[摘要] 6月27日，十二届全国人大常委会第九次会议闭幕。会议经表决，决定免去姜伟新住建部部长职务，任命陈政高为住建部部长。其实，在今年4月29日陈政高从辽宁省省长转任住建部党组书记后，他的工作已经开展。两个月来，他4次赴地方调研，内容主要围绕保障性住房建设和棚户区改造。
陈政高履新后高度关注棚改上任前已开始密集调研
就在上周，住建部正式完成了“一把手”换帅。
6月27日，十二届人大常委会第九次会议闭幕。会议经表决，决定免去姜伟新住建部部长职务，任命陈政高为住建部部长。
其实，在今年4月29日陈政高从辽宁省省长转任住建部党组书记后，他的工作已经开展。两个月来，他4次赴地方调研，内容主要围绕保障性住房建设和棚户区改造。
根据陈政高的履历，业内普遍认为，其履新住建部，或意味政府对房地产政策的关注点已经发生变化——逐渐从市场收回，转而在供给端发力。住建部会更侧重棚户区改造这项民生和发展工程。
住建部正式换帅
住建部前任部长姜伟新执掌住建部六年多期间。尽管这六年来，数次房地产调控政策住建部均为最直接的执行和监管部门，但姜伟新却很少露面，谈及楼市时，更多只是只言片语。
现在姜伟新离任，接棒者是他的东北老乡陈政高，这也是去年新一届政府成立以来，调整部长的国务院组成部门。
与多年在国家部委工作的姜伟新不同，1952年3月出生的陈政高，是辽宁省海城市人，从出生到学习直至工作，主要经历都在辽宁。
尽管是住建系统的新人，但是多年在基层抓全面工作的陈政高，最出色的履历便是其在棚户区改造中的骄人成绩。
公开报道显示，在担任辽宁省省长之前，陈政高曾长期担任沈阳市市长、市委书记的职务。其任职沈阳的7年时间，是沈阳市大力开展棚户区改造的“高潮期”。
根据《光明日报》2012年报道，通过大规模的棚户区改造，该省211万棚户区居民改善了住房条件，实施改造前棚户区户均39平方米增加到棚改后的57平方米；人均住房建筑面积由不足10平方米，增加到人均20平方米左右。
在今年“两会”期间，面对记者一连串关于住房政策走向的提问，姜伟新只说了4个字：双向调控。目前最被认可的解释是，所谓“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。
前期以一系列限购以及限价政策，使得目前投资性需求很大程度上被挤出了市场。一位接近住建部人士告诉《每日经济新闻》记者，很多人对行政调控效果持质疑态度，但如果没有这些政策房价可能涨的更多，更快。而“托底”显然处于正在进行时，陈政高有丰富的经验。
棚改建设加速
2013年3月17日，在十二届人大一次会议闭幕后的记者见面会上，国务院总理李克强提出，本届政府要再改造一千万户以上棚户区。
4月底正式调任住建部担任党组书记后，陈政高将目光聚焦在“棚户区改造”。他调研的重点并非楼市热点区域，而调研内容围绕住房保障展开。
5月25日至28日，陈政高先后赴安徽蚌埠、合肥市实地考察了棚户区小区和安置房建设工地，并分别召开了有关市和省直部门的棚户区改造工作座谈会。随后，他陆续走访了贵州、四川、湖南，这些省份与安徽同为保障房建设大省，任务较重。
保障房建设与棚改的资金来源始终是大难题。
在调研中，陈政高也给予了高度关注。据遵义政府网信息披露，陈政高在当地就资金筹集和运作模式等听取了汇报。他还与贵州省、遵义市相关负责人研究了“想方设法拓宽资金来源渠道”。
上周，银监会正式批复国开行成立住宅金融事业部，银监会相关负责人表示，这是加快推进保障性安居工程建设的重要举措，能够有效缓解棚户区改造相关工程建设的资金瓶颈制约，对于中国解决中低收入家庭困难，健全住房保障和住房供应体系，促进实现住有所居目标，具有十分重要的意义。
有报道称，陈政高除了到地方调研，还专门去了住建部政策研究中心，要求其加强保障房和棚改方面的政策研究及储备；曾召集《中国建设报》相关人员座谈，提出要多关注、报道地方保障房存在的问题。
