上海多个豪宅项目狂跌40% 房价大跌不可避免

上海商报  2012-04-17 11:07

[摘要] 当前房价大幅下跌的格局已经从去年10月份的远郊蔓延到现在的最核心地段豪宅(均价5万以上的一手商品住宅)，上海房价全面大幅下跌局势已不可避免。甚至有业内人士指出，2、3月份出现政策放松带来的成交大幅反弹和部分区域二手房价格回升的局面，也将随政策收回而消失。

当前房价大幅下跌的格局已经从去年10月份的远郊蔓延到现在的最核心地段豪宅(均价5万以上的一手商品住宅)，上海房价全面大幅下跌局势已不可避免。甚至有业内人士指出，2、3月份出现政策放松带来的成交大幅反弹和部分区域二手房价格回升的局面，也将随政策收回而消失。

豪宅打折也用大手笔

商报记者发现，豪宅项目要么不降价，一旦打起折来，丝毫不比中低端项目手软。“去年11月才上市就打8折的海珀旭辉[简介动态]，今年3月份又在原本8折的基础上再打7.5折，累计降幅达40%。世茂滨江花园[消息 价格 户型 点评]、华丽家族[简介 动态](600503)汇景天地等沪上知名豪宅与两年前的房价相比，已是打6折出售。”研究总监薛建雄告诉记者。

根据某集团提供的数据显示，位于徐汇世博滨江的豪宅海珀旭晖，尽管在2011年11月开盘就在售价8.3万元/平方米的基础上打8折，至今年2月成交23套房源。此后，开发商“发狠心”再下一城，今年3月，海珀旭辉又在原先已经折打了8折的基础上再打7.5折，当月就获得了59套房源成交的良好业绩。

商报记者了解到，该项目5号01室低区房源成交价从去年11月的5.5万-6万元/平方米下跌至3月份的4万-4.5万元/平方米，5号02室中区房源从7万元/平方米跌至5万元/平方米。可见，海珀旭晖的整体房价跌幅比开盘报价下跌超过40%。同样，世博滨汇知名豪宅的华丽家族汇景天地[消息 价格 户型 点评]跌幅也同样惊人，2010年开盘时1号03室高区房源的成交价超过5万元，如今已跌破3万关口。据悉，该套成交房源位于22层，面积超过260平方米，总价为800万元左右。“算下来，单价也就29000多元。而且和2010年相比，是一栋楼中一样的房型，房价跌了40%!”薛建雄表示，从价格上来看，这一价格让汇景天地从“高端”降级为“中端”。

更为显赫的滨江豪宅，位于陆家嘴(600663)的世茂[简介 动态]滨江花园，6号02室高区房源的成交价也从2010年的8万元/平方米以上，跌至如今的5万元/平方米，跌幅同样高达40%。此外，报告还显示，绿城黄浦湾[消息 价格 户型 点评]、尚海湾、星河湾、外滩九里、嘉里华庭、华府樟园等大批豪宅的价格也都出现不同程度的下跌。

大降价后成交量“井喷”

豪宅缘何放下身段大幅降价?这无疑与市场整体环境分不开。

楼市常态化调控对于高端住宅市场影响不可谓不大。上海豪宅成交量在2010年4季度达到高峰的900套之后就逐季下滑。同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，去年，除了1月、9月、12月成交量较为可观外，其他9个月份成交较为低迷。数据显示，今年一季度豪宅的成交量创下了2009年2季度以来近12个季度水平，仅成交285套。点是今年2月份的45套，这一单月成交量也是近3年以来的水平。

成交的持续低迷让部分开发商开始坐不住。去年年底上海个别楼盘开始高调降价。最知名的楼盘就是星河湾的两个项目，上海星河湾以及浦东星河湾连续数周跻身于上海成交面积排行榜前10名行列。“在这样的市场下，总要有个先例，其他开发商也动摇了。”张宏伟说，不轻言降价的豪宅市场开始降价，“但打折并不会明示，而要去售楼处详谈。我们获悉豪宅房价下跌并不是通过开发商自己的宣传，只能在成交后通过与前期比较显示出来。”

记者获悉，3月份豪宅价格出现全面性大跌后，申城豪宅的成交量就快速回升到171套，创下了2011年1月最近一轮号称史上最严调控的限购限贷和房产税政策出台以来的水平。

张宏伟分析，2012年3月份我国CPI同比上涨仍处于高位的现状提升了通胀预期，财产的增值保值成为部分人士再度考虑的问题。同时高端项目开始打折或以低价入市方式推盘，一定程度上激发了一些高端物业购房者或投资客重返高端市场的热情，而降价的高端楼盘基本上达到一些购房者客的心理预期，于是开始入市，促成豪宅成交升温。

豪宅纷纷低开入市

商报记者发现，除了降价打折以外，低价入市也成为了豪宅争取客户的手段之一。位于杨浦区新江湾城板块的嘉誉园开盘以4万元/平方米左右的低开价格入市，尽管没有以打折优惠方式入市，也取得不错的成绩。网上房地产数据显示，该盘3月至今已售出24套房源。

而另一个值得关注的楼盘则是浦东三林的万科五玠坊。这个作为万科在上海推出的豪宅项目位于东明路杨南路北临高青路，占地面积11万平方米，容积率仅为1.0，主推低密度花园洋房，均为200-300平方米的精装大平层。虽然此前业内预估该项目的价格应为6万元/平方米左右，但记者昨日从售楼处获悉，此次首批房源的均价大约定在4万元/平方米。“我们这次确实是低开的。”一位售楼处销售人员表示。“周边的房子都卖到5万元以上了吧。”

记者从网上房地产获悉，万科五玠坊已拿到预售许可证，首批共推出120套房源。值得一提的是，该盘的交通相当便利，项目离中环约1公里左右，距6号线高青路站步行不过5。