[摘要] 俗语说“覆巢之下无完卵”。在国内房地产市场整体下行的趋势下，曾经赚足市场眼球的不少地王项目，也陷入了定价两难、销售两难的尴尬境地。在保量与保价之间，地王持有者们显得颇为无奈
俗语说“覆巢之下无完卵”。在国内房地产市场整体下行的趋势下，曾经赚足市场眼球的不少地王项目，也陷入了定价两难、销售两难的尴尬境地。在保量与保价之间，地王持有者们显得颇为无奈。
近日，有消息称中海[简介动态]长风地王项目即将正式推向市场。对于业界普遍关注的入市价格问题，中海方面三缄其口。而根据市场人士的透露，中海长风地王别墅的价格会在每平方米12-15万元之间，大平层价格则会随行就市。
对此，有业内人士称，过高的土地成本是制约长风地王价格的“命门”。中海定价的谨慎，正透露出其对市场不确定性的担忧与疑虑。实际上，当前弱市之下，中海长风地王定价过高或过低，都将面临一定的市场风险。
地王价格之踵
过去黄金十年，在较低成本的基础上，开发商普遍获得了较高的利润。而近两年以高溢价拿地的开发商，却不得不承担成本高企的后果。尤其是对于09年以来出现的地王项目来说，高企的土地成本，堪称其发展的“阿喀琉斯之踵”。
有市场人士表示，一直以来，开发商之所以敢于大胆推高地价、拿下地王，或者说地王能够屡屡出现的市场逻辑，除了在于当时开发商对于未来市场走势的高度乐观之外，还在于开发商看到了土地增值和囤地的价值：拿下地王之后，捂上一段时间，以时间换空间，从而获取高额回报。然而，随着相关政策制度的日益完善，囤地、捂盘已难以操作。尤其是2010年调控以来，市场形势急转直下，不少地王转而成为开发商手上的“烫手山芋”。
中海当年以超过22000元/平方米的单价拿下长风地块，其楼板价甚至高于周边在售楼盘或二手房，是典型的“面粉贵过面包”，在其定价上必然面临不容小觑的风险。
事实上，从已入市的09地王来看，包括唐镇地王、赵巷地王、南翔地王等在内的多个项目，不同程度上遇到了销售难题。
以赵巷项目为例，网上房地产数据显示，截止2月26日，去年6月开盘该项目售出45套，去化率仅有26%。而南翔地王项目，该项目自去年11月份入市，即便经过年末的一次大幅调价促销活动，至今的销售去化率不足30%。
去化难，与地王价格和定位有莫大关联。有国内上市房企营销总监表示，过高的土地成本，往往迫使地王项目走向高端，以寻求更大的价格和利润空间，这种方法在楼市上行、非限购时屡试不爽。但在调控下，定价过高，往往会成为地王项目的败笔。然而，主动降价除了会损伤品牌，究竟能否促进销售尚存疑问，这也是困扰开发商的一大难题。
中海价格之虞
面对着巨大的入市压力、低迷的市场行情以及高昂的土地成本，中海长风地王的定价压力可想而知。
市场一度传闻中海长风地王大平层的价格将超过7万元/平方米，对此中海内部人士三缄其口，表示大平层价格会根据市场行情而定。而关于其项目中别墅的价格，该中海内部人士则透露说，别墅价格可能会在12-15万元/平方米之间。
对此，汉宇地产研究部经理付伟表示，根据中海长风地王所在板块潜力和发展前景来看，中海长风地王其公寓房价格应该在5万元/平方米较为合理；而其别墅，由于板块别墅土地供应非常稀缺，成熟物业几乎没有，其价格尚不好猜度。
而德佑地产研究中心主任陆骑麟则认为，无论是从地理位置还是发展前景来看，中海长风地王都可与浦东星河湾[消息 价格 户型 点评][消息 价格 户型 点评]相比较，星河湾去年遭遇销售瓶颈，调整价格之后才出现了热销，中海长风当前7万元的市场猜测价格较难体现其性价比，略有风险。
市场资料显示，长风板块内在售二手房价格普遍在2万元/平方米左右，但这些物业类型多以年代较为久远的公寓或老公房为主，社区环境和物业管理水平都相对落后。而长风附近的位于中环外的长征板块内在售的08年前后的次新房价格，多不超过2.5万元/平方米，但这些次新房均位于中环外传统板块，配套资源性较弱。
不过，数据也显示，与长风一河之隔的长宁天山板块的不少次新房价格已经超过了3万元/平方米，仁恒河滨花园[消息 价格 户型 点评]部分二手房的价格达到了4.5万元/平方米。实际上，纵观整个上海市场，尚难找到可与中海长风地王板块前景、资源属性相类似的项目。
中海长风地王究竟应该如何定价、采取何种策略？分析师杨晨青认为，长风地王入市，应该更多从供求关系的角度去考虑，而尽量少从成本的角度去考虑。
付伟也指出，当前地王入市，并不在于寻求较多的成交量，更多在于累计人气和品牌，其在定价上首先要考虑市场行情，其次是周边竞争，最后才是成本问题。
此外，同策研究咨询部总监张宏伟也指出，地王本身的开发讲究通过拉长整个项目的开发周期形式，来实现整个项目的开发价值。其批少量推出产品多是保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上实现地王的盈利及开发价值。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