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北京上半年新房成交量创9年新低 5月二手房跌幅居首
上半年北京新房成交量创9年来新低
5月份二手房跌幅居70城市之首
虽然成交量惨淡，但上半年北京新建住宅的成交均价却继续走高，达26687元/平方米，较去年同期上涨18.86%
相比于去年的火热，今天上半年的北京楼市却只能用冷清来形容。根据中原地产研究部的数据显示，截至6月26日，北京年内新建住宅合计签约22782套，较2013年同期的44468套下滑了48.77%，环比则下滑40.23%。剔除保障房部分的签约面积为270.8万平方米，总成交额为722.68亿元。预计整个上半年，北京新建住宅的签约面积和金额分别为275万平方米和735亿元。其中，成交金额较2013年上半年1190亿元下调38%，成交面积的下滑幅度则更大，为48.11%。
而今年上半年北京新建住宅22782套的签约套数和275万平方米的成交面积，也双双创下了近9年来的同期值。
对此，有业内人士指出，"北京上半年房地产市场陷入谷底，一方面是去年市场太热，需要一个调整来过渡，另一方面自住房大规模入市让刚需集体陷入了观望。"
不过，虽然成交量惨淡，但上半年北京新建住宅的成交均价却继续走高，达26687元/平方米，较去年同期上涨18.86%。
库存将进一步增加
此外，今年以来持续萎缩的成交量也在不断推高北京的住宅库存总量。截至6月20日，北京期房住宅和现房住宅的库存分别为46117套和34727套，合计库存为80844套。这是继2013年1月1日北京住宅库存达到80038套的高点后，该数据再次达到8万套以上，并创下近18个月的新高。
据悉，自今年春节后，北京住宅的库存量便快速上涨，从5年来点5.5万套猛增至目前逾8万套。
同时，截至目前，北京年内期房住宅供应大涨，合计供应住宅套数达到了37220套，同比2013年上半年的22006套，上涨了70%。
而7月份，北京还将有36个项目入市，而这些入市的项目绝大部分定价谨慎。由于上述项目供应的住宅数量超过了一万套，预计北京住宅的库存量也会进一步提升。
根据亚豪机构提供的数据显示，北京楼市供应自3月份以来便大幅增加，月度开盘项目数量已连续5个月超过30个，3月份-7月份这5个月的市场总开盘量，较去年同期已经上涨近六成。据统计，7月份预计开盘的刚需项目中，有17个项目已给出定价，其中9个项目以平价或低于市场预期价格入市，占比超过五成。
而随着市住建委对"限高令"的放松，近期入市的高端项目也开始增多，在7月入市的36个项目中，中高端项目达到了三成。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，一方面市住建委"限高令"仅是去年年底特殊时期采取的行政手段，属于短期行为，在如今整体楼市趋冷、信贷政策持续收紧的背景下，"限高令"的放松对市场影响有限。许多由于"限高令"而推迟入市的高价盘得以入市，是近几个月高端住宅供应增加的主因。另一方面，下半年自住房项目的大规模入市，将会在统计数据上进一步拉低平均房价，也为高端项目的入场创造了条件。
自住房扎堆入市
实际上，随着今年自住型商品房的扎堆入市，已经对定位刚需的北京纯商品房住宅产生了很大的冲击。根据北京市住建委官方公开信息统计，从2013年11月29日个自住房项目开始申购以来，截至目前，自住房项目入市量已达11个，合计供应住宅套数约为1.8万套，合计供应面约为160万平方米。
而对于1.8万套的供应量，中原地产首席分析师张大伟则表示，这个供应量相当于北京近一个季度的商品房住宅成交量，对市场的影响非常大。
中指院的报告也认为，由于自住型商品房价格具有明显优势，其大量入市短期内必将增强刚性需求的观望情绪。今年以来，北京住宅成交量受购房者观望情绪影响下滑明显，出清周期达到15个月的历史高位，短期内全市房价或存下行压力。
