[摘要] 无论是官方数据还是民间数据，都在说明房地产的调整期真的来了。西南财大报告称全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，穆迪等外资机构持续看空中国房地产，这次拐点真的会来么？
无论是官方数据还是民间数据，都在说明房地产的调整期真的来了。西南财大报告称城镇家庭住房空置率高达22.4%，穆迪等外资机构持续看空中国房地产，这次拐点真的会来么？
部分数据跌幅惊人
国家统计局日前公布的数据显示，2014年1-5月份，房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点。
前5月商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。
房地产企业资金来源中，定金及预收款11458亿元，下降8.4%；个人按揭贷款5342亿元，下降1.2%。5月份，房地产开发景气指数为95.02，比上月回落0.77点。
中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示，即使在2008年住宅投资增速都没有低于15%，在2011年下半年虽然市场调整，整体房地产投资增速依然在20%以上。而2014年1-5月，房地产投资涨幅仅14.7%。
“最近的房地产市场，在前期数据已经明确调整后，更加低迷的数据，可能代表了一次超过2008年、2011年的长萧条期的开始。在往年都会有所复苏的红5月，数据全面下行，明确了市场起码将出现维持半年以上的中期调整。”张大伟的观点颇为悲观。
同样悲观的还有链家地产市场研究部的研究员张旭。其表示，2014年5月，万科等29家房企销售1124.6亿元，环比涨3.3%，同比降1.5%。1-5月，这29家房企销售5477.1亿元，同比增长5%。对其中公布销售目标的23家房企的统计显示，1-5月销售目标完成率为33.4%。“对于个别销售情况不容乐观的房企来说，年内销售目标基本难以完成。”
实质降价可能加大
进入二季度以来，始于杭州，进而蔓延至长三角，再出现在一线城市的降价情况成为媒体热炒的焦点。
据链家地产市场研究部对22家公布数据较为全面的房企监测显示，2014年5月，这22家房企的销售均价为10732元/平方米，环比增长1.3%，同比下降3.5%。从四五月份房价下行后的成交情况看，并未出现明显的成交量增长，未达成“以价换量”的目的。
“主要是因为目前的房企降价还处在‘小打小闹’的阶段，大规模的普遍性降价还没有出现，降价幅度也未撬动购房者预期。在购房者持续观望的情况下，预计一些房企将会加大优惠促销力度，房价下行压力持续加大。”张旭表示。
上海某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，库存再创历史新高。
值得一提的是，截至5月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3215万、18549万 和3806万平方米，环比增长分别为6.0%、2.7%和0.2%，同比增长分别为20.3%、19.2%和24.2%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。
“35个城市新建商品住宅存销比为16.5，这也意味着市场需要用16.5个月的时间才能消化完这些库存。而在4 月份，该存销比数值为15.2个月。”某房地产研究院研究员表示。
救市政策欲拒还迎
中国住宅的存量和空置率，始终是一笔算不明白的账，西南财经大学近日发布的一份报告再次引发争议。中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁发布报告称，2013年城镇家庭住房空置率高达22.4%。空置住房占到城镇家庭总资产的11.8%，4.2万亿元银行住房贷款沉淀于空置住房。虽然该数据可能存在夸张成分，但从中国房地产市场发展来看，部分城市已经告别短缺，过剩开始出现。
在供大于求的城市，对于调控的松动蠢蠢欲动。沈阳成为实时一个准备“吃螃蟹”的城市。对于传出限购松绑的传闻，沈阳市房产局给出的官方回应是，目前沈阳并没有取消限购令，至今没有接到相关通知，实际操作上也没有取消。从沈阳的情况来看，目前库存量去化速度超过20个月，而且沈阳本身经济发展放缓，人口的流入增量放缓，都导致房地产的需求基数放缓上涨。
地方政府在楼市降温的情况下，受制于土地财政压力，松动调控意愿强烈。“市场曝光、政府否认，执行层面放松，将是后续政策放松的主要方向。”张大伟表示，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档，虽然调控微调的需求日益强烈，但也难以拉动市场成交。
评级机构穆迪近日发布报告称，由于中国经济再平衡持续地进行以及过去几年开发商快速扩张带来的高库存，当前中国楼市放缓时长很可能会超过前两个下跌周期。
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