[摘要] 不可持续的暴利分析房地产行业的暴利 ，最主要的原因有两点：囤地增值和高杠杆的开发资金运转。浩浩荡荡的城市建设带来了土地增值 ，再加上一段时期以来的地价和房价互推互引 ，节节攀升 ，造就了高地价。这个行业里囤地造富的案例太多了。而高杠杆开发向来是开发商们私下流传的暴利秘笈...
不可持续的暴利分析房地产行业的暴利 ，最主要的原因有两点：囤地增值和高杠杆的开发资金运转。浩浩荡荡的城市建设带来了土地增值 ，再加上一段时期以来的地价和房价互推互引 ，节节攀升 ，造就了高地价。这个行业里囤地造富的案例太多了。而高杠杆开发向来是开发商们私下流传的暴利秘笈 ，特殊的预售政策给高杠杆带来了政策可能性 ，加上地块（在建）工程抵押 ，滚动开发、分期拿地这些操作手法 ，开发商可以轻易的四两拨千斤。
伴随着行业监管的推行 ，我们也逐渐意识到 ，这样的暴利不可持续。万科曾信誓旦旦 ，我们不做暴利项目。因为他们明白这样的项目都会多多少少的涉嫌违规。囤地生财 ，渐不可行。高杠杆运转风险太大 ，也渐为金融政策所不容。
融资无门、土地难得首先是资金；资金的短缺具有周期性 ，和宏观经济环境密切相关 ，就当下而言是 ，整体银根紧缩：开发贷款基本暂停 ，信托始终处于开停边缘 ，ipo、增发等股市融资审批困难 ，其他融资手段成本高企。加上限购 、限贷的楼市调控导致的市场疲软 ，致使开发商现金流吃紧。有海外融资平台的大型房企日子相对好过些 ，不过成本高点罢了。融资无门的中小规模的开发企业 ，捉襟见肘 ，日子相当艰难。
土地资源的日益紧张是开发商必须面对的越来越严重的问题了。房地产全行业性的持续高增长神话一大半可能要归因于前期土地资源的滥用：政府买地 ，开发商囤地。明显 ，这样的获利方式是不可持续的。
现在的情况是 ，各地 ，但凡经济发展的稍微好点的地区 ，新增建设用地指标都很紧张 ，很多地方半年就用光了一年的指标。同时 ，很多地方政府对单纯的房地产开发的土地出让并不热衷 ，因为房地产开发对土地的利用不具有持续性 ，无法解决当地就业 ，也不能推动地方的产业发展。特别是一些内陆城市 ，现在的发展热点是承接沿海和发达地区的产业转移 ，没有什么特别的招商优势 ，只有廉价的土地 ，自然对于产业投资兴趣更大。单纯的房地产开发可用的土地更少。
很多中小开发商现在面对的问题是：优质地块极为稀缺难得；而可获得的地块 ，条件往往又不太好。单纯的房地产开发难以获得借贷和信托等资金支持。土地和资金的困局推动着行业开发思路的转变 ，这也是行业向专业化推进的良好契机。就尺度的策划经验来说 ，当前情势下的开发策略 ，可以从精细化和产业复合化入手。
精细化开发同样的地块 ，因为开发水平的不一样而产出不一样。精细化的实现 ，无非是化土地的产出 ，在土地和资金获取越来越困难的今天 ，这一点尤为关键。根据我们的项目经验 ，可以从如下方面着手：
●最优化物业配比同一地块 ，可以做不同的产品。不同产品盈利性不一样。比如 ，以产品的毛利率而言 ，商业大于住宅；别墅 、多层洋房大于高层住宅；精装修大于毛坯。但同时毛利率高的产品因为价格较高 ，销售周期会较长。所以确定最优的产品配比 ，需要在具体的市场定位和企业自身资源的限制下 ，综合考虑销售额和销售进度两个变量。
具体手段是首先在规划方案中用各种设计手法 ，用足容积率 、建筑密度等经济指标 ，再通过对规划方案的经济分析 ，来寻找到最优化的方案。完成这一点 ，需要策划 、设计 、财务分析各类专业知识的综合运用。
●产品手段，指标挖潜策划实践中 ，地块确定的技术经济指标 ，往往都有进一步挖掘的空间 ，比如地下空间。
地下空间的建造成本虽然相比于地上空间的略高 ，但如果两者之间的差额小于该建筑的楼面地价的话 ，大力开发地下空间就是经济可行的。关键是通过合适的设计让地下空间也有接近地上的舒适性 ，或者至少也要满足接近的功能。比如别墅项目里的赠送地下室 、高层小区的架空车库 、商业里的下沉式广场 ，地下商场。另一种常用的手法就是赠送面积概念 ，这样的设计一般通过小面积实现大空间 ，可以有效的提高销售面积的每平米单价 ，实质是变相的提高了小区容积率 ，获得了更大的销售产出。
●商业化持有思维经常有开发商对我们抱怨：做完手中的项目 ，再要拿地就拿不起了。我们会直接告诉他：那为什么不做一些经营性物业来持有呢？”。许多中小开发商主要的利润来源还是囤地带来的土地增值 ，通过开发产生的增值占的比重并不多。在土地相对廉价 ，而资源易得的时候 ，可以秉持“短平快”的开发理念 ，快速获利；在土地价格高企 ，资源匮乏的时候就必须要考虑长期持有 ，以获得经营利润和物业增值的双重。分析万科的发展战略 ，从最开始的以帕尔迪为标杆 ，只做住宅 ，到现在主动进军商业 ，扩大持有物业比重 ，持有思维的发展可见一斑。持有而不销售 ，虽然短期内资金使用效率低 ，但其回报长期而且稳定。同时 ，物业也可以作为固定资产在资本市场进行融资。所以土地资源约稀缺 ，越要有持有思维；而市场越成熟 ，持有物业应该越多才对。
产业搭配、复合开发如果把精细化看做在开发的深度上做文章 ，那么复合化应该算是在开发的广度上的努力。产业复合开发还有一个明显的好处就是 ，更容易获得政府对于相关产业的优惠政策和资金支持 ，这在融资困难的当下 ，显得尤为重要。
经常遇到的情况是 ，政府出让土地时往往会从城市功能 、产业规划或者商业发展的角度对地块开发提出要求。单纯的商业或者居住开发远不如产业投资受政府欢迎。因为产业可以拉动就业 ，积聚人气 ，在地块位置相对偏远时 ，政府的这一产业化诉求尤为明显。
而地块位置较好的 ，政府也会从城市形象和配套功能的角度 ，要求商业居住的综合开发。
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