同时，自住型商品房的分布也导致了北京同城市场表现分化，五环外或将呈现量升价跌局面。分区域来看，2013年9月份至今，北京市累计成交的43宗含自住型商品房地块中有40宗地块分布在五环以外，由于未来入市项目较多且价格具有明显优势，短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用，五环外市场或将呈现量升价跌。而对五环内而言，由于区域内土地供应稀缺且自住型商品房项目较少，购房者观望周期相对较短，成交量或将率先企稳回升。北京市房地产市场将呈现同城分化局面。
此外，对于近期信贷政策的微调，业内人士也普遍认为难以真正影响到房地产市场。
张大伟表示，"对于市场来说，除非大幅度降准，或者央行单独设立针对房地产首套房贷款的非盈利性机构，否则目前房地产贷款难的趋势仍将持续。同时，部分银行响应央行的措施，很可能是把房贷从基准利率上浮回归到基准利润的水平，或者提高审批放款的效率，但对市场来说，影响微乎其微"。
二手房量价齐跌
相比于新建住宅，北京二手房市场的表现则更加惨淡，成交量和成交均价也是双双下滑。在国家统计局日前公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，北京二手房价格在5月份出现了较大幅度的下滑，跌幅位列70个大中城市之首。
而根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月26日，北京上半年二手房合计签约43515套，预计上半年签约总量为4.4万套，同比环比均明显下调。而这一成交量也是北京有网签记录以来的值。
据悉，北京二手房上半年的平均价格相比2013年4季度已经下调超过5%，叠加税费、中介费等，2014年上半年购入二手房的业主几乎全部被套，同时，有业内人士预计，年内北京的二手房还将有10%-15%的价格下调空间。
张大伟表示，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。2013年，北京二手房价格的涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，但随着近期信贷政策的收紧，和自住房导致的观望情绪。二手房价格已经连续6个月阴跌。
有数据也显示，北京二手房成交均价正在加速下调，6月份的成交均价为2.92万元/平方米，相比5月的均价3.02万元/平方米，下调幅度达到了3.3%。
"目前看，二手房挂牌房源的价格已经出现了全面下调。虽然房主心里的预期价格已经出现明显下调，但购房者的观望情绪则继续加强。预计未来二手房均价下滑的趋势还将继续。"张大伟认为。(证券日报)
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北京上半年卖地千亿元创10年新高 4月疯狂6月骤冷
有机构人士表示，北京土地市场今年上半年前热后冷，不过，经营性用地成交金额仍高达1099亿元，实现同比增长71%，创近10年新高，但随着楼市转冷，开发商圈地热情也将变得极为谨慎
截至6月29日，据亚豪机构统计数据显示，2014年上半年，北京土地市场共成交经营性用地53宗，累计土地出让金达1099亿元，与去年同期相比，增长71%，创2004年土地招拍挂以来同期土地出让金额纪录。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫向记者表示，尽管北京楼市成交量一片惨淡，但在政府供应增加以及标杆房企重回一线城市激烈争夺土地等多方因素下，北京土地市场土地出让金额早早突破千亿元大关，呈现先热后冷趋势。
不过，任启鑫称，在房地产整体下行背景下，尽管开发商出于持续经营的考虑仍有拿地意愿，但今年商品房市场"量价齐跌"，除"财大气粗"的国企央企外，多数开发商在现金流的压力下普遍显得有心无力，预计未来更多开发商会实施谨慎的拿地投资策略。
