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刘卫民:房地产投资是下半年经济增速阻力之一

第一财经日报   2014-07-22 08:02

[摘要] 从2014年上半年主要运行指标可看出,中国房地产市场一段时间内形势依旧不容乐观。房地产投资增速持续回落,新开工面积和土地购置面积同比下降,如果房地产信贷等政策不发生大的变化,我认为下半年房地产开发投资增速将低于上半年。

从2014年上半年主要运行指标可看出,中国房地产市场一段时间内形势依旧不容乐观。房地产投资增速持续回落,新开工面积和土地购置面积同比下降,如果房地产信贷等政策不发生大的变化,我认为下半年房地产开发投资增速将低于上半年。

下半年,房价走势将主要取决于市场销售情况,如果销售情况仍不乐观,房价将面临下行压力。房价下行对银行业和国民经济都会产生冲击。下半年房地产投资是国民经济发展不确定的因素,增速阻力是最主要的因素之一。

近期住建部回应限购问题以及央行约谈商业银行的举动,可以视为高层强化分类调控。但真正的调控权力实际是在地方政府,只有当地政府才切实了解所在地房地产发展态势,各地方政府应当根据市场变化、根据自己的实际情况进行政策上的把关和调控。

对于楼市调控的“新常态”,我认为政府调控要从以下几点入手:

首先,对于国家正在实行的限购政策,应该进一步调整和完善。限购令是起到正面积极作用的政策,因为它有效抑制了投机投资性需求。从近几年各地反馈的情况看,投机购房者的数量大面积下降,房地产买卖市场逐渐规范。并且限购政策是社会成本相对、效果的一项政策,不应该放弃。

但同时也应该看到,目前一些城市的限购政策会影响到居民正常的置业需求,对人口的自由流动等也带来一些影响。应在考虑当地实际情况的基础上,放松限购。如可考虑减少改善性换购住房的环节,降低交易成本;对本地户籍人口实行限购两套、对非本地户籍人口实行限购一套的政策,不再要求就业、社保等方面的条件,也不再以家庭为单位。对于居民基本居住权利我们必须要保障,政府应该及时调整,给予政策上的支持、引导和相应的控制。

第二,我主张采取中性的住房金融政策。为保持房地产信贷政策基本稳定,应该既不鼓励、也不抑制对房地产开发企业的开发贷款和对居民的住房消费贷款。如因宏观经济变化而调整货币政策、特别是利率政策时,要采取有效措施对冲利率调整对房地产市场的影响,如当利率上涨的时候将首付调低,利率下降的时候将首付调高。

第三,减交易,重保有。现在我国涉及个人住房的税收大多属于交易环节,而住房作为家庭长期持有的一种财产,在保有环节还缺少相应的税收调节手段。因此,通过合理调整征收税种、负担比例,将持有环节增税与交易环节减税相结合,按照“二八”原则,考虑到不同层次居民的税负水平和可承受能力,完全可以在不增加总体税收负担的同时,引导提高住房资源的配置效率。

最后,控制土地的供求速度,加大住房用地的保障力度。

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