[摘要] 中国楼市价格大幅调整的风险，成为当前市场瞩目的焦点。楼市库存激增，加上不少崩溃论的声音，令中国房地产市场陷入阴影重重的疑惧之中。5月初，中国住房和城乡建设部兵分多路，到全国各地进行调研摸底，以了解房地产市场下滑的纵深程度。
中国楼市价格大幅调整的风险，成为当前市场瞩目的焦点。楼市库存激增，加上不少崩溃论的声音，令中国房地产市场陷入阴影重重的疑惧之中。5月初，中国住房和城乡建设部兵分多路，到各地进行调研摸底，以了解房地产市场下滑的纵深程度。
据内地媒体上周披露，住建部已着手整理有关调研结果，并将在适当时候向国务院分管领导作出汇报，也将提出相关政策建议。如无意外，不打压、不刺激，尊重市场规律对房地产市场调整的作用，加强市场监控、做好应对方案等，预料将成为下一个阶段房地产市场政策的基本方针。
无可否认，房地产市场的波动和所应对的调控政策，对中国经济增长的稳定性影响重大。直到目前，内地房地产与经济形成的互动循环依然未能打破。
三四线城市料跌三成
如果从2011年，亦即中国经济增速从9.7%的五年来高点开始降速观察，这一年，制造业和房地产投资是拉动投资增长的主要动力，其投资增长率分别约为32%及30%，双双高于投资平均增长率23.9%，高出的幅度分别为8及6个百分点，对整体投资增长的贡献为40%及30%之谱，可见制造业和房地产是拉动投资的动力，迄今这个格局也没有重大转变。由今年前4个月的数据看到，房地产开发投资增长16.4%，创16个月来新低；住宅新开工面积下降24.5%；住宅销售面积同比下降8.6%。在三四线城市因库存积压严重，跌势相当淩厉，笔者估计，在今次房地产调整周期中，三四线城市楼价的跌幅或会超过三成。
三大风险可交叉感染
再从经济层面看，今年季，中国国内生产总值（GDP）增长率已降至7.4%。由于目前制造业陷入低潮。若房地产投资再进一步放缓，加上居民收入增长不前，则中国经济下行的压力便难以摆脱。
当然，更重要一点是，城市房价的升沉，直接影响到地方政府的财政收入，从而触动到地方融资平台的风险。据国土资源部的资料，到目前为止，土地财政在地方财政收入中仍然举足轻重，不能有失。
检视资料，今年季度，国有土地使用权出让收入有1.08万亿元人民币，同比增长四成；同期，地方本级财政收入有1.95万亿元，换句话说，地方卖地收入与公共财政收入的比例达到1 比1.7，反映地方政府用卖地的土地出让金，来满足财政需求压力十分强大。至于占地方财政收入一半以上的浙江、天津两地政府的债务，有三分二要靠卖地收入来偿还，意味房地产市场一旦失控暴跌，地方债务危机的风险会急速飙升。
毋庸置疑，目前中国内部的发展风险来源在金融系统性风险，包括地方融资平台风险、房地产泡沫风险和融资银行的风险，这三大风险互相影响，而风险失控的共同导火线则是资金链突然断裂。若房价继续下跌，成交再萎缩，发展商无法通过销售回笼资金，后果可大可小。
楼市已进入转折期
显然，目前中国楼市进入转折点已相当明显。1至4月房产销售按年下降近7.8%，跌幅较1至3月再扩大2.6个百分点。4月份，70个大中城市新建商品住宅楼价，按月下跌的城市已增加至8个。
今年季，30大城市商品房交易量按年下跌约20%，其中一线城市下跌了近四成，由于限购和限贷已持续实施了三年，因此，今年起商品房成交萎缩，显然是楼市上升预期出现逆转，预期楼市加速调整的因素作崇。照形势来看，成交量的变化对未来楼价的影响很大，然而，基于成交量对价格的影响有时滞性，一般最快在3个月左右才展现出来，因此，如果政府要稳定楼市，避免出现失控下滑风险，及时以灵活性的政策手段，对库存积压巨大的城市给予弹性的限购限贷放松，是值得考虑的政策选择。
定向降准救微小企
目前，中央对当前经济下行的风险已高度警惕，而维稳政策亦不断推出。上周，国务院总理李克强主持常务会议，将定向降准和再贷款的范围及力度进一步加大。
在房地产领域，相信政府亦会高度警惕到，楼市大幅下挫对融资银行和地方融资平台的冲击，因而避免楼市失控暴跌，祸及实体经济和金融系统稳定性；与此同时，又要纠正当前扭曲的房地产市场结构，不打压、不刺激，通过市场对供应进行再平衡，显然是未来房地产的政策基调。
事实上，房地产开发投资有空间上的差异性。基于房地产是不可移动的商品，不能够跨区域进行交易，因而房地产必然表现为一个区域市场。此外，由于区域内部的经济并非同质、产业结构有异、居民收入水平也不同，这些因素都决定了各地房地产市场的供求关系和市场条件。过去，在楼价飙升、开发商疯狂开发的市场亢奋下，二三四线城市供过于求，库存积压，经历过去多年楼价暴升，如今开始进入调整阶段，笔者相信，此举反而对中国未来的楼市健康发展有利。
楼市崩盘太过悲观
坦白说，因目前楼市转角而推论中国楼市全面崩盘，显然过于悲观，甚至可以说言过其实。但也无可否认，近年开发商的过度投资和投机，造成市场巨大的风险。据国家统计局的资料，2010 年至2013 年期间，房地产新动工总面积高达73亿方米，其中，在2013年，该年的商品房新动工面积达到20亿方米。
印证近四年中国土地出让金占地方财政收入的比重，2010年达69.4%，随后三年，即2011年、2012年、2013年，分别为59.3%、43.6%及59.8%，明显看到，去年地方卖地又再活跃，开发商又加速启动新项目，若以这种速度扩张，新开工面积总和将继续大幅膨胀，为未来五年房地产市场楼价大幅调整、甚至资金链因种种原因而突然断裂，令经济和金融体系也受到潜在而巨大的破坏威胁。
从这个角度来看，中国房地产目前开始进入调整期，以不打压、不刺激，尊重市场规律对房地产市场调的作用的方式，来纠正房地产产业扩张过快、开发商的过度投资和投机、市场秩序混乱、地方市场不规范，以及政府干预过度等弊端，未尝不是一件好事。
政策僵硬势损大局
短周期而言，一二线城市楼价未来下跌两成、三四线城市楼价下跌三成，从过去四年急速的商品房开发面积的供应面看，并不令人奇怪，相信银行体系承受坏账压力，牵连到实体经济硬着陆。从长周期来看，考虑到对房产的需求、人口因素、中国城市化的推进，加上收入因素得到改善，笔者估计，周期性向下调整后，楼价会慢慢在下跌的基础上回升，形成一个新的上升周期。
过去房地产市场宏控过程过多运用行政手段，习惯一刀切，影响到宏观调控的效果。因此，目前政府避免整体楼市失控暴跌，也需要因应情况，对个别库存积压巨大的城市，采取弹性的限购限贷放松，避免政策过于僵硬而损害大局。
作者梁新，为香港科大商学院惠理投资研究中心副主任。文章仅代表作者个人观点
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