土地成交金额为1099亿元
据亚豪机构统计数据显示，2014年上半年，北京土地市场共成交经营性用地53宗，累计土地出让金达1099亿元，同比增长71%，其中，居住类用地共成交30宗，与去年同期持平，土地面积合计264.6公顷，同比大涨154.2%，成交总金额达753.5亿元，同比上涨了80.3%。
对此，任启鑫向记者表示，去年各大房企超额完成全年销售目标，相对宽裕的资金面促使标杆房企在土地市场上积极"补仓"。而今年年初，北京土地市场加大推地力度，密集推出优质地块，助推了房企拿地热情。此外，一、二线城市和三、四线城市分化日渐明显，多个三、四线城市自身需求并不足以支撑市场巨大的供给量，过剩危机加大了楼市风险，为应对市场变化，大型房企不得不调整发展战略，重返市场需求强劲及未来发展潜力巨大的一、二线城市，加大其拿地比重，使得北京土地市场进入门槛不断提升，土地价格也不断被推高。
不过，任启鑫称，与以往不同的是，顺义区上半年经营性用地成交量大幅增加。据亚豪机构统计数据显示，今年上半年，顺义区共成交7宗经营性用地，同比增加了4宗。此外，这7宗经营性用地的成交总金额达126亿元，不仅达到了去年同期的7.4倍，而且也远超去年全年顺义区经营性用地95亿元的出让总额，创下自2008年以来的同期值。
有业内分析人士也认为，随着北京可供应的土地资源日渐稀缺，房企对优质地块的争夺非常激烈，尤其可规划为部分低密度高价值住宅的地块，即使这种项目的周转速度比刚需产品慢，但利润空间较高，销售额较为稳定，若定位精准，营销策略得当，甚至可以成为企业的"提款机"。
然而，尽管上半年土地市场成交额创新高，但北京完成全年供地计划依然有难度。据统计，今年上半年，北京全市土地市场经营性用地成交面积达583公顷，占年度1550公顷经营性用地的38%，而去年同期全年供地计划已完成近半。
房企拿地转为谨慎
事实上，北京今年上半年土地出让金额的波动情况恰好印证了上述观点，今年上半年，北京土地市场呈现"先热后冷"局面。早在4月末，土地出让金就已突破千亿元大关。
从具体变化来看，据亚豪机构统计数据显示，一季度北京土地市场共成交经营性用地33宗，土地出让面积合计为360.5公顷，累计土地出让金额达748.7亿元。而二季度北京土地市场共成交经营性用地20宗，与一季度相比，下降近四成；土地出让面积合计为106公顷，环比降幅为70.6%；土地出让金额为350.4亿元，环比减少近400亿元。
而从住宅用地的出让情况来看，同样呈现出先扬后抑的局面，一季度成交居住类用地22宗，总成交金额为578亿元；二季度居住类用地仅成交8宗，且均为4月份出让，总成交金额为175亿元，环比减少403亿元。
事实上，北京土地市场在4月份集中成交34宗地块后急转而下，5月份仅成交4宗商业地块，而6月份全月仅成交1宗工业用地，整体市场明显转淡趋冷。
对此，亚豪机构认为，今年上半年房地产市场持续低迷，低成交、高库存的现状使得房企销售回款大幅减少，与此同时，信贷持续紧缩进一步加大房企融资难度，使得大量房企现金流备受考验，去库存、回流现金成为房企的主要任务。在这种背景下，开发商"囤地"有心无力。此外，为了减少地块流拍现象的发生，国土部门放慢了土地出让的步伐，尤其是住宅用地，6月份甚至进入了"停滞"供应的阶段。
对于下半年土地市场的走向，任启鑫预计，由于上半年房企销售数据普遍不乐观，多数企业资金链紧绷，下半年若无政策层面利好带动，房地产下行局面将难以扭转。在此情形下，房企对于整体资金情况的把控将更为谨慎和理性，拿地可能会更有针对性，土地市场将整体保持平稳，趋于理性，但是优质地块仍然会因为"僧多肉少"，保持白热化的竞争态势。(中国产经新闻报)
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