[摘要] 宛如春雷阵阵的“国五条”，在地方政府的“太极拳”下，威力已大减，甚至消失。4-5月份，土地市场又开始上演“狂欢派对”，房企纷纷出手抢地，地王层出不穷，“面粉”贵过“面包”的倒挂之举，也屡屡出现。
编者按：2013年，中国梦四溢。承载着无数人家园梦的房地产，也一如既往地阔步前行。在珠三角崛起为城市群的一体化进程里，房地产任重道远。南都黄金楼市13年来深耕珠三角楼市，不遗余力地进行优居策动。为了更好地助力行业的发展与购房者家园梦的实现，黄金楼市从本期开始特别推出“重磅·七城同步”栏目，每2周一期，周五出版，覆盖广、深、佛、珠、莞、中、惠七城楼市。我们或以精心的策划展示大珠三角的楼市版图变动，或以开阔的视野解读地产宏观政策走势、市场形势，或以敏锐的眼光推动产品改进；或以精心的调查推荐置业投资佳品……“重磅·七城同步”，将成为珠三角楼市的“新闻大餐”。
有人戏谑地总结楼市生存之道，最关键的生存法则其实只有四个字：逆向思维。比如看到“调控”就要想到“空调”，听到“限价”就得防着“涨价”，盼来“限地价”，照样要有“出地王”的心理准备。然而，谁将为高地价买单？不断高涨的楼价有没有危机？地方政府土地财政的矛盾日益突显，又会埋下怎么样的后患？
短短8天，国内诞生三个年度地王
白云同宝路地王2.5万/平方米，溢价率145%；上海世博A09B-02地块楼面地价40079元/平方米，溢价率48.03%；长沙金融生态区地块总价35.79亿元，溢价超过44%。
“同宝路地块出让你们看了没？”5月6日下午，广州白云区同宝路地王甫一诞生，中铁建一负责人立刻在网上与同行聊起该话题，“算上配建的保障房成本，楼面地价差不多2.8万一平方米(不算配建2.5万多)，总成本4万都保不住。佳兆业无敌了。”
一个月前，来自北京的中铁建的相关负责人就在公开场合表达了“急需扩大土地储备，公司正在四处找地”的意愿，同宝路8号地块在很多开发商眼里，算是不错的住宅用地，竞拍当日，引来十多家房企举牌争夺，但谁也没想到战况如此激烈，最终成交溢价如此之高。
就在同宝路地王诞生不久，中铁建工深圳分公司在番禺万博商圈拿下一商业地块，总价12亿元，折合楼面均价14194元/平方米，溢价136.57%。业内专家估算，该地块未来建成的项目，估计要卖到3万元/平方米左右，如果项目在商业部分进行溢价销售，价格则要去到4万-5万元/平方米。
不过，地王并不是广州的专利，在土地市场随着天气入夏一样，各地都有惊人表现。
5月3日，湖南富兴集团下属子公司长沙市金地房地产开发有限公司以35.79亿元竞得的长沙金融生态区的一个商住地块，溢价超过44%，无论是总价还是单价，均超越了2012年的地王价格。
在白云区同王拍出的三天后，远东新世纪中国投资以总价9.78亿元拿下上海世博A 09B -02商用地块，楼面价40079元/平方米，溢价率48.03%，该楼面价刷新了同区域刚刚由台企M axbaseH oldingsLim ited创下的39931元/平方米的上海楼面价记录，成为新的上海单价地王。
从5月3日起到5月10日期间，短短8天内，国内便有三个年度地王诞生。
对于高价拿地，家和集团副总裁张建勋分析称，“无论是之前拍出永泰地王的深圳华发，还是今年的佳兆业、中铁建，高价拿地或许是这些外地房企广州战略布局的代价。”
在中地行研究总监谢沁看来，“高溢价”、“数百次举牌”是因为有些开发商的土地储备存量不多，大家心照不宣地抢地，积极补仓，催生地王几乎是必然，“当然，我们看到万科、保利、中海这些品牌大房企也在抢，这说明了一点 大家对未来市场的预期很好。”
一二线城市土地市场飙涨
伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1-3月306个城市土地交易7929宗，土地出让金5939亿元，同比涨84%。一线城市交易地块240宗，土地出让金高达912亿元，比去年同期上涨281.7%。4月306个城市土地交易2153宗，土地出让金额1343亿元，同比涨11.1%，其中一线城市4月交易地块73宗，土地出让金高达212亿元，同比涨208%。
尽管今年调控比往年来得更早一些，但今年5月随着众多优质地块进入土地市场，各大房企不惜代价地疯抢，一二线城市土地市场呈现出集体狂欢。
5月22日，北京一日卖出三块经营性地块，共获取35.22亿元的土地出让金。其中，大兴魏善庄镇多功能用地经过78轮竞拍，溢价率102%；大兴核心区地铁上盖自持商业地块被万科以8859元/平方米竞得；溢价率81%；大兴旧宫宅地也已49%的溢价率、22320元/平方米的楼面地价被保利首开联合体竞得。
