[摘要] 昨日(6月23日)，中国保监会下发 《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，决定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险(即以房养老)试点，试点期为两年。
备受争议的以房养老保险试点方案，终于迈出了新步伐。
昨日(6月23日)，中国保监会下发 《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，决定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险(即以房养老)试点，试点期为两年。
保监会有关负责人强调，以房养老保险属于商业保险范畴，以自愿参加为基础，开展试点，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式。
英国邦瑞房地产发展公司北京代表处首席代表白兮与《每日经济新闻》记者交流时坦言，“以房养老”在国外是非常小众的一项业务，他预计在中国也会是比较小众的业务。《每日经济新闻》记者注意到，目前保险公司对开展以房养老业务持谨慎态度，尚无保险公司向保监会上报正式产品，具体的保险产品仍在设计中。
险企参与门槛20亿
去年9月，国务院就发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，如今此项试点最终落地。
据《每日经济新闻》记者了解，所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。也就是通常说的“以房养老”。
保监会表示，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择。据介绍，反向抵押养老保险属于商业保险范畴。
《意见》中明确表示，以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。在保险公司试点资格方面，保监会表示需满足7个条件，如已开业满5年，注册资本不少于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
据了解，在此前参与讨论的保险公司包括：幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、太平洋人寿等。保监会有关负责人表示，符合条件的保险公司不少，但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。
犹豫期延长至30天
今年3月，保监会就反向抵押养老保险进行过《征求意见》，而此次正式《意见》出台后，有两大变化：一是将犹豫期由原来的15天扩大到了30天，二是将原来征求意见稿中的 “单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元”的要求删除了。
为了充分保护客户的 “反悔权”，《意见》特别提出该产品的“犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期大幅增加。也大大高于今年3月《征求意见》中15天的犹豫期限定，保监会有关负责人表示，将犹豫期由原来的15天扩大到30天是出于保护消费者权益的考虑。在销售过程中，《意见》要求保险公司应当在犹豫期内再次向投保人介绍 “以房养老”产品，确认投保人的真实购买意愿。
对于删除“初次抵押贷款金额不超500万元”的内容，该负责人表示，《意见》规定，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4% 上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2% 上一年末总资产超过200亿元的部分。这实际上已经规定了保险公司参与以房养老的限额，在征求意见时保险公司认为，这已让保险公司风险可控，所以删除了这一限制。
以中国人寿为例，2013年中国人寿的总资产为19729亿元，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4% 200亿元+0.2% 19529亿元=47.058亿元，即意味着其开展以房养老试点保险产品的规模在47亿元水平，以平均每套房产估价100万元计算，大概仅有4700个家庭能享受此种养老服务。即使这项业务开展起来，参与人数也是有限的。
保险公司面临风险
《意见》称，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；而非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
一位不愿具名的险企人士向记者透露，如果是参与型，假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿一定的增值年金，这样就让领取的年金提高；如果是非参与型，在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值部分所带来的剩余金额将留给继承人。非参与型从操作层面可能更简单，更像一个非固定期限的贷款。具体到保险产品，各家保险公司可根据这两个大的框架来自主设计产品。
事实上，保险公司参与“以房养老”也面临挑战。保监会对保险公司参与这项业务提出了很多要求。如在销售人员管理方面，保监会将适时指导中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度。同时保监会还规定，对于存在销售误导行为的销售人员，一经查实，保险公司必须取消其销售资格。在销售过程方面，该《意见》规定，保险公司应当通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性，确保合同体现各方真实意愿表示。
