[摘要] “2012不买房，2013悔断肠”。随着这种戏谑的口号被网友竞相传播，“史上最严”的房地产调控似乎又到了一个十字路口。
楼市已经回暖了吗
“2012不买房，2013悔断肠”。随着这种戏谑的口号被网友竞相传播，“史上最严”的房地产调控似乎又到了一个十字路口。
在一家事业单位工作的肖先生一直有买房的打算。去年下半年开始，他所关注的北京东边几个项目的房价有所下降。他觉得只要房地产调控政策不放松，房价还会下降，可以继续观望。
但4月份以来，销售人员在电话里告诉他，成交量不断攀升使原本的价格优惠减少了，新一期的项目价格肯定要涨，要赶紧出手。进入5月份，二手房中介更是直截了当地说，现在二手房又开始抢了，房价很快就要大幅反弹。
平时工作较忙的肖先生到几个售楼处和中介门店一看，热闹的场面顿时让他有点发慌。“看这架势，房价好像压不住了。”“我原先看中的团结湖某小区37平方米的去年105万，5月底时再去，要价120万。”
此前，肖先生还去看了几个双井的二手房，发现涨价也较厉害，“前些天在百环家园看房的时候，还有好些2.2万元/平方米上下的，现在少说也是2.3万元/平方米。”
根据北京市住建委官网的统计，截至6月上旬，北京76个新开盘项目中有21个年内成交均价出现一定程度上涨，占比约为28%。21个价格上浮的项目中，涨幅5%以上的有9个。
不仅是北京，此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹。
国家统计局公布的数据显示，无论是销售面积还是销售额，均出现“止跌回升”。1—5月份，商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。
中国房地产指数研究院近日发布的6月“百城价格指数”也显示，2012年6月，100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平米，环比5月的8684元/平米上涨了0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。
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逆市涨价的真相
一时间，各地房价止跌回涨上涨被媒体称为“红六月”，楼市是否真的转暖？
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，北京房价均价6月上涨，主要是因为高端项目集中成交推高了房价。“进入7月，房企以价换量需求不那么迫切，量的回升不排除房企对高利润的追求。但限购未解除，购房人的数量未有大的改变，房价大幅上涨的动力不足。”
住建部相关负责人认为，楼市成交量之所以明显回升，主要的原因在于开发商顺应了市场变化，打折促销、以价换量的力度加大了，再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房的需求。
“从我们的调研看，成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%；二是部分降价促销力度比较大。”该负责人表示，这应该是市场回归正常的表现。
中央财经大学金融管理学院副教授蔡如海接受记者采访时认为，当前的房地产市场属于阶段性反弹，一是开发商大幅度降低住房销售价格，刺激了住房需求；二是今年以来，不少地方政府开始出台了一系列措施刺激楼市，加上银行存款准备金率和利率的下调，让人感觉货币政策在放松，使得观望的购房者选择了入市。
中国社科院金融所研究员易宪容接受记者采访时说，当前一些地方房价上涨，很大程度上是地方政府某些政策误导影响了市场预期的结果。只要差别化住房信贷政策不改，房价想快速飙升是不可能的。
他说，仔细分析近十年来的房价飙升，很大程度上是信贷大规模扩张的结果。如从1998年至2002年，银行信贷增加量是6.7万亿元，但2003年至2007年，银行信贷增加量达到14.7万亿元，是前五年的2.2倍。而2008年至2011年，银行信贷增加了28.8万亿元，这四年的信贷额是1998年至2002年期间的4.3倍。如果以年均计算，这四年是1998年度年均的近7倍多。“当大量银行信贷来追逐同样多的住房时，房价的快速上涨就是必然的了。”
中国房地产学会副会长陈国强表示，楼盘涨价只是局部区域的个别项目，而且基本都是前期销售不错的楼盘，现在出现涨价也属正常。但是价格上涨之后，房子是否好卖还不得而知。
他认为，开发商并不具备普遍涨价的条件，一方面住房的库存量还很大，后续供应也比较充足；另外，部分开发商依然面临资金链紧张的压力，高负债的情况没有根本扭转。
利益各方博弈加剧
涨价的动力不足，楼市缘何逆市涨价？
蔡如海认为，目前调控正处于关键时期，调控所涉及的利益各方之间的博弈持续深化。今年上半年整体经济增长放缓的态势令房价有了放松的预期。
尽管今年前5个月住房和城乡建设部已经不止一次表态称“坚持房地产宏观调控不动摇”，但放松调控的声音并未因此消失。
前些天，“发改委将松绑房地产”、“央行放松个人住房贷款”等新闻风靡各大网站。很快，国家发改委、银监会相继发布辟谣声明。
实际上，一些地方放松调控的冲动从去年下半年开始就已经陆续出现。
2011年下半年以来，累计已经有超过30个城市出台了不同程度的楼市调控微调政策，但是触及国家政策红线的都被叫停。链家地产市场研究部提供的数据显示，截至今年6月，包括北京、上海、广州等在内的20个重点城市土地流拍宗数达到107宗，其规划建筑面积945万平方米，分别较去年同期增加32.1%和21%。
在“稳增长”的形势下，今年6月，央行三年半以来首次宣布降息。7月，央行再次宣布降息。利率调整后，贷款买房的月供将减少，购房者的负担有所减轻。一些开发商也开始大造舆论，甚至逆市涨价。
然而，在中央政府层面，房地产调控政策从来没有丝毫要放松的迹象。
近期，国务院常务会议提出，要把“稳增长”放在更重要的位置。在经济发展方式尚未根本转变的情况下，人们担心，使“稳增长”快速见效的手段和方式就是刺激楼市。
“限购政策短时间内不会放开。”住建部政策研究中心副主任王珏林日前表示，自调控以来，限购始终未松动过并且也不会松动。
7月7日，温家宝总理在江苏省常州市调研时再次表态，称“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归”。
知情人士透露，住建部下半年倾向于“强调既有政策”，当中对于核心政策限购的执行层面正在收紧，地方一系列问责工作也在紧急跟进。
这些表态，无疑是给楼市理性回归打了一针强心剂。
业内专家表示，中国多地已经进行的政策“微调”，只是从税费减免、购房政策、公积金贷款额度等方面进行“修补“，而执行限购的政策均未松动。
“只要调控政策不放松，中国楼市降价的大趋势短期内很难逆转，市场形势只是趋于平稳。”蔡如海认为，对楼市影响的限购、限贷政策依旧严格执行，预计未来房地产市场上不会出现“量价齐升”的局面。
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