C R IC研究中心监测的4、5月份土地成交排名显示，各大房企疯狂拿地主要集中在北上广三大一线城市，但在其他一些重点城市，土地成交情况同样火爆：5月16日下午，天津河西区陈塘科技商务区2宗优质宅地高溢价拍出，溢价率分别高达71%和80%。在广东惠州，土地市场延续了2012年的火热态势，季度成交117宗，与去年同期惠州市场土地成交49宗相比，同比大涨138.8%。今年4月，佛山通过公开招拍挂的商住用地成交总面积为20 .42万平方米，收入17.04亿元，同比分别大涨542%和306%，不少热点地块频频高溢价成交。
有媒体统计，仅5月份第三周内，至少就有13家房企在土地市场大展身手，土地成交总额超过133亿元，其中，令业界刮目相看的佳兆业再狂砸48亿买地，足迹遍布广州、上海、深圳、杭州、武汉等一二线城市；美联集团、天房发展、绿地集团和中铁建工在土地市场耗资均超过10亿元。
与土地市场的火爆相对应的，是国内知名大房企一掷千金。CR IC监控招拍挂市场统计可见，今年1至4月份，在排名前十五的房企中，拿地投资的也有26亿元人民币，的万科已经耗资168.41亿元，绿地、保利、金地分别投资136.39亿元、132.21亿、111.24亿。雅居乐公布的数据显示，今年以来，它已先后在上海、南京、扬州等城市拿地，到目前为止，它在土地市场上已投入37.6亿元，远超过去年全年的26亿元，且这些成交的土地都集中在一二线城市。
“这一系列市场动态已逐渐标志着土地市场的进一步升温。”C R IC分析师李莹指出，土地市场年初受“国五条”细则出台影响经历了一个短暂的调整期，而由于各地政府出台的细则多数缺乏实效性，对于限购等调控措施又相对消极，从而导致新政对市场无法完全见效。“国五条”引发的市场观望情绪逐渐淡去，这些现象均增加了房企对于市场的期望值，土地市场也迅速结束调整期，各大房企便开始着手高额揽地。
从开发商的言论中也能看出“国五条”面临着多大的严峻考验。亨通地产总经理张峰雨这样调侃，“去年房价之所以没有涨，是因为去年没有调控政策，这一调控就涨，一不调控就不涨，所以房价是调上去的。”
影响
前4月多城地价同比涨一至三成
今年1-4月土地市场成交量价齐升，北京平均楼面地价达到10359元/平方米，同比增30%。同时，上海、深圳和杭州前4月土地成交面积同比增113%、227%和273%，平均楼面地价分别同比增21%、15%和12%。
政府卖地赚得盆满钵满
与频出的地王相对应的，是地价的节节攀高。
以广州白云区为例，2007年，富力地产以1.8亿元夺得的广州祥云路地王，楼面地价18729元/平方米；到了2010年白云新城轰动一时的单价地王被拍出，保利白云地王单价达20625元/平方米；今年，白云区地王单价再被刷新，佳兆业的成本，去到了28000元/平方米。
据美联物业研究中心监测数据，一线城市和部分热门二线城市今年前4月土地市场成交量价齐升。其中北京表现得最为抢眼，前4月土地成交面积450 .5公顷，同比增加345%，平均楼面地价达到10359元/平方米，同比增30%。同时，上海、深圳和杭州前4月土地成交面积同比增113%、227%和273%，平均楼面地价分别同比增21%、15%和12%。
国土资源部的监测数据则在更广的范围内说明了地价的走高。据统计，2013年一季度，105个主要城市半数住宅地价环比处于平稳区间，而同比上涨城市则持续增加。
地价上涨，地方政府却赚得盆满钵满。CR IC的统计数据显示，今年1至4月，北京、上海、广州、南京、天津这些重点城市出地出让金均超过百亿，其中北京，达到530 .6亿，上海位居第二，为327.6亿，广州排名第四，为179亿。北京截至5月22日的数据显示，共出让78宗地块，土地出让金合计达到了618亿，相比2012年上半年的135 .6亿，上涨了3 .5倍，更是接近20 12年全年647.9183亿的土地出让金额。而广州在2012年全年土地出让金额仅为227.43亿，这意味着今年广州仅用三分之一时间便完成了去年八成的土地出让任务。“今年广州完成土地出让金额应该不难，下半年集中供地多，很多开发商对于"面粉"地需求很强烈。”经纬行研究总监朱欣苑分析。
周边楼盘隔岸观“火”坐收渔利
在近两年白云新城风生水起的对比之下，南湖板块一直平静有余，市政利好不足，大有“春风不度玉门关”的意味存在，该板块楼盘的销售价格也一直较为稳定，均价在2.5万元/平方米左右，新地王的诞生令到“面粉”价格顿时超越“面包”，该片区在售楼盘热度随即升温，记者走访该片区在售项目发现，已有开发商已经做出响应，一直被视为广州豪宅标杆一别墅项目反应迅速，时间推出5栋保留别墅，均价比去年高出10-20%。
