宽建筑许可批准制度，也可以对房价起到抑制作用。二是英国政府还可以使用税收杠杆来调节房价。对购买二套房的购房者和外国购房者课以较高的税率，以此来限制住房的投机性需求。
未来，因为刺激楼市的购房援助计划将持续到2017年，对住房需求的刺激效应仍会持续,但英国政府可以有多种措施来制约房价继续飙升。
新加坡：多措并举压低房价
最近几年，随着外资和外国人的涌入，新加坡的房价持续飙升。不过，早在2009年,新加坡政府就公布首轮调控措施，开启了持续至今的房地产调控潮。之后几乎每不到半年的时间里，就会有一轮调控措施出台，迄今已出台过八轮调控政策。主要的措施有三方面：一是收紧房贷借贷顶限及总偿债比例，新加坡金管局今年6月28日宣布，申请房贷者的总债务偿还比率不应超过60%，并且这项条例是性的。也就是说，凡贷款购房者，金融机构在评估其个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务考虑在内，而贷款者每月的还款额，不得超过其收入的60%。二是缩短房贷偿还期，新加坡金管局将购买公共房屋的贷款最长年限从30年降到25年。三是征收卖方及买方印花税等政策，对外国买家的额外印花税率提高至15%。
近年来，在新加坡政府连续多轮房地产政策的调控下，的新加坡经历了5年来持续时间最长的房价下跌期,房价已经连续下滑了4个季度,新加坡官方公布的私人住宅指数显示，今年三季度该指数下滑0.6%至208.1，前一季度的下滑幅度为1%。
未来，新加坡未来几年即将竣工的私宅和政府组屋项目的数量将达到顶峰，由于政府出台的房贷条件持续收紧，一旦利率上升可能出现被迫削价求售，从而使房地产市场继续下滑，进而影响整个金融体系。另外，政府的系列措施使得投资者和房地产开发商转向海外投资，这也增加了新加坡民众的投资风险。
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