[摘要] 从2002年开始，房地产信托就一路成为信托行业的主要业务领域和盈利“肥田”。当前，房地产市场景气度遇冷，但房地产信托仍然以月均百亿元以上的规模成立。不过，从光耀地产开始，房地产信托的风险已经开始显露。那么，房地产信托对于信托公司来说是仍放不下的“肥肉”，还是已经见骨头的“鸡肋”？
用益信托数据显示，1至5月份，房地产集合信托成立规模分别为302.9亿元、101.7亿元、203.6亿元、241.6亿元、118.7亿元
从2002年开始，房地产信托就一路成为信托行业的主要业务领域和盈利“肥田”。当前，房地产市场景气度遇冷，但房地产信托仍然以月均百亿元以上的规模成立。不过，从光耀地产开始，房地产信托的风险已经开始显露。那么，房地产信托对于信托公司来说是仍放不下的“肥肉”，还是已经见骨头的“鸡肋”？
信托公司
不放弃房地产信托
“某名列前茅信托公司寻访房地产投行事业部总裁及董事总经理，欢迎商业银行总行房地产事业部/国内外大型投行房地产板块高管/行业领先的大型地产公司集团财务副总裁、财务总监等了解职位详情。固薪百万，奖金机制非常激励！”这是近期一个猎头发布的信息。
由此可见，尽管市场风险在增加，信托公司仍然钟情于房地产行业。
一位信托经理向《证券日报》记者表示，房地产信托仍然不失为竞相争夺的“香饽饽”。在找到新的转型方向之前，不会停止此类项目的开发。
用益信托研究员帅国让表示，房地产信托的高风险性和房地产市场直接相关。房地产信托特别受到监管层及外界的关注，针对房地产信托业务的政策也更为集中和严厉，因此，房地产信托业务的发展，起伏也较大。尽管如此，但高额的利益使得信托公司不可能放弃这块业务，与政策的博弈也一直贯穿整个过程，并将持续下去。
但对于整个行业不景气带来的风险，信托公司也不得不慎重考虑。
因此，信托公司对于房地产信托的风控要求大大提高，对房地产企业资质、排名、自有资金大多有较高要求，融资主体多集中于一、二线城市和大中型房地产商。而大型房地产商相较于中小房地产商抗风险能力强很多，且一、二线城市由于聚集了房屋需求，房价下跌的深度和时间都将小于三、四线城市。
不仅如此，为了缓冲风险，以往股权质押等的增信方式也越来越少，土地抵押的增信方式越来越多，而且，抵押率常低于50％。
而有的信托公司已经开始强调在开发商拿地初期进入项目，尽量避免涉及到后期项目销售阶段，通过掌握项目现金流提高风控能力。
业内人士表示，相对于其他领域，房地产信托在风险控制上比一般项目更具优势，市场需求和占比相当大。
值得注意的是，据业内人士透露，目前，由于房地产市场销售低迷，回款和兑付出现困难，有信托公司开始“借新还旧”。
今年前5月房地产信托
规模均超100亿元
随着各地陆续传出房地产价格严重下跌的声音，信托公司的日子也越来越不好过。还款来源的不确定性进一步加深了项目风险，房地产项目兑付似乎成为了摆在融资方和信托公司面前的问题。
受此影响，本月各大信托公司在发行房地产项目时谨慎许多，房地产投向产品一改往日强劲的走势，首次有了被金融类产品赶超的态势。但从实际成立的规模来看，1月份至5月份各月的数据均没有低于100亿元。
用益信托数据显示，1月份，房地产集合信托成立规模为302.9亿元，2月份的规模为101.7亿元，3月份为203.6亿元，4月份为241.6亿元，5月份为118.7亿元。
国际金融投资家联合会执行主席、著名金融信托基金专家孙飞对《证券日报》记者表示，房地产市场及房价出现系统性下跌风险，为控制风险，房地产信托量的下跌在预料之中。
据格上理财统计，今年5月份，在可统计资金投向的146只产品中，房地产领域继续领跑，共计成立47只产品，占比32.19%，但较上月（66只，占比42.86%）数量占比明显下挫。
另据信托业协会实时公布的数据，今年一季度房地产信托新增规模1462亿元，相比去年一季度的1532亿元，同比下降4.57％；相比去年四季度的2097亿元，环比回落30.28％。不论是同比还是环比，今年一季度房地产信托新增规模均下滑。除此之外，房地产信托新增规模占比也出现拐点，扭转去年一直平稳上升的趋势。一季度房地产信托新增规模占比为10.8％，与去年四季度13.6％相比，回落2.8个百分点。
而具体到信托公司则有不同，有的信托公司大幅度收缩业务，但也有公司表现激进，2014年1月份至5月份，中融信托房地产集合信托共成立28只，规模为918496万元。而2013年1月份至5月份，中融信托房地产集合信托共成立31只，规模为1669877万元。规模同比缩减了近50%。
而四川信托却不改激进作风， 2013年1月份至5月份，房地产集合信托共成立47只，规模为348580万元，而2014年1月份至5月份，房地产集合信托共成立94只，规模为769430万元。规模增长了一倍多。
房地产行业低迷
房地产信托的成立热情仍在，然而从房地产行业的情况来看，现状不容乐观。
中原地产研究部数据显示，从完成年度目标的情况看，目前公布5月销售数据的31家上市房企中，除了恒大、万科、中海等个别前期降价走量的企业情况较好之外，其他企业普遍非常差，平均完成率不到三成，完成任务不足30%的企业达到19家之众，其中不乏招商、龙湖、华润置地、金地集团等地产“大佬”。此外，富力地产、绿城、保利等企业也仅仅完成了不到35%的销售目标。
中原地产首席分析师张大伟则表示，2014年如果继续目前发展趋势，房企不加快以价换量的努力，很可能九成以上的企业难以完成年度目标，“预计在6月份之后会有越来越多的房企下调年度销售目标。”
根据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%。
不仅如此，土地市场也迅速降温，房企拿地积极性也在下降。中原地产统计数据显示，销售前20强的标杆房企，最近几月拿地数量逐月递减。去年5月拿地金额高达455亿元，今年5月拿地金额仅有71.28亿元，降幅达84%。其中，只有万达、保利、金地、恒大、碧桂园小规模拿地，其他15家房企在5月无动作。而去年同期，土地市场火热，“地王”项目频现。
从今年前5个月土地市场情况看，20家标杆房企连续5个月减少拿地额度。其中，1月拿地金额为600.99亿元，随后连续多月下降，2月拿地额为325.62亿元，3月为254.54亿元，4月下降到142.23亿元，5月甚至低于100亿元。
标准普尔近期的一份报告中称，中国部分地区房地产市场存在的大量库存将压低中国整体房地产价格。该报告指出，范围内今年以来的销售与去年同期较高的基数相比已经变弱。平均售价也开始下跌。
标准普尔表示，纳入观察的50家房地产企业尽管经营状况有所削弱，但获评级开发商今年的信用趋势将为中性。大部分性开发商将有能力抵御未来的市场回调带来的影响。大部分获评级开发商是上市的中大型企业。在获评级开发商中，那些更为激进的以债务融资支持扩张或执行能力较弱的企业将面临评级下调风险。
无论是从房屋销售情况，还是土地市场的热度来看，房地产行业的景气度下降已经成为毋庸置疑的事实。
此前，一位评级公司董事对本报记者表示，房地产行业是高周期性行业，从2011年开始，机构就整体下降了行业公司的评级，至今情况仍没有改善，行业整体风险较高。
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