[摘要] 广西检察机关民事行政检察工作会议近日召开。会上，16件案件被评为全区民事行政检察精品案件，50件案件为全区民事行政检察优秀案件，这些案件涵盖了抗诉、检察建议启动再审、息诉和解以及执行监督等多种类型的民行检察工作。记者撷取其中极富代表性的案例，一瞥我区民行检察工作。
广西检察机关民事行政检察工作会议近日召开。会上，16件案件被评为全区民事行政检察精品案件，50件案件为全区民事行政检察案件，这些案件涵盖了抗诉、检察建议启动再审、息诉和解以及执行监督等多种类型的民行检察工作。记者撷取其中极富代表性的案例，一瞥我区民行检察工作。
诱导售房纠纷 缘起“认购效力”
2007年11月24日，陈某与贵港市巨星房地产开发有限公司（巨星公司）签订“康城花园”认购书。双方约定：陈某认购巨星公司开发的贵港市某小区J单元301号房，建筑面积为102.79平方米；并约定双方在签订该预约书后，陈某支付2万元预约金（不计利息）；在出售方获取商品房买卖预售证明后，陈某必须在接到出售方的通知后七日内与巨星公司按照认购书内容正式签署《商品房买卖合同》及有关文件等；陈某不按约定和巨星公司签订商品房买卖合同或者在通知签订商品房买卖合同之前要求解除认购协议的，则视为认购方违约，该公司已收的认购方的预约金不予退还，并有权另行处理该物业。
认购书签订后，陈某依约向巨星公司交纳了2万元预约金。2009年12月1日，巨星公司取得该小区第1幢层至第六层的商品房预售许可证，陈某在接获巨星公司要求签订商品房买卖合同的通知后，发现合同上所注的商品房面积增至113平方米。陈某以面积与认购书的误差比值达9.93%为由，拒绝签订合同，并向贵港市港北区人民法院起诉，要求法院判令解除其与巨星公司签订的认购书，巨星公司返还其已付预付款2万元及利息。
在案件审理过程中，陈某要求巨星公司出示《商品房买卖合同》、提供争议房屋的面积测绘结果，后者拒绝。实际上，巨星公司向贵港市房产管理局申请预售该小区许可证过程中，房产局的测绘部门对该小区的房屋面积进行了测绘，并最终核准面积为112.72平方米。
之后，贵港市港北区人民法院根据相关法规驳回陈某的诉讼请求。一审判决生效后，陈某向港北区检察院申诉。贵港市检察院审查后认为，原审生效判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，遂向贵港市中级法院提出抗诉。
贵港市中级法院再审后作出二审判决，解除了陈某与贵港市巨星房地产开发有限公司签订的认购合同。并判贵港市巨星房地产开发有限公司向陈某返还预约金2万元，并从2008年7月9日起至2009年12月31日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息。
检查官语：有关商品房买卖前签订的“认购书”效力问题，一直在理论界和实务界存在争论。纠纷双方“存在法律或事实上的障碍”，即一方认为“认购书”具备合同成立的基本条件，一方认为“房屋认购书”是双方约定为将来签订商品房买卖合同而签订的协议，不是对商品房买卖结果进行直接确认。“房屋认购书”表面以合同形式限制消费者的权利，增加消费者的义务，减除自己应承担的责任，“如不签，订金不返还”属于霸王条款。本案对预约合同效力、预约合同订金的性质、对商品房预售面积误差问题的处理，对人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的理解，具有现实意义。
非农人口返乡 抗诉维护权益
案情：一些农民通过“自理口粮”的形式成为非农业人口，但由于到城市遇到一些困扰，这些离开土地的农民最终又迁回农村去生活，这就导致了有的农民住在农村，却不能承包经营土地。位于合浦县沙岗镇北域村民小组的潘某一家，自1982年起便开荒14亩土地耕种，承包期至2001年1月1日。1992年，潘某夫妇俩携两个儿子将户口从北域村民小组迁移到沙岗街居委会，属非农业自理口粮户口。两年后，全家户口又迁回北域村民小组，但在2001年1月1日，北域村民小擅自将该14亩土地发包给第三人潘某某耕种。
到了2003年1月，经村民同意，该14亩土地交还给潘某等4人，潘某一家推挖成虾塘一直使用。其间，潘某一家与北域村民小组因14亩土地的使用权发生争议，沙岗镇政府作出的确认是：争议地使用权归北域村民小组所有。
潘某夫妇诉至合浦县法院，法院判决撤销沙岗镇政府处理决定。北域村民小组遂向合浦县法院提起民事诉讼，请求判令潘某一家返还那14亩土地。合浦县法院作出一审民事判决：驳回原告北域村民小组的诉讼请求。
北域村民小组上诉至北海市中级法院。北海市中级法院作出二审民事判决：潘某一家将14亩土地使用权返还给北域村民小组。
潘某一家不服原审生效判决，即向北海市检察院申诉。检察院立案审查后认为，原审生效判决所认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，遂向自治区检察院提请抗诉。自治区检察院向自治区高级人民法院提出抗诉后，自治区高级人民法院作出改判：维持合浦县法院一审民事判决。
检察官语：本案涉及众多农民的根本利益，极具代表性：曾经将户口迁往城镇后又迁回农村生活的农民，在农村占据了相当大的比例。本案不仅仅关系到潘某一家的生计，也关系到类似众多农民的生计。通过成功地提请抗诉，维护了农民的切身利益，也为该类土地纠纷案件的公平公正处理提供了参考。
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