在信息披露方面，保监会要求保险公司每年应定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息，包括但不限于年金领取情况、退保赎回价值等。对于参与型产品的客户，还应向其披露房产评估价值信息以及房产评估价值变动对年金领取金额的影响。
保监会相关负责人透露，无论是参与型还是非参与型产品，如果最后老年人去世后，其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需要向保险公司偿还所领取年金的本息就可，中途退保也是一样的。该负责人坦言，这种业务对保险公司主要风险包括：长寿风险、房价波动和利率风险等，特别是长寿风险和房价下跌的风险将由保险公司来承担。
多数网友“无法接受”
缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产，增加老人积蓄……“以房养老”看上去很美，但推行起来却任重道远。
在中国人传统观念里，将自己居住多年的房产抵押出去，无法留给子女，这样的现实难以接受。今年3月，在参与人数众多的新浪微博话题讨论组里，有超过4000名网友参与了“以房养老”的接受度调查，其中有超过67.9%的网民对“以房养老”的态度为“无法接受”。他们认为，一方面是“以房养老”不太适用于当前的现状，如无法评估未来的房价；另一方面，在中国人传统观念里，将自己居住多年的房产抵押出去，无法留给子女，这样的现实难以接受。
此外，也有不少人担心，如果房子抵押出去后遇上拆迁或者自然灾害，房子没有了怎么办？目前房屋产权只有70年，万一自己活得长，房子超过了70年，该怎么处理？
仅有不到3成网友表示“可以接受”。在愿意接受“以房养老”的网友中，绝大多数的观点是西方发达国家已经实施多年且效果明显，还有一部分赞同者表示，“以房养老”可以让独生子女从给双方父母养老的经济和精神压力中解放出来。
事实上，除了中国人对这种养老模式较低的接受程度外，保险公司对这个“新事物”也多持观望态度。有保险公司相关负责人表示，“以房养老”虽然开始试点工作了，作为金融机构，各家保险公司也对可能产生的经营和道德风险有自己的考虑。个担心就是房价下跌、抵押物会缩水；第二个担心是中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40年或者50年；第三个担心是房屋产权不清晰，老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办。此外，还有一个风险是通胀风险。该人士坦言：“面临的具体操作问题的确相当复杂。”
在美国，许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。
而日本“以房养老”通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。1989年，日本政府制定《高龄者保健福利推进十年战略》，即著名的“黄金计划”。该计划要求各地方政府积极建设与完善与老人相关的各种设施。以此为契机，各种老年公寓、老人活动室、老人医院更多地开始出现。1994年黄金计划被重新修订，更名为“新黄金计划”，完善了以居家养老为中心的社区老年服务体系。（每日经济新闻）
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京沪穗汉下月起试点以房养老 犹豫期至少30天
昨日，中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》(以下简称《意见》)，将于7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。这意味着，"以房养老"政策正式落地。
【试点城市】四城试点2年
《意见》指出，此次试点选择在北京、上海、广州、武汉四个城市实行。保监会有关部门负责人介绍，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。保监会对此非常慎重，设立了2年的试点期，希望通过试点的方式，逐步积累经验。基于上述原因，保监会决定仅在个别城市开展试点工作。其中北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。
【保险公司】开业至少5年
保监会指出，支持符合资格要求、参与意愿较强、具备一定专业能力和技术水平的保险公司参与试点工作。申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员等。
【自愿参与】有30天犹豫期
据悉，"以房养老"业务是建立在自愿基础之上的，凡是符合《意见》相关规定的老年人均可根据个人意愿和养老需求自主决定是否投保。
根据保监会的规定，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，按照保险公司是否参与分享房产增值分为参与型产品、非参与型产品。
这份指导意见从老年人角度进行规定，例如"产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受"，"客户的犹豫期不得短于30个自然日，如不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同"等。