番禺万博地王诞生后周边较近的住宅项目中环品悦也直言不讳要涨价。该项目销售均价为1.45万元/平方米，五一期间推出的特价单位低至1.3多万元/平方米，荐目负责人赵生表示，水涨船高，在地价飙升的情况下，周边房价只会更高，不会低于此地价。“中环品悦的售价近期将会有所上调，但调整幅度不会太大，每平方米可能上调300-400元。”
探讨
地王频出“系铃人”在地方政府 房价失控或令土地财政“雷爆”
专家们最为担忧的是，大部分地方融资平台的抵押资产都是土地，这意味着地方政府未来能否如期还债与当地房地产市场的好坏有关。一旦房地产泡沫破裂，债务风险将集中爆发。
土地争夺将更白热化 地王不可避免
与多数开发商对楼市持乐观态度成鲜明对比的是，一种危机式的警告正开始出现。
近期，中国社科院财经战略研究院公布的报告对楼市发出警告，房地产市场再次出现全面反弹，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落,住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。
一边是危机预警，一边是疯狂拿地。在著名财经评论人叶檀看来，土地储备是房企的生命线，尽管房价被不断推高，危机已经显现，疯狂拿地依旧不得不持续，大多数房企尤其是品牌房企似乎没有更多的选择。
深圳润土地产顾问公司董事长严士平的判断基本相同，他表示，基于二级市场热度的升温，房企实现了去库存变现后，资金的充裕令他们又开始下一轮业务的布局，土地市场的争夺会渐趋白热化，各地的地王会陆续产生。
政府高价卖地 中产阶层或伤
一边是通过调控厉政欲抑制房价过快上涨，另一边却是地方政府面临土地财政压力，高价卖地。甚至有业界人士指出，具有保护高地价动力的地方政府，其消极配合调控厉政的心态，在此种局面下无法被消除，调控沦为空调的历史，短期内难以被改写。
“表面上看，地王是开发商拍出来的，但政府其实是"系铃人"，现在出让的土地起始价已经高出了基准价的一到两倍，起始价很高，导致地王频出。”张建勋指出，现在最痛苦的莫过于开发商，政府在土地出让时并未明确规定未来要盖的房子售价不能超过多少，但最终等房子建好要卖的时候，价格不低于指导价就不能取得预售证，有些楼盘即使有预售证也不能网签，“现在珠江新城很多开发商都在郁闷。”
对于配建保障房来控地王的做法，在业内人士眼里也十分“无厘头”。“本来保障房应该是政府出钱来建，现在政府一毛不拔，保障房的成本都加到了新拍土地上，最终转移到了买家身上。”谢沁分析，这样的做法无疑会形成一份好看的统计数据，看起来限地价有了成果，但受苦的将是广大的中产阶层，这部分人没有资格享受保障房，要自己花钱去买商品房，但地价拍得越来越高，刚需房也越来越贵。
对此，任志强早前也曾炮轰过，他说土地协议出让是个别或少数官员拿零头，购房者拿大头；招拍挂出让，是地方政府全部拿走，成本全由购房者支付。
很多人开始考虑一个现实问题：如何避免高地价导致的高房价？“限地价”的建议被业内人士频频提及。
“以后土地竞拍也应该参照起始地价，明文规定不能高出太多。”张建勋说，或者可以在拍地阶段就公布未来房价的政府指导价。
土地财政模式或成后患
土地财政在让地方政府屡尝甜头的同时使得调控屡屡陷入尴尬境地，这把双刃剑也存在不小风险。据《人民日报海外版》报道指出，中国地方债超20万亿，楼市若崩盘将爆发债务危机。
未来3年将有超过35%的地方性债务到期，届时各地未必能按时还债。财政部财政科学研究所所长贾康称，目前来看，债务规模总量仍在安全区，但需防范某些局部地区和具体项目出现的债务风险。
专家们最为担忧的是，大部分地方融资平台的抵押资产都是土地，这意味着地方政府未来能否如期还债与当地房地产市场的好坏有关。一旦房地产泡沫破裂，债务风险将集中爆发。如果是这样，土地招拍挂制度基础上形成的土地财政模式，在拉动地方G D P高速发展，给政府提供足够财源的同时，也为地方政府埋下了地雷。
地产观察人士认为，土地财政的改革，将依赖于土地招拍挂制度的改革，但在地方政府的巨大阻力下，难度很大。调控由此出现了貌似不可调和的矛盾：尽管土地财政、税收制度、金融制度这些核心因素没有触动，货币超发问题仍然很严重，但业内人士分析，这已非单纯的房地产范畴问题，而是可能涉及更高层面、更大框架内的体制问题。如果在现有体制框架内，调控思路和手段都找不到各阶层的利益平衡点，而现有已固化的利益格局又迟迟无法被打破的情况下，调控依然难以走上良性循环的轨道，它很可能依旧会重蹈厉政一次又一次被市场逆袭的覆辙，至少在目前看来，这样的命运还远未结束。
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