[摘要] 过去几个月，房地产市场商品房库存量持续上升，新开工面积大幅下降，房地产业已开始降温。与此同时，进入2014年以来，受房地产业遇冷等原因拖累，中国经济增速再度放缓，第一季度GDP增速为7.4%，四五月份经济未见明显好转迹象。一些地方政府因此沉不住气，借“楼市分类调控”作掩护，放松限购政策，实施救市行动。
过去几个月，房地产市场商品房库存量持续上升，新开工面积大幅下降，房地产业已开始降温。与此同时，进入2014年以来，受房地产业遇冷等原因拖累，中国经济增速再度放缓，季度GDP增速为7.4%，四五月份经济未见明显好转迹象。一些地方政府因此沉不住气，借“楼市分类调控”作掩护，放松限购政策，实施救市行动。
对当前房地产市场遇冷调整的原因，有这样几种具有代表性的看法。一是房地产市场出现了根本性的变化，支持房地产业长期高速发展的因素已不复存在。住房保障制度、住房信息系统联网、反腐、土地改革、税收改革，甚至国有企业改革等都会对减少房地产投资产生影响。二是楼市需求和购买力在前些年被大量透支，当房价远远背离住房的价值时，必然走向价值回归之路。三是当前房地产业存在结构性失衡和扭曲现象，房地产市场供需不匹配问题十分突出。北京、上海等特大型城市聚集了大批劳动者，而住房供应却受到条件限制，供给存在明显不足；而一些中小城市近年来房地产业发展迅速，却无法吸引到与之相适应的人口进入，新建房屋出现大量过剩。四是与房地产关系密切的流动性发生了变化，流动性过剩的局面已不复存在。在现金流紧张的情况下，房地产商自然会调整对市场的判断，并在定价上作出调整。
对本轮楼市趋冷的原因，以上几种分析都有道理，但出于其中的任何一种原因，政府出手救市都不对症，自然也达不到想要的效果，即使暂时刺激了房地产投资增加，也只是拖延今天的“痛”，到明天不得不承受更强烈、更深切的“苦”。任由救市行为蔓延只能继续加深房地产业已存在的失衡和扭曲现象，加剧房地产“挤出”效应，恶化产业结构。
总体来看，与2008年房地产市场主要受外部因素影响下调价格的情况不同，本轮部分城市、部分房企的调价行为，更多的是基于对市场判断的一种主动行为。市场对2014年楼市的预期开始分化，未来不很乐观，导致部分开发商选择了“降价跑量”、迅速回笼资金的策略。应该说，目前房地产开发商的策略调整既是明智的，也是合理的，这种由市场调节房价的状况是房地产市场回归健康、平稳发展的一个重要表现，也是实施多年调控所希望见到的结果。
不得不承认，我国房地产业经过多年突飞猛进，已经成为世界上扩张最快、价格的市场之一。但房地产业经历10年快速发展，却始终没有发生过一次像样的调整，房地产业需要自发调整的空间和时间。历史经验表明，正是以往每到关键时期“心慈手软”，地方政府匆忙出台救市政策，强化了市场的非理性成分，助长了房地产市场泡沫，才使房地产市场的“病灶”发展成今天比较“难治”的程度，成为中国经济健康发展所面临的隐患。因此，对此轮房地产市场的调整，不能只顾眼前，匆忙干预救市，而终结了房地产业自身的调整过程。
从目前的情况来看，房地产数据并不乐观，但实际情况也许并没有那么糟。今年前4个月的新房住宅成交虽不像预计得那么好，但仍处于正常水平，在可控范围内。对比过去，一季度销售面积和销售金额均创下天量，逾13亿平方米的销售面积被很多研究人士称为中国房地产销售市场的“天花板”。
对房地产业后续的发展，还需要时间观察。当前，我国正处于调结构、转变经济增长方式的关键阶段，必须防止地方政府的救市行动加剧新的结构性供应过剩和风险累积。政策的调整应该既给其他产业释放生存空间，又给房地产业自身留下自发调整的空间。
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