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黄蔚:北京写字楼发展触顶 金融街租金仍将上涨

房天下   2013-05-19 00:00

[摘要] 2013年5月,在北京、上海两大城市,由中指研究院、中房指数系统联合主办,房天下联合承办的2013第八届中国商业地产年会正式启幕,房天下独家策划第八届商业地产年会主题论坛——“新形势下京城商业地产投资攻略”,特邀专家学者、业内大佬全方位剖析中国商业地产发展趋势,共同探索商业地产未来发展之路

2013年5月,在北京、上海两大城市,由中指研究院中房指数系统联合主办,房天下联合承办的2013第八届中国商业地产年会正式启幕,房天下策划第八届商业地产年会主题论坛——“新形势下京城商业地产投资攻略”,特邀专家学者、业内大佬全方位剖析中国商业地产发展趋势,共同探索商业地产未来发展之路,分享商业地产投资之道。会上世邦魏理仕北京分公司董事总经理 黄蔚现场发布《2013年季度北京写字楼市场回顾及展望》。

世邦魏理仕北京分公司董事总经理 黄蔚

世邦魏理仕北京分公司董事总经理 黄蔚

会上世邦魏理仕董事总经理黄蔚分析,北京写字楼经历了两三年快速增长,目前已经接近顶点状况,对于2013年一季度,北京写字楼租金增长微乎其微,租金报价增长只有0.6%,甲级写字楼租金报价增长1.4%,季度CBD(社区网 论坛 商铺)写字楼租金和中关村的租金几乎没有增长。租金最昂贵的地方,北京CBD和金融街超过香港和纽约,增长最快的城市当中,北京的金融街排在全球第五,去年四季度,金融街租金增长是全球,北京处在中国区和全球最贵的市场水平。

黄蔚现场分析道,北京CBD写字楼占地18万平米分散在各个不同的区域市场,可以出租的整层面积目前只有一个,剩下都是零散的,所以是非常紧张的业主市场。从金融危机后,北京写字楼空置率从2009年的高点跌下来,同事北京供应高峰是在2009年,新完工的供应量达到一百多万平方米,吸纳量只有一半。2009年供应量不到2008年的四分之一,2009年供应量就已经明显的放缓了,2010年、2011年更是如此。


其中写字楼消化主要来自两个方面,一方面是整个跨国公司在华业务的发展,主要因为中国经济的高速增长,写字楼需求来自于企业的员工增长。业务增长的同时就会有员工的增长,员工对写字楼有需求,过去几年的高速增长反映了跨国公司在华业务发展的规模。第二个方面就是国内很多蓝筹企业也在大规模增长,从写字楼客户的节奏角度来看,中国企业崛起非常明显。

黄蔚还对北京未来两年写字楼市场供应做了细分,她表示,北京写字楼主要新增供应点是CBD和望京(社区网 论坛 商铺),从这个表上能看到,2013年往后,一直到2017年,我们把新增供应按区域做了划分,2015年以后集中供应是在CBD,因为15个地块已经成交,目前都在做设计和施工的安排,未来三到五年集中上市。那个时候非常大的缓解现在供不应求的局面。

对于租金的走势,黄蔚简单预测到,金融街未来几年估计还会持续上涨,CBD跟全北京平均水平都会平缓上涨的趋势。值得一提的是,由于望京的供应量会在2014年集中供应,对全市租金水平造成影响,望京区域是多元区域,租金还不是非常的高,对全市平均租金水平造成比较大的影响。北京平均的写字楼租金水平会在2014年底开始达到峰值,CBD会在2015年左右达到峰值,考虑到核心区的楼宇,2015年是集中预租的时间。

北京一季度的市场表现,这是跟上一季度的比较,新增供应都是零,还是很紧张的低供应市场。租金报价环比没有上1%。除了金融街之外,所有其他的区域市场租金报价维持上一个季度的水平。租金成交价环比市场比较,除了CBD和金融街,其他区域都持平,只有王府井出现了2.9的百分点的下跌,说明市场在租金增长表现出非常疲软的状态。整体来讲,北京市场是紧张的市场,未来比较看好,希望这个市场能够提供更多满足居住需求的写字楼的面积。

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