由于该项业务较为复杂，保监会建议老年人应当在充分了解该项业务特点的基础上再选择是否购买，并在购买过程中特别关注确认销售人员资格，并确认房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估。此外，建议老年人由家属或律师陪同签署保险合同。
【上海】受访者普遍不看好
作为"以房养老"的首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏曾公开表示，中国"以房养老"产品设计需满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。随着我国老龄化人口越来越庞大，失庭比重也在不断增加，未来"丁克"家庭比重也可能随之上升，上述群体或成为"以房养老"的主要受众。
此前，华东师范大学统计学学生做的1400份相关调查显示，上海有子女群体不愿意参加"以房养老"比例高达80.3%，相比之下，无子女群体中有55.3%不愿意参加。
"以房养老"
俗称"倒按揭"，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。（解放日报）
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聚焦百姓三大疑问：保险版以房养老究竟怎么养
中国保监会23日正式发布指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
那么，这一"保险版"以房养老开闸，将给百姓带来怎样的养老新选择？购买这一保险是否存在风险？为回答种种疑问，记者采访了相关机构和业内人士。
疑问一：以房养老怎样"养"？
反向抵押养老保险并非我国首创，在一些发达国家已经尝试多年。简而言之，这种保险就是老年人将房产抵押给保险公司，按约定条件获取养老金，身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。
"反向抵押养老保险的投保人群须同时符合两个条件，一是应为60周岁以上老年人，二是拥有房屋完全独立产权。"保监会人身险监管部主任袁序成说。
事实上，"保险版"以房养老具有鲜明的特征，它为投保人提供养老金的周期与生命等长；投保人在身故前享有房屋占有、使用、等权利；投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。
中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，作为一款金融产品，"以房养老"具有"三高"特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和"失独老人"则是最合适的购买群体。
从国际经验看，不只是养老金，保险公司还可能为投保人提供实物型的养老服务。保监会出台的指导意见中就明确鼓励"针对不同年龄和需求的客户推出医疗、保险、健康管理、金融理财等服务"。
疑问二：房价涨跌怎么"算"？
无论是投保人也好，保险公司也好，"保险版"以房养老的风险和不确定性都来自房价的波动。
房产究竟价值多少？这无疑是反向抵押养老保险涉及的核心问题。针对这一问题，指导意见中称，"保险公司要聘请具有一级资质的房地产评估机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。"
如果房价上涨，房屋增值怎么办？根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值。
首都经贸大学保险系教授庹国柱说，对于参与型产品来说，保险公司可在与投保人签订购买合同时有所约定，如果房产增值，按何种比例来分配？归属于投保人的部分，是一次性给予，还是按月领取？这些都可以在合同中涉及。对于非参与型产品，无论房价上涨与否，保险公司均不参与房产增值，抵押房产增值部分全部归属于投保人。
那么，如果房价下跌了怎么办？业内人士指出，保险公司要承担这个风险，对于专业的投资运行机构--保险公司而言，可以通过资金的运作、再保险等形式化解或是降低这一风险。
当然，这一商业保险新事物还面临着房屋70年产权到期后怎么办这一重大问题。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，保险公司很可能会无利可图，甚至亏本。
疑问三：养老隐忧怎么"解"？
"以房养老"商业保险的出炉，承载着丰富养老保障方式、拓宽养老保障资金来源的"双重期盼"，但这一产品对于缓解养老隐忧作用究竟有多大备受关注。
合众人寿保险公司相关负责人介绍，这一新产品与该公司力推的养老产品的发展思路吻合，目前针对指导意见完善具体措施办法，希望能与其在武汉投资的养老社区实现对接。
不过，业内的积极参与并不能扭转市场对这一商业保险的隐忧，其推出还需要金融贷款、担保机构、资产评估等，与个人的信用系统完善健全有关，另一障碍则在于养儿防老和家产传后的传统观念。
记者随机采访几名武汉市民，他们表示不会把房产抵押出去。"以房养老相当于把房子卖出去了，我还是相信养儿防老，家里的房子会留给儿子。"年过半百的陈先生说。
业内人士坦言，"以房养老"商业保险是一种市场化的运作，不会成为养老的主流方式，有限的受众、较高的门槛决定了其"小众"属性。
"以房养老商业保险仅仅是我国社会养老保障体系的补充，这一试点的推出之所以引发争议，不是产品有问题，而是作为社会养老保障体系的主干出现了缺失，化解养老困局所必需的普惠式基本养老产品仍有待于完善。"武汉科技大学金融证券研究所所长董登新这样认为。
董登新同时建议，应从房产评估、土地政策、寿命估算、产品解释等方面建起完整的配套体系，确保试点产品平稳落地。（新华网）
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