[摘要] 在2008年“4万亿”投资计划的刺激下，房地产摆脱了当年的短暂颓势，虽然此后屡次遭遇限购、限价等行政性调控，房价却无惧调控，一路飙升。不过，统计数据显示，2008年后房地产商并不像外界想象的那么暴利。
在2008年“4万亿”投资计划的刺激下，房地产摆脱了当年的短暂颓势，虽然此后屡次遭遇限购、限价等行政性调控，房价却无惧调控，一路飙升。不过，统计数据显示，2008年后房地产商并不像外界想象的那么暴利。
A股申万20个行业2013年前三季度及2012年全年的净利润率排名中，仅有银行、食品饮料、电力、房地产的净利润率超过10%，四大行业中房地产行业垫底。今年前三季度，A股132家房地产上市公司，剔除亏损企业，整体净利润率为13.03%，创下2008年之后同期数据的新低。
2013年房地产市场的火爆程度，甚至远超2009年，然而，从A股上市房企前三季度财务数据看，上市房企净利润增速普遍低于营收增速。
今年前三季度，A股市场132家房企总计实现营业收入3954亿元，同比增长36.9%；净利润达443亿元，同比增长24.6%。从前三季度营业收入和净利润的涨幅来看，净利润增幅远低于营业收入增幅。另外，证券时报记者统计，剔除亏损企业后，A股上市房企的净利润率为13.03%，创2008年“4万亿”刺激政策以来的新低。
Wind数据显示，上述132家公司中，净利润增速接近营业收入增速的公司屈指可数。仅从“招保万金”四大房企的三季报数据来看，2013年前三季度，净利润增幅跑赢营业收入增幅的仅有招商地产一家。
今年前三季度，招商地产营业收入为234.7亿元，同比增长45.37%；实现净利润36.05亿元，同比增长49.06%。相比之下，万科A今年前三季度实现营业收入634.2亿元，净利润61.6亿元，同比分别增长37.5%和21.3%。保利地产两项数据同比分别增长41.4%和20.71%。而金地集团的净利润甚至出现了下降。今年1至9月，金地集团实现营业收入180.95亿元，同比增长54.18%；实现净利润7.16亿元，同比减少22.2%。
将样本数据放大，也可以得出同样的结论。Wind数据显示，回顾2010年、2011年、2012年三个年度上市房企的年报数据可以发现，132家上市房企中，净利润平均同比增长率分别为22.44%、29.37%、-5.14%。与之相对应的是，营业收入平均同比增长率分别为78.62%、49.15%、31.45%。
房企2010年至今连续三个完整会计年度整体的净利润平均增速，均未达到营业收入的增长速度。
即便如此，中国房地产业的毛利率在国际上属于较高水平。国务院发展研究中心统计数据显示，2003年前后，我国房地产行业的毛利率大致在20%左右，与大多数工业行业相差无几。但随着房价的不断上涨，房地产毛利率明显上升，2007年之后的几年，年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。而美国房地产业同期的毛利率仅为15%左右，这一数值甚至与我国上市房企今年前三季度净利润率相差无几。
在房企纷纷重回一二线城市，拿地成本提高，以及政策调控面临不确定性提高的情况下，高杠杆、高周转模式将成为房企加快销售、降低风险的普遍做法，这带来了财务成本的上升。
中原地产研究部总监张大伟分析，房地产行业出现“增收不增利”，除去高负债率、高贷款利率带来的高财务费用吃掉利润，土地购置成本增加、不同城市楼市分化等因素都是行业平均利润率下调的原因。张大伟判断，在地价和财务成本上升的情况下，绝大多数一线房企都将开始采取高周转模式，推行产品和管理的标准化。未来几年行业平均利润率每年将降低1至2个百分点。
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