[摘要] 限购标准调整并不是放松。温州此番政策微调一方面本市居民二套购买资格有所变化,另一方面在套数认定范围方面也有所调整。
限购标准调整并不是放松。温州此番政策微调一方面本市居民二套购买资格有所变化,另一方面在套数认定范围方面也有所调整。
总体而言,作为此前限购条件最为严苛的城市,温州调整之后仍遵照国务院要求进行标准化限购,与大多数二线城市条件一致。限购政策的调整顺应温州房地产市场近年变化。温州市实施限购正值区域房价经历大幅上涨阶段,11年温州房价同比增速高点逾40%,远超其他二三线城市10%左右水平。而随着民间借贷风险发酵以及限购调控政策的影响,温州房价增速显著下滑,甚至于在13年二三线城市房价普遍已随成交量的回暖而上涨接近10%,温州房价同比仍然维持10%-20%的降幅。房价已经得以控制,而另一方面,今年上半年市场整体经历去库存周期,然而温州相反,库存水平仍处于上行通道,房地产投资端萎靡,因此,在此时对过严限购令的调整也属于情理之中。
调整也不足以形成房价上行压力。我们认为温州的政策调整具备区域特殊性,作为民间借贷发达区域,原本投资性需求比例较高,因此市场过热的时期限购政策最为严苛。本次政策调整为标准化限购要求是基于温州目前的市场表现:区域房价得以明显控制、地产市场热度持续低于水平、过往政策过于严格。因此政策变化是否能在推广,目前无法判断。同样我们认为对于温州房价的影响也较为微弱。12年下半年,温州市场成交已经明显回暖,但价格仍然表现为同比下降,说明投资性需求基本已经逐步挤出,此番调整有助于首置首改需求释放。
总体而言,我们认为此次调整属于地方合理疏导需求的方式,对于限购政策体系尚不足以形成冲击。在范围内,我们认为下半年房价全面上行的空间有限,一方面,随着新开工的逐步回升,企业补库存节奏加快,市场供给将进一步放大;另一方面。在流动性逐步有所收敛的预判下,对投资性需求继续产生影响。后期我们认为行业的波动仍然需要重点关注流动性政策的变化。
行业环境渐变,维持行业“买入”评级。
尽管近期行业基本面仍然相对平淡,但影响行业中长期发展环境逐步改善,地方政府同样因势利导疏导合理性需求,我们再次强调行业“买入”评级,近期建议积极关注与资本市场直接融资及重大资产重组相关的地产企业;同时把握好基本面波动中地产成长股的超额。
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